Nueve claves sobre la enervación del  juicio de desahucio por falta de pago

Nueve claves sobre la enervación del juicio de desahucio por falta de pago

Autor: Departamento Jurídico de Sepin Arrendamientos Urbanos

Publicación: 9 / 2017

ISBN: 978-84-1332-869-0

Editorial: SEPIN

Referencia: 4083

Precio: 18

+21% de IVA

AÑADIR AL CARRITO 

Acceso On·Line

La enervación es una de las figuras más característica de los juicios de desahucio por falta de pago, regulada en el art.22.4 de la LEC 1/2000. Supone el derecho del arrendatario demandado, que ha dejado de pagar la renta u otras cantidades debidas, para abonar dicho importe a fin de evitar la resolución del contrato. En la práctica presenta un sin fin de problemas, como la consignación, el requerimiento previo, el cómputo del número de enervaciones permitidas, las costas....entre otras, que abordamos en esta guía temática de más de 50 documentos incluyendo las últimas resoluciones de las Audiencias Provinciales y del Tribunal Supremo. Además, como complemento añadimos la tramitación del procedimiento de desahucio por falta de pago, la demanda y los escritos relacionados con la enervación.


Requisito en la demanda
Jurisprudencia y Resoluciones
Posibilidad de subsanar la omisión en demanda de la indicación de la posibilidad de enervar desahucio
Consultas
Necesidad de indicar en la demanda si el arrendatario tiene derecho a enervar la acción
Requerimiento previo
Contenido
Jurisprudencia Comentada
Requisitos del requerimiento del arrendador para la enervación
Requisitos de la enervación en el juicio de desahucio por falta de pago
Jurisprudencia y Resoluciones
El requerimiento de pago que se hace al amparo del artículo 22 de la LEC , no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo
El requerimiento de pago del art.22 LEC no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá la enervación de la acción de desahucio si no paga en plazo
El requerimiento de pago que se hace al amparo art 22 de la LEC , no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo. Doctrina Jurisprudencial
Para que el requerimiento impida la enervación debe acompañarse a la reclamación copia del recibo del IBI para que el arrendatario conozca la causa de la reclamación, por lo que procede la condena al pago del IBI pero no la resolución del contrato
Impide la enervación
Jurisprudencia Comentada
Requisitos del requerimiento del arrendador para la enervación
Jurisprudencia y Resoluciones
Validez del requerimiento a efectos de impedir la enervación pues la arrendataria fue requerida para el pago de rentas y cantidades asimiladas adeudadas por medio fehaciente y con más de 30 días de antelación a la interposición de la demanda
No procede la enervación si al menos con un mes de antelación a la demanda se le hubiere requerido de pago
Falta de recepción del arrendatario
Ineficacia del requerimiento al no acreditarse la mala fe del arrendatario en la falta de su recepción
Al no haberse acreditado la recepción por el arrendatario del requerimiento de pago dos meses antes de la presentación de la demanda de desahucio se enerva la acción
Eficacia del requerimiento no recepcionado por arrendatario para impedir la enervación del desahucio
Número de enervaciones permitidas
Enervación anterior
Jurisprudencia Comentada
Necesidad de declaración de la primera enervación por Tribunal para poder denegar la segunda
Jurisprudencia y Resoluciones
Enervación de la acción de desahucio en caso de retraso en el pago de una sola mensualidad de renta, siempre que no haya mediado otra anterior. Se reitera doctrina jurisprudencial
Habiendo mediado ya la enervación de un desahucio anterior, no es posible otra posterior
Existiendo una previa enervación no es posible otra posterior
El pago de la renta fuera de plazo y presentada la demanda de desahucio, habiéndose producido una enervación anterior, no evita la resolución del contrato de arrendamiento
Si no se ha formulado acción de desahucio, la misma no puede ser enervada y, por tanto, un acuerdo extrajudicial no es válido para entender que ya se produjo una enervación anterior
Resolución contrato arrendamiento vivienda por impago rentas al haber existido enervación anterior y no caber una segunda
Admisión de una segunda enervación toda vez que el cobro no tuvo lugar por la conducta pasiva del arrendador
Anterior arrendatario
Jurisprudencia Comentada
Enervación por anterior arrendatario y efectos para el nuevo ocupante
