¿Qué obras realizadas por el arrendatario dan lugar a la resolución del contrato de arrendamiento?

¿Qué obras realizadas por el arrendatario dan lugar a la resolución del contrato de arrendamiento?

Autor: Departamento Jurídico de Sepin Arrendamientos Urbanos

Publicación: 2 / 2016

ISBN: 978-84-1332-529-3

Editorial: SEPIN

Referencia: 3007

Precio: 18

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Nuestro criterio
Obras del arrendatario según art.23 de la LAU 29/1994, reformado por Ley 4/2013
Resolución del contrato de arrendamiento por daños u obras inconsentidas
Jurisprudencia
Consentimiento
Consentimiento expreso
No notificada la necesidad de realizar reparación alguna y no recabado el consentimiento de la propiedad para llevar a cabo obra que afecta a elementos estructurales de la finca procede la resolución del contrato
Resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento contractual al haber realizado el arrendatario obras sobre el inmueble sin la previa autorización del arrendador
Habiendo consentido el propio demandante en su momento las obras en elementos comunes al arrendatario no puede pretender la retirada de las mismas una vez rescindido el contrato de arrendamiento
No se resuelve el contrato por realizar el arrendatario obras inconsentidas pues se autorizó por contrato y no se acredita daño estructural alguno, estando además prescrita la acción pues la actora presenció las obras realizadas hace más de 15 años
No se puede considerar que por la existencia de autorización del arrendador para que el arrendatario realice las obras necesarias para el destino pactado sea el arrendatario quien se obligue a costear ésta
Al quedar acreditado la autorización del arrendador no se puede resolver el contrato por obras inconsentidas
El arrendatario necesita la autorización previa y escrita del arrendador para realizar cualquier obra, salvo pacto en contrario
La ampliación de ventanas sin afectar a la estructura del edificio no es una obra inconsentida y motivo de resolución, al haberse contemplado en el contrato la realización de obras necesarias para la adaptación del local al negocio
No da lugar a la resolución la realización de obras de conservación o adecentamiento del local a las cuales estaba obligada la arrendataria según contrato
En el contrato de alquiler se pactó el derecho del inquilino para realizar las obras que considerara oportunas, siempre que no afecten a elementos esenciales de la edificación; por ello, la instalación de los toldos no es motivo de resolución
Obras que se consideran implícitamente autorizadas por el mero otorgamiento del contrato y que no significan la modificación de la configuración del local
Obras de adaptación del local autorizadas por cláusula contractual
Consentimiento tácito
El consentimiento del arrendador para que el arrendatario pueda realizar obras en la vivienda que alteren la configuración de la misma debe ser expreso, nunca presunto
Inexistencia de consentimiento
No acreditada la concurrencia del consentimiento de la arrendadora en la realización de las obras realizadas en la vivienda arrendada, y que han modificado su configuración, procede la resolución del contrato en base al art. 114.7 TRLAU
El escaso intervalo de tiempo transcurrido y la prueba practicada demuestra que las obras se hicieron sin el consentimiento de la arrendadora
Incumplimiento contractual por haber quedado acreditada la realización de obras en el local sin consentimiento de la propiedad
Modificado el destino del arrendamiento de vivienda a apartamento turístico, según informe del ayuntamiento que requiere el cese, y efectuadas obras sin contar en ambos casos con consentimiento de la propiedad, se resuelve el contrato
Efectuadas la reforma íntegra del interior de la finca para acondicionar el local sin la autorización del propietario se considera incumplido el contrato que supeditaba cualquier obra al consentimiento del arrendador pese a contar con las licencias
Al no acreditarse que la arrendadora permitiera expresamente las obras realizadas, y a ello no se opone el hecho de que haya solicitado el desahucio por impago, pues tiene derecho a cobrar las rentas, se declara la resolución por obras inconsentidas
Resolución del arrendamiento por realizar, sin el consentimiento del arrendador, obras que afectan a la configuración, estructura y edificación
Las obras realizadas sin el consentimiento del arrendador no son causa de resolución, siempre que puedan retirarse sin menoscabo del local
Tipo de obras
Accesos
No supone obra inconsentida que permita la resolución del contrato la construcción de un cerco alrededor de la finca arrendada a fin de que quede delimitada e impida la entrada de animales
Resolución contractual por la realización de obras de apertura de puerta para comunicar la vivienda arrendada con la colindante, sin consentimiento del arrendador
Al haber tapiado el arrendatario una de las puestas del local arrendado, que al tratarse de una obra fija entra dentro de los supuestos de resolución contractual, sin el consentimiento del propietario se resuelve el arrendamiento
Adaptación negocio
Es causa de resolución
Al exceder la obra denunciada, consistente en la abertura de un hueco en un muro de carga, de lo permitido por el contrato, y obras de acondicionamiento, sin contar con el consentimiento expreso del arrendador, se declara resuelto el alquiler
La autorización para realizar obras dada en contrato de 1950 no puede considerarse otorgada con carácter indefinido para efectuar obra en 2015 puesto que ante la falta de concreción se entiende que se refirió a las obras de adaptación del negocio
No es causa de resolución
Dado que las obras ejecutadas al no afectar a la seguridad y resistencia del edificio y local están autorizadas en el contrato a fin de que el arrendatario adecuase el local a la industria a desarrollar no se resuelve el arrendamiento
Dado que las obras realizadas al inicio correspondían a la adaptación del local y las posteriores no modificaban su configuración no se accede a resolver el contrato pese a que se llevasen a cabo sin licencia administrativa
