Gastos de mantenimiento y conservación en las servidumbres

Cuando una finca se encuentra gravada con una servidumbre, ¿quién debe correr con los gastos de mantenimiento y conservación de la misma?

Gastos de mantenimiento y conservación en las servidumbres

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Inmobiliario

Publicación: 11 / 2017

ISBN: 978-84-1332-919-2

Editorial: SEPIN

Referencia: 4230

Precio: 18 €

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Cuando una finca se encuentra gravada con una servidumbre, una de las cuestiones conlifictivas que se dan entre el predio sirviente y el predio dominante, es la referida a quién debe correr con los gastos de mantenimiento y conservación de la misma. Como norma general, el predio dominante puede realizar a su costa en el predio sirviente, las obras necesarias para el uso y conservación, siempre y cuando, no signifique una alteración de la servidumbre, ni suponga el hacerla más gravosa. Ahora bien, en ocasiones, es necesario acudir a los tribunales, para determinar quién debe o no contribuir y en que proporción. En la presente guía, a través de las resoluciones judiciales seleccionadas y de las consultas resueltas por nuestro departamento jurídico, intentamos dar respuesta a esta polémica, proporcionando además un modelo de demanda para el supuesto de que no quede más vía que la judicial.


Jurisprudencia y Resoluciones
Predio dominante
Debe contribuir
Procede la reclamación de la parte de gastos que le correspondía por la servidumbre de garaje que existe entre ambas comunidades al no haber acreditado la comunidad demandada la existencia de un crédito vencido, líquido y exigible que pueda compensar
Se ha establecido sobre la cubierta una servidumbre de uso, y ello no significa que la Comunidad titular de la misma queda exonerada de cualquier obligación de mantenimiento y reparación
La Comunidad debe abonar los gastos de reparación de la piscina común afectos a la servidumbre al cumplirse con los requisitos exigidos en el acuerdo transaccional, sin necesidad de su expreso consentimiento
Obligación de la demandada de reparar y conservar la terraza controvertida, pues así lo impone el título constitutivo de la servidumbre sin que en el mismo se haga distinción alguna entre reparaciones ordinarias y extraordinarias
El servicio de vigilancia 24 horas, es un servicio totalmente necesario desde la perspectiva de la servidumbre de paso que hay a favor de la entidad demandada que es predio dominante
Pago por la Comunidad demandada de los gastos de reparación de zona verde y parque de recreo para evitar filtraciones producidas en los locales de la actora en base al derecho de servidumbre existente a favor de las comunidades sobre esa superficie
La Comunidad actora tiene derecho a disfrutar de la piscina común de la Comunidad demandada por habérselo otorgado el promotor en el título constitutivo pero debe contribuir en los gastos de conservación del elemento que deberán fijar ambas partes
La comunidad de propietarios que es el predio dominante debe abonar los gastos de mantenimiento y utilización de la servidumbre de paso junto con el predio sirviente en función del beneficio que les aporte a cada una de ellas
Obligación de la comunidad de propietarios que es el predio dominante de contribuir a los gastos de mantenimiento de la servidumbre de paso
El titular de una servidumbre de paso sobre la piscina y jardines de la comunidad de propietarios colindante, está obligado a contribuir en los gastos de mantenimiento, en la proporción que establezca el título constitutivo
En virtud del título constitutivo de la servidumbre compete a los demandados resolver las fisuras de la terraza, que evite las filtraciones agua al local de los actores, por entrar dentro de las tareas propias de mantenimiento y conservación
El carácter comunitario a ambas litigantes del tramo de desagüe que discurre por debajo del edificio de la actora, comporta que ambas partes contribuyan a los gastos de mantenimiento
Obligación del predio dominante de contribuir a los gastos de conservación y mantenimiento de la servidumbre, si bien deben excluirse el referido al servicio de vigilancia
El sistema contra incendios comprende además de las plazas de garaje los pasillos y rampas de acceso que forman parte de la servidumbre, por ello el predio dominante debe contribuir al abono de dicho sistema de incendios
Contribución de beneficiarios de servidumbre a gastos de mantenimiento
No debe contribuir
El dueño del predio sirviente no puede imponer por su propia decisión gastos ajenos al contenido de la servidumbre al predio dominante
El que el título de las servidumbres refleje sólo los gastos de mantenimiento de las instalaciones comunes, excluye la obligación de los demandados de contribuir a los gastos por consumo de luz y agua de la finca de la que son titulares en un tercio
El titular de la servidumbre no tiene la obligación de pagar el IBI y las Pólizas de Seguro en tanto que el impuesto grava el derecho de propiedad, y el marco obligacional de dicho contrato no afecta al tercero ajeno al mismo
Reclamación de gastos derivados de una servidumbre de paso permanente sobre elementos comunes de garaje. Desestimación ante la falta de concreción de los mismos, así como que la cantidad se ajuste a lo determinado en el título
