La compraventa inmobiliaria

PARTE I. ASPECTOS CIVILES

1. Concepto
2. Naturaleza y trascendencia jurídica
3. Responsabilidad derivada de la ruptura de los tratos preliminares
4. Diferencia con los pactum de tratando

1. Regulación
2. El art. 1. 451 CC es una copia del Código civil francés pero carece de sentido en nuestro ordenamiento jurídico al ser distinto el sistema de adquisición de los derechos reales en Francia y en España
3. ¿Es aplicable a la promesa de venta del 1. 451 CC el artículo 1. 504 CC relativo a la resolución de compraventa de bienes inmuebles?

1. Regulación del precontrato
2. Concepto de precontrato. Distintas posturas respecto a su carácter contractual y obligatorio
3. Consecuencias del incumplimiento del precontrato

1. Negocio atípico que prolifera en la práctica
2. Calificación jurídica del negocio en función del contenido del documento y los actos de las partes

1. Posibles consecuencias jurídicas de la falta o errónea información contractual en el Código civil
2. Deber expreso de información contractual en la legislación de protección de los consumidores
3. Deber de información precontractual en el DCFR

1. Elementos personales
2. Elementos reales
3. Elementos formales

1. Edad Antigua
2. Edad Media
3. Edad Contemporánea

1. ¿Pacto o contrato?
2. Forma
3. Momento de constitución
4. La entrega como elemento esencial
5. Dinero o bien fungible
6. Carácter accesorio
7. Tipología del contrato principal

1. Arras confirmatorias
2. Arras confirmatorias penales
3. Arras penitenciales
4. Interpretación

1. Concepto
2. Efectos
3. La cesión y la buena fe

1. Concepto y caracteres de la compraventa
2. Diferencias con otros contratos
3. El carácter traslativo del dominio de la compraventa
4. La compraventa simulada

1. Civiles y mercantiles
2. De cosa presente y de cosa futura
3. Ventas definitivas y sujetas a condición
4. Ventas públicas y privadas
5. Ventas voluntarias y forzosas
6. La venta a carta de gracia y calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida
7. La venta amistosa (negotium mixtum cun donatione)
8. La venta en función de garantía
9. La venta de cosa ajena
10. Venta con pacto de reserva de dominio
11. La venta con acceso diferido a la propiedad
12. La compraventa con pacto de retro
13. La compraventa a favor de persona a designar
14. La venta con financiación hipotecaria
15. Compraventa entre copropietarios de cuotas indivisas

1. Requisitos de validez
2. Requisito de la cosa a los efectos del cumplimiento de la obligación por parte del vendedor. La identidad de la cosa y la inhabilidad de la cosa vendida (doctrina del aliud pro alio)

1. Introducción
2. Concepto de bien inmueble
3. La finca
4. La finca funcional
5. La finca catastral
6. La finca registral

1. Identificación de la finca material como objeto de la compraventa
2. Identificación y descripción del inmueble a los efectos de su acceso al Registro de la Propiedad

1. Clases de compraventa de cosa futura
2. Modalidades más frecuentes de compraventa inmobiliaria de cosa futura

1. Planteamiento
2. Calificación de la compraventa con varios objetos: una sola compraventa o varias compraventas
3. La compraventa de carteras de inmuebles

1. Noción de evicción
2. Ámbito de aplicación
3. Fundamento y naturaleza jurídica

1. Presupuesto previo: un contrato de compraventa válido
2. Privación total o parcial de la cosa comprada (art. 1475. 1 CC)
3. Sentencia firme dictada en un juicio de evicción
4. La privación debe ser consecuencia de un derecho anterior a la compra
5. Notificación al vendedor (llamada en garantía)

1. Régimen legal general del contenido de la evicción
2. Regímenes especiales de la responsabilidad por evicción
3. Duración de la responsabilidad por evicción
4. Motivos que excluyen la responsabilidad por evicción

1. Saneamiento por vicios ocultos: obligación natural
2. Requisitos del vicio (31) (31) Vid. al respecto, SAP Cádiz 497/2010, de 25 de octubre; SAP Barcelona 620/2014, de 22 de diciembre; SAP Granada 151/2015 de 24 de abril; SAP Barcelona, 207/2015, de 16 de julio y, STS 698/2015, de 10 de diciembre.
3. Acciones de saneamiento y efectos

1. Precio cierto
2. Precio en dinero o signo que lo represente

1. Personales
2. Reales

1. Las obligaciones del vendedor
2. La entrega: formas de entrega

1. Aplicación de la doctrina rebus sic stantibus. Su nueva configuración. Diferenciación con otras categorías próximas y su concreta aplicación a la compraventa inmobiliaria
2. Incumplimiento de la obligación por el comprador: cláusula penal, moderación
3. Incumplimientos del vendedor
4. Aspectos de la acción de resolución contractual

1. Contratos de arrendamiento anteriores a 1 de enero de 1995
2. Contratos posteriores a 31 de diciembre de 1994

1. Ejercicio de un retracto convencional
2. Apertura de una sustitución fideicomisaria
3. La enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial
4. El ejercicio de una opción de compra
5. Extinción del usufructo, derecho de superficie y derechos de goce análogos con contrato de arrendamiento otorgado por los titulares de estos derechos. El contrato de arrendamiento se extingue

