La excepcional acogida de esta Guía Práctica de Comunidades de Propietarios, con 30.000 ejemplares vendidos, hace de ella el mayor fenómeno editorial en el campo de la divulgación jurídica española. Su rotundo éxito se explica por el equilibrio entre el rigor con que el autor trata la materia y su estilo claro, accesible y ameno.
La obra se desarrolla en diez capítulos sobre los temas clásicos de la Propiedad Horizontal: sus reglas, su estructura orgánica (Juntas, acuerdos, acta, etc.; el Presidente y demás cargos); los elementos comunes; derechos y deberes de los comuneros; el régimen económico; impugnación de acuerdos; y defensa de los derechos de los comuneros, presentándose un capítulo sobre los defectos constructivos: régimen jurídico aplicable (Código Civil o Ley de Ordenación de la Edificación), sujetos responsables (promotores, constructores, técnicos, etc.), plazos (de garantía y de prescripción), soluciones indemnizatorias, opciones en el caso de pérdida de los plazos, etc.; cerrando la obra los complejos inmobiliarios privados.
El atractivo de esta Guía Práctica de Comunidades de Propietarios se ve reforzado por el detenido análisis de los artículos de la Ley de Propiedad Horizontal que resultaron reformados por la Ley 8/2013, atendiendo la incidencia del Texto Refundido de la Ley del Suelo, también reformado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de noviembre, y por el Real Decreto-ley 7/2019 de 1 de marzo.
CAPÍTULO I. ¿QUÉ ES LA
PROPIEDAD HORIZONTAL?
I. Empecemos con un cuento
II. La propiedad horizontal como régimen
jurídico especial
III. Las Comunidades de Propietarios,
reflejo y escuela de convivencia ciudadana
CAPÍTULO II. LAS REGLAS
DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Jerarquía de las normas de la Propiedad
Horizontal
1. La Ley
de Propiedad Horizontal y el artículo 396 CC
2. El
Título Constitutivo y los Estatutos
A. El Título Constitutivo
B. Los Estatutos
3. El
Reglamento de Régimen Interior y los acuerdos de las Juntas
A. El Reglamento de Régimen Interior
B. Los acuerdos de las Juntas de
Propietarios
CAPÍTULO III. LA
ORGANIZACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL (I). LA JUNTA DE PROPIETARIOS
I. La Comunidad de Propietarios y sus
miembros: el comunero
II. Un supuesto frecuente en la
práctica: el ocupante
III. Los órganos de la Comunidad de
Propietarios
1. La
Junta de Propietarios
A. Competencias de la Junta
B. Clases de Juntas
D. Representación en la Junta
E. Mesa de la Junta, relación de
asistentes y funcionamiento
F. Idioma en las intervenciones de la
Junta
G. Acuerdos de la Junta y quórum para su
adopción
H. Acta de la Junta: el Libro de Actas
CAPÍTULO IV. LA
ORGANIZACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL (II). ÓRGANOS PERSONALES
1. El Presidente
2. El Vicepresidente
3. El Administrador
4. El Secretario
5. Otros cargos posibles
CAPÍTULO V. LOS ELEMENTOS
COMUNES
I. Normativa legal de aplicación y
criterios determinadores
II. Características de los elementos
comunes
III. Consideración particular de algunos
elementos comunes y su problemática más frecuente en la práctica
1. Suelo
y subsuelo
2. Vuelo
3.
Cimentaciones, muros de carga y estructura en general
4.
Paredes de cerramiento del edificio
5. Pasos,
accesos y escaleras
6.
Cubiertas o tejados; azoteas y terrazas
7.
Servicios de calefacción, agua caliente y ascensor
8.
Conducciones eléctricas, tuberías de agua y calefacción, bajantes,
etcétera
9. Patios
10.
Servicio de portería
11.
Portales
12.
Garajes o plazas de aparcamiento
13.
Trasteros
14.
Configuración exterior
15.
Antenas de televisión y radio, cables y conexiones para telefonía y
demás servicios de telecomunicación
IV. Atribución y pérdida del carácter
común: afectación y desafectación
V. Obras y actuaciones sobre los
elementos comunes: conservación, reparación e innovación
1. Los
objetivos de la Ley 8/2013, su proyección en la Ley del Suelo y su
incidencia en la de Propiedad Horizontal3
2. El
margen de actuación del comunero en la ejecución de obras
A. Obras de conservación
B. Obras de reparación
C. Obras de innovación
3.
