Todo sobre gastos hipotecarios: notariales y registro, ITPyAJD, tasación y gestoría

Todo sobre gastos hipotecarios: notariales y registro, ITPyAJD, tasación y gestoría

Autor: Departamento de Sepín Mercantil

Publicación: 3 / 2018

Editorial: SEPIN

Referencia: 4466

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El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo intenta establecer una postura unánime ante los gastos derivados de los tributos por constitución de la garantía hipotecaria. Hasta ahora, las Audiencias Provinciales y los Juzgados de Primera Instancia mantenían distintas posturas entre sí. Por un lado, validez de la cláusula que impone al prestatario el pago de los impuestos de la operación por ser el sujeto pasivo del tipo impositivo y el beneficiario de la constitución de la garantía hipotecaria; por otro lado, abusividad de la cláusula que establece que los gastos de documentación y aranceles notariales y registrales son a cargo del prestatario y por último, una tercera intermedia, mediante la cuál ambas partes abonan de manera equitativa dichos aranceles. En la presente guía se incluye además de doctrina, la jurisprudencia más relevante sobre las diferentes posturas mantenidas, así como la última sentencia del Pleno del TS del 15 de marzo de 2018; y se contempla también un análisis detallado de otro tipo de gastos como los de notaría, registro, tasación y gestoría.


