¿Qué obras realizadas por el arrendatario dan lugar a la resolución del contrato de arrendamiento?

¿Qué obras realizadas por el arrendatario dan lugar a la resolución del contrato de arrendamiento?

Autor: Departamento Jurídico de Sepin Arrendamientos Urbanos

Publicación: 2 / 2016

ISBN: 978-84-1332-529-3

Editorial: SEPIN

Referencia: 3007

Precio: 18

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Analizamos en los contratos de arrendamiento posteriores a 1 de enero de 1995, cuales son las obras inconsentidas que dan lugar a su resolución a tenor del art. 27.2 letra d) LAU 1994: aquellas que afectan a la estructura del inmueble o amplian el espacio y otras que alteran las ventanas, la terraza o cocina. Hay que partir de la base de que el arrendatario no puede realizar sin el consentimiento escrito del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2, del artículo 2, o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma. Y en todo caso, el arrendador que no haya autorizado tales obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que este pueda reclamar indemnización alguna.


Nuestro criterio
Obras del arrendatario según art.23 de la LAU 29/1994, reformado por Ley 4/2013
Resolución del contrato de arrendamiento por daños u obras inconsentidas
Jurisprudencia
Consentimiento para la realización de obras
Consentimiento expreso
El arrendatario necesita la autorización previa y escrita del arrendador para realizar cualquier obra, salvo pacto en contrario
La ampliación de ventanas sin afectar a la estructura del edificio no es una obra inconsentida y motivo de resolución, al haberse contemplado en el contrato la realización de obras necesarias para la adaptación del local al negocio
No da lugar a la resolución la realización de obras de conservación o adecentamiento del local a las cuales estaba obligada la arrendataria según contrato
En el contrato de alquiler se pactó el derecho del inquilino para realizar las obras que considerara oportunas, siempre que no afecten a elementos esenciales de la edificación; por ello, la instalación de los toldos no es motivo de resolución
Obras que se consideran implícitamente autorizadas por el mero otorgamiento del contrato y que no significan la modificación de la configuración del local
Obras de adaptación del local autorizadas por cláusula contractual
Consentimiento tácito
El consentimiento del arrendador para que el arrendatario pueda realizar obras en la vivienda que alteren la configuración de la misma debe ser expreso, nunca presunto
Inexistencia de consentimiento
Al no acreditarse que la arrendadora permitiera expresamente las obras realizadas, y a ello no se opone el hecho de que haya solicitado el desahucio por impago, pues tiene derecho a cobrar las rentas, se declara la resolución por obras inconsentidas
Resolución del arrendamiento por realizar, sin el consentimiento del arrendador, obras que afectan a la configuración, estructura y edificación
Las obras realizadas sin el consentimiento del arrendador no son causa de resolución, siempre que puedan retirarse sin menoscabo del local
Tipo de obras
Accesos
Es causa de resolución
Resolución contractual por la realización de unas obras de abertura de una puerta para comunicar la vivienda arrendada con la colindante, sin el consentimiento del arrendador
Al haber tapiado el arrendatario una de las puertas del local arrendado, que al tratarse de una obra fija entra dentro de los supuestos de resolución contractual, sin el consentimiento del propietario, se resuelve el arrendamiento
Adaptación de negocio
Es causa de resolución
Al exceder la obra denunciada, consistente en la abertura de un hueco en un muro de carga, de lo permitido por el contrato, y obras de acondicionamiento, sin contar con el consentimiento expreso del arrendador, se declara resuelto el alquiler
No es causa de resolución
No puede el arrendador resolver el contrato, al no prohibir al arrendatario la instalación de rótulos en la fachada para anunciar su actividad
Ampliación del espacio
No es causa de resolución
No procede resolver el arrendamiento por las obras ejecutadas por la arrendataria que no alteran la configuración ni debilitan su estructura
Cocina
No es causa de resolución
Las obras de modificación de instalación de gas y vitrocerámica no suponen unas obras inconsentidas que den lugar a la resolución del contrato
El arrendador carece de acción para exigir la restitución de la cocina, tras la realización de unas obras de rehabilitación de la misma, cuando el arrendatario la había sustituido por una a su gusto
Estructura
Es causa de resolución
Resolución del arrendamiento por realizar, sin el consentimiento del arrendador, unas obras que afectan a la configuración, estructura y edificación
No es causa de resolución
Al no tratarse la construcción del porche realizada por el arrendatario de una obra inconsentida, no procede la resolución del contrato contemplada en el art. 23 LAU
Terraza
Es causa de resolución
Instalación de una caseta metálica en la terraza de la finca arrendada modifica la configuración y es causa de resolución
Ventana
No es causa de resolución
La ampliación de unas ventanas sin afectar a la estructura del edificio no es una obra inconsentida y motivo de resolución, al haberse contemplado en el contrato la realización de unas obras necesarias para la adaptación del local al negocio
Formulario
Demanda de juicio ordinario de resolución de contrato por obras no consentidas

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