Cláusulas nulas en la duración del arrendamiento de vivienda anterior a RDLey 2018

Cláusulas nulas en la duración del arrendamiento de vivienda anterior a RDLey 2018

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Arrendamientos Urbanos

Publicación: 11 / 2018

ISBN: 978-84-1333-154-6

Editorial: SEPIN

Referencia: 4879

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Es bastante habitual que arrendador y arrendatario firmen un contrato de vivienda modificando las normas establecidas en la LAU, dando lugar a cláusulas nulas, tal como prevé el art.6. Debemos conocer los pactos que nunca tendrán validez: ¿Es posible que el arrendatario renuncie al plazo mínimo? ¿Cabe el pacto de renovación de prórroga por un solo año más? ¿Tiene validez la renuncia a la prorróga legal? ¿La cláusula de renuncia del arrendador para resolver por necesidad es válida? ¿En caso de resolución por el arrendatario antes del plazo pactado, cabe pactar otra indemnización distinta a la indicada en la Ley? En esta Guia respondemos a estas cuestiones mediante articulos de opinión, la jurisprudencia clasificada por conceptos y las consultas más relevantes.


Opinión
Abusos en los arrendamientos de viviendas: Preceptos aplicables y limitaciones
Cláusulas nulas más frecuentes introducidas en el arrendamiento de vivienda
Jurisprudencia Comentada
Validez de la renuncia al derecho de resolución del arrendador por causa de necesidad
TS, Sala Primera, de lo Civil, 24-6-2015
Jurisprudencia y Resoluciones
Plazo mínimo
Nulidad de la cláusula
Es nula la cláusula del contrato de arrendamiento en la que se establece un plazo mínimo inferior a tres años
Nulidad de la cláusula contractual que fija el plazo de arrendamiento de la vivienda en un año, al ser contrario al plazo mínimo legal establecido en la LAU
Como recoge la LAU, la duración del alquiler se prorrogará obligatoriamente por cinco años para el arrendador, por lo que la cláusula del presente contrato, que fija un plazo menor, es nula y, por ello, al no cumplirse los cinco años, sigue vigente el arriendo
La cláusula del contrato, que permite la resolución del arrendamiento de manera unilateral por el arrendador, aun con un preaviso de un mes, es de carácter abusivo y nula
No ha expirado el plazo de duración del contrato, porque es prorrogable obligatoriamente para el arrendador hasta cinco años y la renuncia de los arrendatarios a las prórrogas venideras es una cláusula nula en aplicación del art. 6 LAU 1994
Nulidad de la cláusula que excluye la duración mínima del contrato
Extinción del arrendamiento en tácita reconducción mensual por ser nula la cláusula de duración relativa al plazo mínimo
Nulidad de la cláusula que condiciona la prórroga del contrato al acuerdo de ambas partes
Al ser irrenunciable el plazo mínimo, aunque el arrendatario haya firmado un documento en el que desiste de tal derecho, al considerarse nulo, y encontrarse el arriendo en dicha prórroga, no se puede declarar la resolución del contrato
La obligación de entregar personalmente las llaves por parte del arrendatario, contemplada como una opción para la prórroga del contrato, es nula por contravenir el art. 9.1 LAU
Nulidad de la cláusula que duplica la renta a partir del mes 25 con la finalidad de eludir la prórroga obligatoria de cinco años
Validez de la cláusula
Pactada la celebración del contrato por duración de 45 años rige el principio de autonomía de voluntad de las partes no acogiéndose nulidad de contrato por perpetuidad
Pactado por las partes que la duración del contrato de alquiler será vitalicia, el arriendo no se resolverá sino hasta la muerte del inquilino, plazo válido por ser definido
No es nula la cláusula de terminación automática del contrato a los cinco años sin necesidad de preaviso
Prórroga legal
Nulidad de la cláusula
Aunque la renuncia al art. 10 LAU sea nula, el alquiler ha estado vigente por los plazos previstos en la Ley, por lo que, expirada la prórroga legal y manifestada la voluntad del arrendador de finalizar el arriendo, se declara su resolución
Nulidad de la cláusula que condiciona la prórroga del contrato a la voluntad de ambas partes
Al ser nula la cláusula por la que se prorrogaba por cuatro años más el alquiler al finalizar los cinco primeros años, por ser contraria a derecho, finalizado el plazo pactado se prorrogó por tres años más, por Ley, pudiendo después resolverlo el arrendador
Validez de la cláusula
Validez de la cláusula contractual que excluye la prórroga legal del art. 10 LAU
Validez de la cláusula de no tácita reconducción pasados cinco años de contrato
Necesidad del arrendador
Se desestima el recurso al establecerse contractualmente una cláusula limitativa de la prórroga forzosa sin condición alguna, ya que dicha cláusula es contraria a derecho
Nulidad de la cláusula que deniega la prórroga para el caso de necesitar el arrendador la vivienda para sus hijos
Falta de validez de la cláusula de denegación de prórroga por necesidad por la posibilidad de mantener el contrato con preaviso
Desistimiento del arrendatario
La indemnización acordada (todas las rentas que queden por cumplir hasta alcanzar el año que se estableció como de obligado cumplimiento) excede de lo permitido en el art 11 LAU por lo que debe considerarse nula
Nulidad de pleno derecho de la cláusula penal al sancionar el ejercicio de derechos irrenunciables, cual es el caso del derecho del arrendatario de desistir siempre que el contrato se haya mantenido seis meses
La facultad de resolución anticipada legalmente reconocida al arrendatario, no puede ser excluida, en modo alguno, por voluntad de las partes, de conformidad con lo preceptuado por el art 6 LAU94
Validez de la cláusula penal pactada en el contrato por resolución anticipada por parte del arrendatario, debiendo abonar al arrendador las cantidades reclamadas
El arrendatario abandonó unilateralmente la vivienda y, por ello, debe aplicarse la cláusula de penalización pactada en el contrato, que no es nula
Tiempo indefinido
Aunque se haya pactado una duración indefinida para el contrato de alquiler, indeterminación no permitida por la actual LAU, ello no puede conllevar la nulidad de la cláusula de duración
Es nula la cláusula por la que la arrendataria podía prorrogar el contrato indefinidamente por años sucesivos, y habiéndose consumado éste, el contrato queda resuelto procediendo el desahucio
Arrendamiento mensual por ser nula la claúsula que establece la duración indefinida del contrato
Consultas
¿Es válido el pacto por el que el arrendador puede rescindir antes del plazo mínimo?
¿Cabe renunciar a la prórroga legal del art.10?
¿Procede una cláusula de "prórroga forzosa" en un arrendamiento de vivienda posterior al 1 de enero de 1995?
¿La cláusula de renuncia del arrendador para resolver por necesidad es válida?
¿Procede la renuncia de derechos de forma genérica en el contrato?
¿Ante el desistimiento del contrato por el arrendatario, cabe pactar otra indemnización distinta a la establecida en la Ley?

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