El concurso en el contrato de arrendamiento

El concurso en el contrato de arrendamiento

Autor: Departamento Jurídico de Sepin Arrendamientos Urbanos

Publicación: 4 / 2017

ISBN: 978-84-1332-781-5

Editorial: SEPIN

Referencia: 3667

Precio: 18

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La declaración del concurso del arrendador o arrendatario como regla general no afecta a la vigencia del arrendamiento, pero como ocurre en numerosas ocasiones, hay un incumplimiento de las obligaciones esenciales del contrato, pero, ¿cómo se pueden reclamar las rentas? ¿se puede ir a un procedimiento de desahucio?, ¿es posible resolver el arrendamiento si el arrendador está en concurso? La respuesta a estas preguntas no es facíl, pues a día de hoy no hay un críterio unánime por la jurisprudencia de nuestros tribunales, por ello hemos recopilado está selección de sentencias y doctrina, clasificadas en un preciso índice, cuya lectura es inmediata gracias al título resumen, además de poder acceder al texto completo. También hemos añadido un formulario de resolución del contrato de arrendamiento una vez ya se ha declarado el concurso.


Calificación del crédito
Los créditos derivados del acuerdo transaccional homologado en juicio de desahucio se califican como créditos concursales ordinarios, sin englobar aquellos créditos concursales y contra la masa ya calificados por deudas anteriores
No se incluye como crédito contra la masa el importe de rentas debidas según desahucio en el que se acuerda la resolución del contrato por declaración concursal de la demandada siendo el administrador quien devuelva la posesión y responda del retraso
El concursado ya había incumplido el contrato de arrendamiento antes de la declaración del concurso, dejando impagadas varias rentas, motivo por el cual el crédito del actor por dicho concepto se clasifica como crédito concursal
Incumplimiento del pago de la renta. Resolución
Jurisprudencia y Resoluciones
Dado que el interés del concurso no exige el mantenimiento del contrato de arrendamiento, por no seguir el deudor con su actividad, procede su resolución por incumplimiento del pago de la renta
Declarado el concurso procede instar acción de resolución de contrato de arrendamiento de local que tenía la concursada por impago, pero no acumular las rentas impagadas, pues tienen su propio cauce las anteriores y las posteriores al concurso
Procede la resolución de contrato de arrendamiento de local al no cumplir la concursada su obligación de pago, reconociendo al titular los créditos concursales y contra la masa por las rentas impagadas
Ante el impago de las rentas por parte del concurso, y la ausencia de interés para el concurso, procede acordar la resolución del contrato de arrendamiento
Al ser el local arrendado propiedad de la concursada y no estar obteniendo ningún crédito, dada la falta de pago del inquilino, procede acordar la resolución del contrato de arrendamiento, debiendo el demandado abonar las rentas pendientes
Al no haberse acreditado que la continuación del contrato de arrendamiento es en interés del concurso, procede la resolución del msimo con el inminente desalojo del local
Formulario
Incidente concursal resolución del contrato de arrendamiento
Doctrina
El desahucio por falta de pago en el ámbito del "concurso"
El desahucio por falta de pago en el Derecho concursal
Reclamación de rentas/acumulacion
Declarado el concurso procede instar acción de resolución de contrato de arrendamiento de local que tenía la concursada por impago, pero no acumular las rentas impagadas, pues tienen su propio cauce las anteriores y las posteriores al concurso
Cumplimiento del contrato en interés del concurso
Pese al impago por parte de la arrendataria concursada, se debe mantener la vigencia del contrato al ser el local necesario para continuar con la actividad de la concursada, sin perjuicio del derecho a su abono con cargo a la masa del concurso
Enervación o rehabilitación del contrato
Se atribuye a la administración concursal el derecho a intervenir en el desahucio para enervar la acción o rehabilitar el contrato pagando, con cargo a la masa, las rentas y conceptos pendientes y las costas causadas, sin el límite del 22,4 LEC
Resolución del contrato en interés del concurso