1. Diferencias entre el derecho de tanteo y el de retracto
2. En cuanto a la legitimación para el ejercicio de estos derechos
3. Ejercicio del derecho de tanteo
4. Ejercicio del retracto ante los Tribunales
5. Preferencia de los derechos de tanteo o retracto sobre otros similares
6. Necesidad para la inscripción en el Registro de la venta de finca arrendada de acreditar que se ha efectuado la notificación de la venta al arrendatario

1. Texto legal
2. Derecho de tanteo
3. Venta de la vivienda con los demás objetos alquilados como accesorios de la misma, de que habla el apartado 2 del artículo 2 de la LAU, es decir, mobiliario, trasteros, plazas o garajes o cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios
4. Inexistencia de derechos de tanteo y retracto del arrendatario en caso de venta de la vivienda arrendada conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble
5. Inexistencia de los derechos de tanteo y retracto del arrendatario en caso de que se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un único comprador de la totalidad de los pisos y locales del inmueble
6. Derechos de tanteo o retracto si en el inmueble sólo existiere una vivienda
7. Renuncia a los derechos de tanteo y retracto

1. De las ventas que dan lugar al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto
2. Derecho de tanteo
3. Derecho de retracto
4. Preferencia del derecho de tanteo o del retracto sobre otro similar
5. Prohibición de transmisión por actos inter vivos del piso adquirido por parte del retrayente
6. La eficacia del retracto frente a subadquirentes de buena fe y titulares de cargas posteriores a la compraventa

1. Impugnación de la transmisión por arrendatario que no hubiere ejercitado el derecho de tanteo o retracto, y efectos de la misma
2. Necesidad de respetar el orden de prelación establecido en las ventas de pisos
3. Prohibición por el adquirente de una finca compuesta de pisos o departamentos de enajenar las viviendas arrendadas como fincas independientes

1. Con relación a la materia objeto de regulación
2. Con relación a la condición del adquirente —consumidor—

1. Subjetivo
2. Objetivo

1. Garantías para paliar o mitigar los riesgos asumidos por el comprador entre la perfección y la consumación del contrato de compraventa de viviendas sobre plano
2. Garantías en protección de los adquirentes en su condición de consumidores

1. «Rescisión»
2. Prórroga
3. Pérdida de carácter ejecutivo

1. Incumplimiento del comprador
2. Incumplimiento del vendedor

1. Naturaleza y alcance de las distintas pretensiones
2. Legitimación activa y pasiva
3. Requerimiento previo
4. Prescripción de la acción

1. La «relación de consumo»
2. Adquisición de vivienda mediante intermediario (remisión)

1. Información precontractual y control de la publicidad
2. El control de las condiciones generales de la contratación
3. Las cantidades dadas a cuenta en la compraventa sobre plano
4. Las garantías

1. El cliente de «servicios bancarios de crédito»: la normativa de transparencia bancaria
2. Préstamos hipotecarios concedidos por entidades no bancarias

1. Cláusula de determinación unilateral de la deuda
2. Cláusula de vencimiento anticipado por impago de cuotas
3. Cláusula de intereses moratorios desproporcionados
4. Cláusula suelo
5. Cláusula sobre gastos de la constitución de la hipoteca, especialmente el impuesto de AJD
6. Hipoteca en moneda extranjera (multidivisa)
7. El índice IRPH

1. La regulación sobre préstamos hipotecarios en la reforma del Código de Consumo Catalán de 2014
2. La ley reguladora del crédito inmobiliario: análisis de urgencia

PARTE II. ASPECTOS REGISTRALES

PARTE III. ASPECTOS URBANÍSTICOS

• La ineficacia consistente en la anulabilidad justificada en la existencia de un error vicio del consentimiento
• La ineficacia sobrevenida por razón de la resolución resultante del incumplimiento por el vendedor de las obligaciones asumidas
• La ineficacia provocada por la imposibilidad sobrevenida de realizar la prestación debida

PARTE IV. ASPECTOS FISCALES

PARTE V. ESPECIALIDADES EN DERECHO CATALÁN Y FORAL

1. Referencia a los elementos del contrato
2. Las obligaciones del vendedor
3. Obligaciones del comprador
4. Gastos derivados del contrato
5. Los remedios del vendedor y del comprador

1. Las arras
2. El pacto de previsión de financiación por tercero
3. La indicación de la superficie del inmueble
4. La compraventa de inmuebles en construcción o rehabilitación
5. El pacto resolutorio o de condición resolutoria
6. Ventaja injusta y lesión en más de la mitad
7. La compraventa a carta de gracia

1. La entrega de la cosa
2. El pago del precio

1. La entrega de la libre posesión
2. La obligación de transmitir la propiedad
3. El saneamiento por evicción

1. La preferencia entre compradores
2. Posición de los compradores no preferidos y aplicación a otros contratos
3. Doble venta inmobiliaria y Ley Hipotecaria

1. La obligación de custodia del vendedor
2. La regla general de atribución de riesgos en la compraventa
3. La regla de atribución de riesgos en las ventas con condición suspensiva

1. La sanción general de nulidad
2. Excepciones a la nulidad

1. Ideas generales
2. La venta con pacto de retro como institución de aseguramiento
3. Pacto de reserva de dominio

1. En general
2. Efectos