Derecho de adquisición preferente por el arrendatario ante la venta del inmueble arrendado

Derecho de adquisición preferente por el arrendatario ante la venta del inmueble arrendado

Autor: Departamento jurídico de Sepín Arrendamientos Urbanos

Publicación: 6 / 2016

ISBN: 978-84-1332-603-0

Editorial: SEPIN

Referencia: 3125

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Este derecho de adquisición preferente del arrendatario ante la venta del inmueble e regula para los contratos de arrendamiento posteriores al 1 de enero de 1995 en la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, dentro del Título II: "De los arrendamientos de viviendas", en su art. 25. Y a este mismo precepto remite el art. 31, respecto a los contratos de uso distinto al de vivienda. No en todos los casos el arrendatario podrá ejercerlo, sino que deberá tener en cuenta los requisitos que exige la Ley, así como el plazo para ejercitarlo. Exponemos artículos doctrinales y jurisprudencia del Tribunal Supremo, que analizan los requisitos, los distintos supuestos, la notificación y su renuncia.


Doctrina
Venta del piso o local arrendado: derecho de adquisición preferente del arrendatario
Derecho de adquisición preferente según LAU 29/1994, de 24 de noviembre
Retracto arrendaticio urbano: última jurisprudencia
Jurisprudencia del Tribunal Supremo
Supuestos en que procede
Notificación
Requisitos
El arrendatario no pudo ejercitar su derecho de retracto porque la notificación del auto de adjudicación de la vivienda no se le realizó de modo fehaciente al hallarse fuera de España
Estando pendiente la consumación de la compraventa hasta transcurrir los 30 días para ejercitar el tanteo, la pérdida de la condición de arrendatario en ese periodo imposibilita el retracto
El plazo de treinta días naturales empiezar a contar desde la obtención de la certificación registral en la que constaban ya esas condiciones esenciales
La acción de resolución de compraventa prevista en el art.51.2 LAU 1964 es válida cuando el inmueble arrendado sea un local de negocio
El requisito de identidad entre el objeto de la cosa vendida y el objeto de la cosa sujeta a retracto
No cabe la acción de retracto cuando no ha habido una transmisión a título oneroso
Procedía la resolución de la venta por hacerse antes de vencer el plazo del art.51 TR LAU1964 pero no el saneamiento por evicción
El fenómeno adquisitivo que se deriva del ejercicio de adquisición preferente del arrendatario de vivienda o local se produce cuando se realiza el pago a través de la consignación. Doctrina jurisprudencial
Renuncia
Validez de la renuncia previa del arrendatario al derecho de retracto en el contrato, el cual se reservó únicamente los de prórroga forzosa y traspaso
No cabe renuncia tácita del arrendatario de la acción de retracto que entonces desconocía, pues la notificación de la venta fue en el año 2008
Formularios
Notificación del arrendador de su intención de proceder a la venta de la vivienda/local arrendado a efectos del ejercicio del derecho de adquisición preferente
Notificación del arrendatario a efectos del ejercicio del derecho de adquisición preferente

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