Jurisprudencia y Resoluciones
En interés del concurso procede la resolución del contrato de arrendamiento sometido prórroga forzosa, al incrementar la masa activa por la rehabilitación del edificio propiedad de la concursada, sin perjuicio de la indemnización al arrendatario
En el caso de que se tenga derecho a resolver un contrato de arrendamiento y se ve sacrificado en función del interés del concurso, es justo que la masa afronte el pago de las prestaciones debidas, anteriores o posteriores a la declaración
Al seguir vigente la prórroga forzosa, el concurso de la arrendadora no puede suponer la resolución del arriendo, pues no es una de las causas contempladas por Ley ni es preferente un derecho al otro
Si bien el arrendamiento del local del concursado, sometido a renta antigua, podría reportar más beneficios si se resolviera dicho contrato de arrendamiento, deben prevalecer los derechos del arrendatario ante el interés del concurso
Si bien el arrendamiento del local del concursado, sometido a renta antigua, podría reportar más beneficios si se resolviera dicho contrato de arrendamiento, deben prevalecer los derechos del arrendatario ante el interés del concurso
La declaración de concurso no afecta, en principio, a la vigencia de los contratos con prestaciones recíprocas pendientes de cumplimiento por ambas partes; no obstante, esta regla se puede romper en interés del concurso
No se resuelve el contrato de arrendamiento en beneficio del concurso
Doctrina
Resolución del contrato de arrendamiento de un local de negocio, estando el arrendador en concurso por interés de los acreedores e indemnización al arrendatario TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-11-2016 SP/SENT/877307
Suspensión de la ejecución
No procede la suspensión de la ejecutoria, sin perjuicio de que en el seno del concurso se decida rehabilitar el contrato de arrendamineto en los términos del artículo 70 de la LC
Dado que la administración concursal no ha enervado la acción de desahucio con cargo a la masa procede continuar con la ejecución del lanzamiento, sin suspensión alguna
Indemnización por resolución anticipada del contrato
La indemnización por resolución unilateral del contrato cuando una de las partes esté incursa en prodemiento concursal depende de lo que determine el contrato
Compensación con la fianza
La demora en la entrega de llaves hasta el auto de declaración del concurso, no devenga rentas, genera daños y perjuicios, además procede compensación de la fianza con parte del crédito del arrendador
Al ser la demanda de desahucio y el decreto posterior a la declaración del concurso, es de aplicación el art 58 LC, no procediendo la compensación de la fianza con las rentas debidas, debiendo restituirse ésta que formará parte a la masa activa
No procede la compensación de la fianza con las rentas debidas por no ser deuda determinada ya que el decreto del juicio de desahucio y reclamación dando por terminado el proceso se dicta con posterioridad a la declaración concursal de la demandada
La deudora del arrendamiento del local no probó que la obligación de devolución de las garantías adicionales pactadas en el contrato se hubiese extinguido, siendo procedente la sentencia donde se obliga al pago de la misma
Conflictos de competencia
Jurisprudencia y Resoluciones
La competencia en el juicio de desahucio y reclamación de rentas iniciado por sociedad arrendadora concursada corresponde al Juzgado de Primera Instancia, y no al de lo Mercantil
La ejecución de una sentencia de deshaucio de finca urbana dictada con anterioridad a la declaración del concurso del arrendatario ni es competencia del juez del concurso ni queda suspendida por la declaración
El juez del concurso es competente para conocer de las ejecuciones frente a los bienes y derechos del concursado
Falta de competencia objetiva por razón de la materia del Juzgado de Primera Instancia, que debe abstenerse ante la causa ejercida sobre la concursada en el supuesto de desahucio por impago, siendo el Juzgado de lo Mercantil el que debe conocer
Doctrina
Concurso de acreedores: Derechos y obligaciones de las partes y competencia procesal. Arrendamientos urbanos y otros temas civiles

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