La falta de obtención de financiación por el comprador como causa de resolución de la compraventa de un inmueble

La falta de obtención de financiación por el comprador como causa de resolución de la compraventa de un inmueble

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Inmobilario

Publicación: 4 / 2019

ISBN: 978-84-1333-258-1

Editorial: SEPIN

Referencia: 5190

Precio: 18

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El pago del precio es la obligación principal del comprador, para lo que, casi en la totalidad de los contratos de compraventa cuyo objeto es un bien inmueble, es necesario que se solicite la financiación a una entidad bancaria mediante la concesión de un préstamo. Pero en el supuesto de que el comprador reciba una respuesta negativa por parte de la prestamista y no se tenga otra forma de financiar el pago ¿se puede resolver el contrato de manera justificada? ¿es necesario que esa posibilidad esté expresamente pactada en el contrato? ¿se puede acudira a la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus"?


Doctrina
La moderna configuración de la cláusula "rebus sic stantibus": fundamento técnico y caracterización.
La crisis económica como base para la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus" en relación con los contratos de compraventa de vivienda
La venta sobre plano y la publicidad engañosa
Jurisprudencia Comentada
Resolución del contrato de compraventa por imposibilidad sobrevenida del comprador que no puede abonar el precio pactado al haber perdido el empleo y no poder vender una vivienda de su propiedad
Consultas
Resolución del contrato de compraventa por la no obtención de financiación por el comprador
Compraventa condicionada a la obtención de un préstamo hipotecario. Resolución y devolución de las arras
Falta de pago del precio de la vivienda por el comprador al que han retirado las ayudas económicas
Imposibilidad del comprador de abonar el precio ante la no obtención del préstamo hipotecario
Jurisprudencia
Establecimiento por las partes como condición resolutoria
Las partes establecieron en el contrato de compraventa una condición tácita, que era la obtención de un préstamo con garantía hipotecaria, a la que estaba supeditada la totalidad de la compraventa
Conforme lo pactado en el contrato, los compradores podían resolver en contrato en el caso de la entidad acreedora no admitiese la subrogación en el préstamo hipotecario con una penalización del 15%
Pactado que la falta de financiación hipotecaria al comprador supondría que el vendedor le devolvería la señal que le entregó, justifica el reintegro ante la imposibilidad de obtener el préstamo
Resolución de la compraventa ante el cumplimiento de la condición resolutoria pactada, como era la falta de obtención por el comprador de la financiación necesaria
Conforme lo pactado en el contrato, el comprador podía resolver el contrato si dos entidades le denegaban la financiación necesaria para la adquisición de la vivienda, debiendo el vendedor devolver la cantidad recibida a la firma del contrato
Acreditando los demandados que no pudieron obtener la financiación para la compraventa, procede la resolución del contrato y por tanto la devolución de las cantidades entregadas con los intereses correspondientes
El comprador ha acreditado que solicitó a una entidad bancaria la concesión de un préstamo para adquirir la vivienda y este le fue denegado, por lo que podía instar la resolución, tal y como se había establecido expresamente en el contrato
Condicionada la compra a la obtención de financiación por los compradores, la negativa de ésta comporta la devolución a los mismos de las cantidades entregadas en concepto de arras
Pactado expresamente en el contrato que si el comprador no conseguía la concesión de un préstamo hipotecario para la financiación del pago del precio, quedaba sin efecto, producida la condición, el vendedor viene obligado a devolver la arras
Las partes establecieron que si el comprador no obtenía la financiación, se podría resolver el contrato sin penalización, sin que se estableciera que bastaba con que fuera la cantidad estrictamente necesaria según los recursos de los que disponía
No establecimiento por las partes como condición resolutoria
El cumplimiento del pago del precio por la compradora no se hizo depender de la concesión de la financiación por la entidad bancaria ni la vendedora se obligó a conseguir la subrogación en el préstamo hipotecario
La imposibilidad de obtener financiación por el comprador para la adquisición del bien, no justifica el incumplimiento
La inviabilidad de la compradora, por falta de financiación, de cumplir el contrato de arras legitima la pretensión de resolución deducida por los vendedores