Doctrina
El pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en los préstamos hipotecarios es del banco, no del cliente
TS, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 2.ª, 16-10-2018
SP/SENT/972677
Imputación de gastos relacionados con la tributación hipotecaria
TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 15-3-2018
SP/SENT/943020 y SP/SENT/945130
Sentencia del Pleno de la Sala de lo Civil sobre gastos hipotecarios
Comentario a las STS 148/2018, de 15 de marzo
Todos los gastos de la hipoteca son para el prestatario
Defensa Jurídica del afectado por gastos hipotecarios. Fundamentos sustantivos para la declaración del carácter abusivo de la cláusula de imposición de gastos hipotecarios al usuario adherente
Repercusión de gastos de constitución y subrogación del préstamo hipotecario
Cómo está actualmente la situación de los afectados por cláusulas suelo, gastos de formalización y cláusulas de vencimiento anticipado
Jurisprudencia y Resoluciones
Gastos de Notaría y Registro
A cargo del Prestamista
Corresponde a la entidad prestamista el pago de los gastos notariales y registrales
La inscripción el Registro de la Propiedad de la garantía hipotecaria se efectúa a favor del prestamista, por lo es él quien debe correr con los gastos registrales
Los gastos notariales ocasionados por la constitución de la hipoteca los debe asumir en su totalidad la entidad financiera
El beneficiario de la inscripción de la hipoteca en el Registro es la entidad prestamista, siendo nula por abusiva la imposición de los gastos al prestatario
Corresponde a la entidad prestamista los gastos derivados de la inscripción de la hipoteca, siendo nula la cláusula que atribuye el pago al prestatario
La inscripción de la hipoteca en el Registro se realiza a favor de la entidad prestamista, que es la que debe abonar los gastos que conlleve
Corresponde a la entidad prestamista el abono de los gastos de notaría y registro de la escritura original del préstamo, mientras que al prestatario los gastos derivados de la novación, tras asumir él solo la integridad del préstamo
A cargo de Ambos
Los aranceles notariales deben ser abonados por partes iguales entre prestamista y prestatario, salvo las copias expedidas para cada parte, ya que con respecto a ellas, son los requirientes exclusivos de su expedición
Los gastos del Notario deben ser sufragados por mitades entre el prestamista y el prestatario, al ser ambos los que solicitan su intervención
La entidad bancaria debe devolver a la actora la integridad de los aranceles registrales y la mitad del importe de los aranceles notariales que se deben abonar a partes iguales
La entidad prestamista es la interesada en la constitución de la garantía y el prestatario el interesado en la constitución del préstamo, por lo que ambos deben sufragar por partes iguales los gastos notariales
Tanto la entidad prestamista como el prestatario se benefician de la intervención del Notario, por lo que ambos deben satisfacer los gastos por partes iguales
A cargo del Prestatario
Declarada nula por abusiva la cláusula que determina que todos los gastos serán por cuenta del prestatario, dicha estipulación debe expulsarse del contrato con el derecho del consumidor a ser resarcido de todos los gastos sufridos por su aplicación
La cláusula que establece que todos los gastos derivados de la constitución del préstamo y de la hipoteca serán a cargo del prestatario es abusiva, al genera un desequilibrio injustificado en perjuicio del consumidor
Dado que la hipoteca se constituye a favor del banco, la cláusula que establece que los gastos de registro serán por cuenta del actor se considera abusiva
Es nula por abusiva la cláusula que imputa al consumidor los gastos notariales y de registro porque el interesado es la entidad bancaria y causa un grave desequilibrio inter partes
La cláusula que establece que el pago de todos los gastos ocasionados por la constitución de la hipoteca, sin distinción alguna, los asumirá el prestatario, se considera abusiva y deproporcionada debiendo declararse su nulidad
No es abusiva la cláusula que establece que los gastos notariales serán por cuenta del prestatario
Es abusiva la atribución al consumidor de los gastos de expedición de la primera copia para el prestamista y la imposición de los aranceles de notario y registro referidos a la modificación o cancelación de la hipoteca
Declarada nula por abusiva la cláusula que establece que todos los gastos de notaría, registro e impuestos serán a cargo del prestatario, la entidad financiera debe devolver todo lo abonado por dichos conceptos
Es nula por abusiva la cláusula de préstamo hipotecario que impone al prestatario la obligación de pagar todos los gastos derivados de la operación y tributos de la misma sin hacer distinción entre los que correspondan entre las partes
Es válida la atribución de los gastos notariales al prestatario derivados de la formalización del préstamo y de la obtención de copias a su instancia
Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Una cláusula que cargue indiscriminadamente el pago de todos los tributos al prestatario, sin distinción o salvedad alguna, es abusiva
El sujeto pasivo del impuesto de actos jurídicos es el prestatario
Corresponde al prestatario el pago del impuesto de actos jurídicos al ser el sujeto pasivo conforme lo establecido en la legislación fiscal
Es abusiva la cláusula genérica que impone al prestatario el pago de todos los gastos e impuestos, sin distinguir el sujeto pasivo de cada uno de los distintos conceptos
Es nula la cláusula que imputa los gastos derivados del impuesto de actos jurídicos documentados al consumidor por la ausencia de justificación sobre su devengo, contenido y abono, debiendo restituir la entidad bancaria lo pagado por tal concepto
Es válida la cláusula de préstamo hipotecario que impone al prestatario el pago del impuesto de la operación al ser sujeto pasivo del préstamo
No procede la restitución de lo abonado en concepto del impuesto de actos jurídicos documentos, al ser el prestatario el obligado al pago
El sujeto pasivo del impuesto de actos jurídicos documentados es el prestatario, sin que sea abusiva la cláusula que le impone el pago
El consumidor abonó todos los impuestos en base a una cláusula que es nula por abusiva, por lo que debe ser resarcido de todo lo abonado, siendo una cuestión al margen de que pueda ser considerado sujeto pasivo del IAJDTP conforme la normativa fiscal
Conforme la normativa tributaria, el sujeto pasivo del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados es el prestatario
Es válida la cláusula que establece que corresponde el pago del impuesto transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados al prestatario, al ser el sujeto pasivo según la normativa aplicable
El pago del impuesto de actos jurídicos documentados corresponde al prestatario
Jurisprudencia recomendada
Gastos de Tasación
Es nula por abusiva la cláusula que imputa todos los gastos de tasación al consumidor prestatario
La cláusula que establece que los gastos de tasación serán por cuenta del prestatario no es abusiva
Es nula por abusiva la cláusula que imputa al prestatario el pago de los gastos de tasación del inmueble ya que, el prestamista, está igualmente interesado y de forma unilateral impone su coste al consumidor, al margen de la buena fe
Es válida la cláusula de préstamo hipotecario que impone al consumidor el gasto de la tasación del inmueble a hipotecar al ser el beneficiario del préstamo y tener que acreditar la suficiencia del inmueble en garantía
Prestamista y prestatario deben abonar los gastos de tasación al 50%
El prestatario debe abonar los gastos de tasación, mientras que la entidad prestamista los gastos de comprobación registral para conocer la situación jurídica en la que se halla el inmueble
Jurisprudencia y Resoluciones
Gastos de Gestoría
Es válida la cláusula sobre gastos de gestión al no constar que hayan sido impuestos por la entidad prestamista
El coste del servicio de gestoría debe ser abonado por partes iguales entre el prestamista y el prestatario
Los gastos de gestoría incluyen la realización de labores que benefician tanto al prestamista como al prestatario, por lo que ambos deben sufragarlos
Corresponde por mitades al prestamista y al prestatario el abono de los servicios de gestoría
Los gastos de gestoría deben ser sufragados por mitad entre la entidad prestamista y el prestatario
Entidad prestamista y prestatario deben sufragar por partes iguales los gastos de gestoría


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