Resolución del arrendamiento de vivienda por necesidad del arrendador. LAU 29/1994

Resolución del arrendamiento de vivienda por necesidad del arrendador. LAU 29/1994

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Arrendamientos Urbanos

Publicación: 9 / 2019

ISBN: 978-84-1333-341-0

Editorial: SEPIN

Referencia: 5368

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El arrendador tiene la opción de resolver el contrato de arrendamiento antes del plazo estipulado según lo establecido en el art. 9, apdo. 3, LAU. Son muchas las dudas que surgen: ¿Es necesario el pacto contractual? ¿Para quiénes se puede solicitar? ¿ Existe plazo de preaviso? ¿Qué sucede si, una vez desalojada la vivienda arrendada, no se ocupa la misma? En la presente guía damos respuesta a estas cuestiones, entre otras, a través de un artículo de opinión con las preguntas básicas, un práctico esquema con las diferencias existentes por fechas del contrato, encuestas jurídicas de expertos en la materia, así como consultas, jurisprudencia y los formularios de notificación del arrendador y el modelo de demanda.


Opinión
Necesidad de la vivienda por el arrendador y resolución del contrato
Esquemas
Diferencias según fecha del contrato ante la resolución por necesidad del arrendador
Encuestas Jurídicas
La posibilidad de resolver el contrato por necesidad del arrendador a tenor del art. 9.3 LAU ¿se extiende al plazo de tres años del art. 10?
Resolución del contrato por necesidad de la vivienda arrendada por parte del arrendador o de su familia, ¿cómo debe acreditarse y justificarse la causa de la necesidad? ¿Cabría aplicar los requisitos de los arts. 62 y 63 TRLAU 1964?
La Ley 19/2009 reformó el art.9.3 de la LAU, y permite la denegación de prórroga por necesitar el arrendador la vivienda "para su cónyuge en los supuestos de divorcio o nulidad"; ¿a qué supuestos se refiere y cuál sería el ámbito de aplicación?
Jurisprudencia y Resoluciones
Pacto
Arrendamiento de vivienda anterior a 2013, al no hacerse constar la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada no es posible la resolución
Para la no procedencia de la prórroga obligatoria basta la previsión de la cláusula siempre que la causa llegue a producirse y acreditarse, por tanto sin que haga falta que sea expresa
La necesidad, como excepción al plazo de mínima permanencia, ha de constar en el contrato no bastando que sea previsible y genérica
La arrendadora no prueba la necesidad de la vivienda ni especificó en el contrato la posible causa de necesidad sobrevenida, por lo que no procede la resolución
Necesidad de la arrendadora de ocupar la vivienda antes del transcurso de la prórroga legal estando expresamente previsto en contrato
La LAU 1994 prevé como mecanismo de extinción de la prórroga legal que se haga constar expresamente en el contrato la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda, pero no la de sus parientes o familiares
Es necesario que conste documentalmente la necesidad del actor a efectos de impedir la prórroga del art. 9 LAU
Sólo se puede denegar prórroga obligatoria si la causa de necesidad se prevee en contrato, no si es sobrevenida
Se tiene que expresar de forma concreta la causa de necesidad en contrato para poder denegar la prórroga obligatoria
No es necesario concretar la causa de necesidad, basta con la previsión de la cláusula de denegación de prórroga en el contrato
Acreditación
Al no haber probado el arrendador la causa por la cual pretende denegar la prórroga del arriendo, pues no dice cuál es la razón de la necesidad de retorno, no cabe declarar la resolución
No es necesario prueba concluyente de la necesidad cuando en el contrato se prevee expresamente esta causa de resolución
Momento para alegar causa de necesidad
La necesidad de la vivienda para familiares de la arrendadora no puede alegarse para evitar la prórroga obligatoria hasta los 5 años
Indemnización por no ocupación de la vivienda
Procede la indemnización regulada en el art 9.3 LAU, pues el arrendador no ocupó la vivienda si no que concertó un nuevo contrato de arrendamiento
El arrendatario no ha acreditado la no ocupación del arrendador tras la resolución del contrato de arrendamiento por causa de necesidad, no procede la indemnización del art 9.3 LAU94
Fraude del arrendador que alega necesidad y vuelve a arrendar la vivienda, debiendo indemnizar al arrendatario por el periodo restante del contrato
Existencia de pacto sobre resolución por causa de necesidad e incumplimiento de la arrendadora que no ocupa la vivienda después del desalojo
Formularios
Notificación de causa de necesidad del arrendador. Contrato de arrendamiento de vivienda posterior a 6 de marzo de 2019
Notificación de causa de necesidad del arrendador. Contrato de arrendamiento de vivienda posterior al 6 de junio de 2013
Notificación de la causa de necesidad del arrendador. Contrato de arrendamiento de vivienda posterior al 1 de enero de 1995 y anterior al 6 de junio de 2013
Demanda de resolución de contrato de vivienda denegando la prórroga legal por causa de necesidad (LAU)

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