La falta de otorgamiento de la escritura de compraventa fue por culpa de los compradores que no habían obtenido la financiación necesaria, sin que estemos ante un contrato de adhesión y sin que sea nula la cláusula penal
No puede justificarse la resolución de la compraventa en la no obtención del préstamo hipotecario cuando la promotora ha cumplido con todas sus obligaciones y no asumió ninguna respecto a la consecución de la hipoteca
La vendedora, pese a la existencia de cierto retraso, cumplió de forma razonable con los plazos, por lo que el comprador debe cumplir con el contrato, sin que la falta de obtención de la financiación necesaria justifique la resolución
Los compradores no actuaron con la diligencia debida para obtener financiación, sin que sirva el certificado de denegación del préstamo expedido por director de la oficina bancaria donde trabajaba uno de ellos, por lo que deben perder las arras
El no poder obtener financiación hipotecaria no es causa suficiente para resolver el contrato por el comprador
Las partes no establecieron como causa de resolución la falta de obtención de financiación por el comprador, por lo que dicho motivo no puede ser alegado para no cumplir el contrato
No existe incumplimiento contractual del vendedor ya que el contrato no contiene referencia alguna sobre la financiación del precio, ni se hace depender su consumación de la obtención por la compradora demandada de préstamo alguno para su pago
Aplicación cláusula rebus sic stantibus
Resolución del contrato de compraventa por imposibilidad sobrevenida del comprador que no puede abonar el precio pactado al haber perdido el empleo y no poder vender una vivienda de su propiedad
El cambio de la capacidad económica del comprador desde la firma del contrato de compraventa hasta la solicitud de la hipoteca que le fue denegada por la disminución de ingresos justifica la resolución y la devolución de lo entregado a cuenta
Declarado resuelto el contrato en base a la concurrencia de imposibilidad sobrevenida del pago del precio, no procede que la vendedora retenga las cantidades recibidas a cuenta del precio
Resolución de la compraventa ante la imposibilidad sobrevenida del comprador de hacer frente al pago del precio aplazado, por falta de financiación no imputable al mismo, siendo procedente la restitución recíproca de las prestaciones
Resolución de la compraventa ante la imposibilidad sobrevenida de cumplir el contrato por parte de los compradores por falta de la financiación necesaria para poder hacer frente a su obligación de pago del precio
No aplicación cláusula rebus sic stantibus
Ni la reducción de los ingresos por uno de los compradores ni la denegación del préstamo por una entidad financiera ni la crisis económica suponen una imposibilidad sobrevenida que de lugar a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus
Para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en la compraventa de viviendas como causa de resolución del contrato, no es suficiente con la alegación de la crisis económica y la dificultad de obtener financiación por el comprador
La falta de obtención de financiación para poder hacer frente al pago de las parcelas no puede ser considerado como un supuesto de imposibilidad sobrevenida que justifique la resolución del contrato por el comprador
La falta de obtención de financiación no implica una imposibilidad sobrevenida que exonere al deudor del pago del precio
No procede la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus para la resolución del contrato cuando no hay prueba de la imposibilidad de financiación ni del cambio de las circunstancias personales y económicas en la persona del comprador
Inaplicación de la regla "rebus sic stantibus" pues además que en la fecha en que elevó a pública la escritura de compraventa era palpable la situación de crisis, nada hace pensar que la dificultad de financiación al comprador fuera imprevisible
La falta de obtención de financiación por los compradores no implica la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus al no acreditarse cuál era la situación inicial de aquellos y la existente al serles denegada la subrogación
La no obtención de financiación por el comprador carece de eficacia resolutoria dado que no puede dotarse de tal a las dificultades económicas en que se encontraba en el periodo comprendido entre la perfección y la consumación del contrato
No es de aplicación la cláusula rebus sic stantibus por la existencia de la crisis económica que ha impedido la obtención de financiación al comprador
La falta de obtención de la financiación necesaria para hacer frente al pago del precio de la vivienda no es una imposibilidad sobrevenida que justifique la resolución del contrato

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