La existencia de una servidumbre de paso de la comunidad de garajes no le convierte en propietaria de elemento privativo alguno que de derecho a la comunidad de propietarios a reclamarle los gastos de contribución al sostenimiento del inmueble
Habiéndose acreditado que la servidumbre se constituyó de forma voluntaria y que no está previsto que los gastos de mantenimiento sean abonados por el predio dominante, no se puede obligar a su pago
Improcedente reclamación de los gastos de electricidad de la puerta de garaje de la comunidad actora, por su uso y mantenimiento, en consideración a su misma naturaleza
Al no estar incluida la propiedad de los demandados a la comunidad de propietarios actora, no puede obligárseles al pago de los gastos comunes, aunque utilicen la rampa del garaje y hayan pagado alguna vez la mencionada suma
La demandada no debe abonar los gastos repercutidos por el administrador, puesto que la actividad de este no se extiende a dar mayor utilidad o ampliar el uso de la servidumbre
Predio sirviente
El acuerdo por el que se establece que la comunidad que forma el predio sirviente contribuirá a los gastos de pavimentación de la servidumbre no es ilegal porque la servidumbre es una acceso común a las dos comunidades
El gasto que supone retirar de la fachada del predio sirviente el cable, con la consiguiente afectación y perturbación de la suministradora, supone un perjuicio en la servidumbre cuyos gastos serán soportados por el titular del fundo sirviente
Los gastos de extinción de la servidumbre corresponden al titular del predio sirviente
Proporción en la que se ha de contribuir
Los demandados, que ostentan un derecho de paso y uso de instalaciones, han de contribuir a los gastos en función del ámbito a que se contrae tal derecho real, y no en la misma proporción que los titulares de las plazas de garaje
La Comunidad como beneficiaria de una servidumbre está obligada al pago del 18% pactado de los gastos de mantenimiento de los elementos comunes incluidos los pagos hechos al administrador
Gastos de conservación y mantenimiento de la servidumbre: la demandada debe pagar los estrictos y necesarios, el resto de gastos quedan sujetos al acuerdo de adopten los comuneros
Los propietarios del garaje que goza de un derecho de servidumbre de paso tienen la obligación de contribuir sólo en aquellos gastos derivados del mantenimiento de las intalaciones de la finca sirviente de las que se aprovechen directamente
Los gastos de contribución y reparación de la plaza deben realizarse conforme a los establecido en la constitución de servidumbre y títulos de las Comunidades implicadas
La comunidad de propietarios que es el predio dominante debe abonar los gastos de mantenimiento y utilización de la servidumbre de paso junto con el predio sirviente en función del beneficio que les aporte a cada una de ellas
Ante la falta de la posibilidad de determinar el beneficio que aporta a los predios las obras en la servidumbre habrá que contribuir de forma igualitaria a los gastos
La Comunidad que se sirve de la piscina ajena ,en virtud de servidumbre, deberá abonar los gasto proporcionales derivados de su uso y mantenimiento
Servidumbre de paso: los demandados han de contribuir a los gastos de conservación y mantenimiento, limitando su contribución en proporción al acceso concedido
Participación gastos alumbrado según proporción establecida en título constitutivo de la servidumbre
Medianerías
Si el muro de contención litigioso ha sustentado, sin más problema, la construcción de la vivienda propiedad del actor, cabe inferir que los medianeros no tengan obligación de contribuir más allá de los gastos precisos de conservación
Prospera la reclamación de cantidad por los gastos efectuados por el actor en la reparación del muro medianero, sin prueba de que sean las obras en su parcela las causantes de la caída. Ambos propietarios han de contribuir a la conservación del muro
El propietario de la finca debe responder de los gastos de mantenimiento del muro medianero de las fincas cuando este está colocado en los mojones que delimitan la colindancia
La demolición por el demandado de parte del muro medianero sin contar con el acuerdo de la otra parte cotitular del mismo determina que sean aquéllos quienes asuman los gastos de reconstrucción de la pared común
Justificada la necesidad de reparar el muro medianero, la concurrencia de responsabilidades de modo paritario para todos los intervinientes resulta acertada
Consultas
Contribución por el predio dominante a los gastos de conservación y mantenimiento de la servidumbre de paso
Contribución del predio dominante a los gastos de mantenimiento y conservación de la servidumbre de paso
Contribución a los gastos de reparación de una servidumbre
Gastos de servidumbre de la piscina común entre dos fincas
Servidumbre en contra de la Comunidad y pago de gastos
Participación en el pago y voto en la finca colindante con derecho a uso de la piscina
Gastos mantenimiento servidumbre de paso a favor garaje
Participación gastos y derechos propietarios fincas ajenas a Comunidad
Pago gastos servidumbre de paso entre dos inmuebles
Pago de la sustitución de la puerta del garaje que es utilizada por varias fincas
Formulario
Demanda de juicio ordinario contra el dueño del predio dominante reclamando el pago de los gastos de mantenimiento y conservación de una servidumbre

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