No causando las obras perjuicio a la propiedad, pues el acceso al patio comunitario de uso exclusivo puede efectuarse desde las escaleras de la comunidad para su limpieza, y estando autorizadas en contrato obras de adaptación no procede su resolución
No puede el arrendador resolver el contrato, al no prohibir al arrendatario la instalación de rótulos en la fachada para anunciar su actividad
Ampliación espacio
Resolución contrato de arrendamiento por obras inconsentidas consistentes en la ampliación de los pisos superiores y la condena a su demolición
Las obras realizadas por el arrendatario consistentes en dejar el espacio diáfano no pueden considerarse como inconsentidas pues están dentro de lo pactado en el contrato no siendo obligación del arrendatario restituirlas
No procede resolver el arrendamiento por las obras ejecutadas por la arrendataria que no alteran la configuración ni debilita su estructura
Cocina
La construcción de tabique, remodelación integral de la cocina y baño, cortado de viga, sin el consentimiento del arrendador, alteran la configuración del inmueble siendo causa de resolución del contrato de arrendamiento
Resolución de contrato por la realización de obras no consentidas por la propiedad, que plantea demanda sólo 2 meses desde su realización, para suprimir la cocina de leña por alterar la configuración de la vivienda y debilitar materiales
Las obras de modificación de instalación de gas y vitroceramica no suponen obras inconsentidas que den lugar a la resolución del contrato
El arrendador carece de acción para exigir la restitución de la cocina tras la realización de obras de rehabilitación de la misma cuando el arrendatario la habia sustituido por una a su gusto
Estructura
Es causa de resolución
Resolución del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, al levantar, sin autorización, una estructura metálica fija o de fábrica que altera la configuración de la parcela, no asimilable a obras de carácter mueble desmontable
Ante la falta de prueba por el arrendatario de que la vivienda ya se encontraba unida a la colindante cuando se inició el arrendamiento se declara la resolución del contrato por obras inconsentidas consistentes en el derribo del tabique medianero
La desaparición y construcción de tabiques, el traslado de la lavandería y la nueva instalación eléctrica con empalmes para obtener de modo fraudulento más energía, sin contar con el consentimiento del arrendador justifican la resolución del arriendo
Resolución contrato de arrendamiento vivienda por obras inconsentidas al probarse una modificación interior y renovación de las instalaciones y acabados eliminando paredes sin autorización
Las obras de carácter fijo o estable realizadas por el arrendatario carecían del consentimiento del arrendatario por lo que procede la resolución del contrato de arrendamiento
La ampliación del muro de carga, como elemento estructural, es una obra que afecta a la seguridad, por lo que procede la resolución del contrato por obras inconsentidas
Las modificaciones ejecutadas por la arrendataria constituyen obras susceptibles de fundar la resolución contractual, consisten en la apertura en la vivienda de una puerta al exterior, la construcción una pérgola y el derribo de un muro
Resolución del arrendamiento por realizar, sin el consentimiento del arrendador, unas obras que afectan a la configuración, estructura y edificación
No es causa de resolución
Autorizada la apertura de puerta en tabique de la vivienda arrendada por el administrador de la propiedad no se estima la resolución por obra inconsentida estando prescrita la acción por el transcurso de más de 15 años hasta la demanda
No se resuelve el arriendo por obras inconsentidas ya que los arrendatarios se han limitado a cerrar la puerta que comunicaba los altillos y a volver a construir un aseo y reinstalar la escalera de caracol, lo que no afecta a elementos estructurales
La instalación de una caseta desmontable en el jardín, no en la vivienda, no altera la configuración de dicha vivienda
Al no tratarse la construcción del porche realizada por el arrendatario de una obra inconsentida, no procede la resolución del contrato contemplada en el art. 23 LAU
Terraza
La sustitución del suelo de madera por un suelo de baldosas en la terraza de la vivienda, sin que conste el consentimiento de la arrendadora, no integra el concepto de obra que modifique la configuración de la vivienda
No procede resolver el arrendamiento por las obras ejecutadas por la arrendataria que no alteran la configuración ni debilita su estructura
Instalación de una caseta metálica en la terraza de la finca arrendada modifica la configuración y es causa de resolución
Ventana
No procede la resolución del contrato por obras inconsentidas al no alterar la configuración del inmueble la instalación del aire acondicionado, la instalación de una ventana y la colocación de un toldo
La ampliación de ventanas sin afectar a la estructura del edificio no es una obra inconsentida y motivo de resolución al haberse contemplado en el contrato la realización de obras necesarias para la adaptación del local al negocio
Sustitución de ventanas, ducha y mobiliario de cocina y colocación de armario, no es causa de resolución
La conversión de ventanas en puertas requiere el consentimiento del arrendador
Sustitución de ventanas sin consentimiento no es obra que altere la configuración
Formulario
Demanda de resolución de contrato por obras no consentidas (LAU)

Analizamos en los contratos de arrendamiento posteriores a 1 de enero de 1995, cuales son las obras inconsentidas que dan lugar a su resolución a tenor del art. 27.2 letra d) LAU 1994: aquellas que afectan a la estructura del inmueble o amplian el espacio y otras que alteran las ventanas, la terraza o cocina. Hay que partir de la base de que el arrendatario no puede realizar sin el consentimiento escrito del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2, del artículo 2, o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma. Y en todo caso, el arrendador que no haya autorizado tales obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que este pueda reclamar indemnización alguna.


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