Jurisprudencia y Resoluciones
El cambio de arrendatario tras la cesión del contrato conlleva que la enervación realizada por aquel no tenga efecto para el actual arrendatario
La situación fáctica a tener en cuenta en el desahucio es la del momento de presentación de la demanda \ No cabe una segunda enervación aunque el arrendador frente al que se ejercita sea distinto al de la primera
Consignación
Consignación parcial
El pago parcial en las sucesivas entregas de renta impide que se tenga por enervada la acción de desahucio
Procede enervación acción desahucio cuando el deudor paga o deposita las cantidades que considera que debe, aunque el arrendador reclame por más importe
No procede tener por enervada la acción de desahucio pues el arrendatario consignó una cantidad inferior a la debida
No produce efectos enervatorios el pago parcial efectuado por el arrendatario en el momento inmediatamente anterior a la vista
Lugar
Válida enervación aun cuando por error se consignaron las rentas en diferente juzgado
Enervación desahucio al estar consignada en diferentes juzgados la cantidad total reclamada
Momento de realizarla
Al tratarse la falta de pago de un error informático de la entidad bancaria y al haber consignado las rentas la arrendataria con anterioridad a la celebración de la vista, se desestima el desahucio por falta de pago
El pago realizado después de la interposición de la demanda sin que se hubiese emplazado al arrendatario tiene efectos enervatorios
Para que la enervación tenga lugar es preciso que las rentas o cantidades asimiladas debidas se abonen y que dicho pago se haga antes de la "vista", y que no exista causa que impida la enervación
Existe enervación si el arrendatario paga o consigna después de interpuesta la demanda de desahucio por el arrendador pero antes de recibir el requerimiento del artículo 440.3 de la LEC
No procede decretar el desahucio dado que los arrendatarios hicieron efectivo el importe de las rentas reclamadas con posterioridad al plazo contractualmente fijado antes de la presentación de la demanda
El pago efectuado por el arrendatario después de presentada la demandada no tienen efecto enervador
Efectuada la consignación de las rentas reclamadas en desahucio transcurridos los 10 días ofrecidos en el requerimiento de pago no se enerva la acción al no ser aplicable el día de gracia conforme al art. 135 de la LEC
Pago posterior a la presentación de demanda no puede ser considerado como mero retraso sino enervación
Costas
Doctrina
Condena en costas. Supuestos concretos de la LEC
Jurisprudencia y Resoluciones
Los pagos posteriores a los siete primeros días del mes tal como consta pactado producen efectos enervatorios sin necesidad de previo requerimiento, con imposición de costas a los demandados
Procede tener por declarada la enervación del desahucio por falta de pago debiendo el arrendatario abonar las costas devengadas
Existiendo un precepto específico que impone taxativamente las costas al arrendatario cuando la resolución declare enervada la acción, salvo que las cantidades no se hubiera cobrado por causa imputables al demandado no es de aplicación 394 LEC
La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubieren cobrado por causas imputables al arrendador
Arrendamiento de industria
Jurisprudencia Comentada
La enervación de la acción de desahucio por falta de pago no procede en el arrendamiento de industria
Consultas
Desahucio por falta de pago en un arrendamiento de industria
Administración concursal
Se atribuye a la administración concursal el derecho a intervenir en el desahucio para enervar la acción o rehabilitar el contrato pagando, con cargo a la masa, las rentas y conceptos pendientes y las costas causadas, sin el límite del 22,4 LEC
Tramitación juicio verbal de desahucio por falta de pago y plazos procesales
Tramitación del desahucio por falta de pago: Últimas novedades según reforma de la LEC 1/2000 por Ley 42/2015, de 5 de octubre
Plazos procesales del juicio de desahucio por falta de pago
Formularios
Demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas
Oposición a juicio de desahucio
Oposición a juicio de desahucio alegando enervación
Oposición del arrendador a la enervación de la acción de desahucio
Escrito del arrendatario enervando la acción de desahucio
Solicitud de subsanación de decreto por no imposición de costas en enervación

  El usuario / contraseña no es válido
  El usuario / contraseña no es válido