Previsiones especiales de la Ley 8/2013 y de la Ley del Suelo en
relación con las innovaciones
A. El Informe de Evaluación de los
Edificios (IEE)
B. La Ley del Suelo y la sorprendente
administrativización de la Propiedad Horizontal. El artículo 10.3 LPH
4. Obras
de adecuación para la accesibilidad del inmueble y en beneficio de
minusválidos y ancianos
VI. Obras en el interior de viviendas y
locales con trascendencia comunitaria1
VII. Arrendamiento de elementos comunes
CAPÍTULO VI. DERECHOS Y
DEBERES DE LOS COMUNEROS
I. Derechos de los comuneros
II. Deberes de los comuneros
CAPÍTULO VII. RÉGIMEN
ECONÓMICO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
I. La cuota de participación, o
coeficiente, como módulo contributivo
II. La contribución al pago de los
gastos comunes: cuestiones que plantea
III. Aprobación del presupuesto
comunitario y de la cuota
IV. El fondo de reserva: naturaleza,
dotación y aplicación
V. Impugnación e impago de la cuota
1.
Consecuencias intracomunitarias
2.
Procedimiento judicial para la reclamación de deudas comunitarias
A. Objeto del procedimiento
B. Juzgado competente
C. Legitimación, representación y
asistencia técnica
D. Actuaciones previas
E. Trámite judicial
F. Costas
3.
Garantía legal del cobro de las cuotas impagadas y privilegios del
crédito
CAPÍTULO VIII. RÉGIMEN DE
IMPUGNACIÓN DE LOS ACUERDOS Y DEFENSA DE LOS DERECHOS DE LOS COMUNEROS
I. El denominado "juicio de equidad"
II. Impugnación de acuerdos de la Junta:
supuestos y requisitos
1.
Acuerdos que pueden ser objeto de impugnación
2.
Requisitos para la impugnación
3.
Validez de los acuerdos durante la impugnación
III. Procedimiento para la realización
de obras de adecuación en beneficio de minusválidos y ancianos
IV. Otras posibles iniciativas
individuales de los comuneros en defensa de intereses comunes
V. Procedimiento frente a la realización
de actividades prohibidas, dañosas o perjudiciales
1. Examen
de las actividades prohibidas
2.
Procedimiento frente al infractor de las prohibiciones del artículo 7.2
CAPÍTULO IX. LAS
RECLAMACIONES DE LOS DEFECTOS CONSTRUCTIVOS
I. La coexistencia de dos regímenes
jurídicos diferentes: Código Civil y LOE. Criterios para su
determinación
II. La normativa del Código Civil: el
artículo 1591
1. Ámbito
de los vicios y defectos constructivos amparados por el artículo 1591
2.
Personas que pueden reclamar la indemnización por los vicios
constructivos
3.
Personas contra las que puede dirigirse la reclamación
4. Los
plazos para la reclamación. Plazo de garantía y plazo de prescripción
5. Formas
de indemnizar: reparación o pago de dinero
III. La Ley de Ordenación de la
Edificación (LOE)
1.
Régimen de la LOE: objeto, sujetos y plazos
A. Objeto
de la protección legal: los defectos constructivos como daños y su
ámbito
B.
Supuestos de vicios o defectos según la LOE
C. Los
plazos para reclamar indemnización por daños
D.
Personas que pueden reclamar la indemnización
E.
Personas individualmente responsables de los daños
F. El
Libro del Edificio
G. Formas
de indemnización
H. Un
problema común a ambos regímenes (artículo 1591 y LOE): la defensa de
los derechos del comprador de la vivienda cuando se han agotado los
plazos
CAPÍTULO X. RÉGIMEN DE
LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS
I. Complejos Inmobiliarios alcanzados
por esta regulación
II. Alternativas de ordenación de los
Complejos Inmobiliarios
III. La Agrupación de Comunidades de
Propietarios
1.
Constitución de la Agrupación de Comunidades de Propietarios
2. Los
elementos comunes de la Agrupación de Comunidades
3. La
cuota de participación en la Agrupación de Comunidades de Propietarios
4.
Organización y funcionamiento de la Agrupación
5.
Régimen económico de la Agrupación y la impugnación de los acuerdos de
su Junta
FORMULARIOS
1. Certificación del
Secretario/Administrador sobre el «estado de deudas» [artículo
9.1.e)]
2. Comunicación al Secretario del
domicilio en que desean recibirse las citaciones y notificaciones
[artículo 9.1.h)]
3. Comunicación en el tablón de anuncios
[artículo 9.1.h)]
4. Comunicación de cambio de titularidad
[artículo 9.1.i)] .
5. Requerimiento para el cumplimiento de
órdenes dictadas por la Autoridad para la ejecución de obras en el
edificio de la Comunidad (artículo 10.1)
6. Comunicación advirtiendo la necesidad
de reparaciones urgentes (artículo 7.1).
7. Requerimiento de cesación de
actividades prohibidas o perjudiciales (artículo 7.2)
8. Adopción de acuerdo por la Junta de
Propietarios para el ejercicio de la acción de cesación (artículo 7.2)
9. Solicitud al Juez pidiendo ser
relevado del nombramiento para el cargo de Presidente (artículo
13.2)
10. Solicitud al Juez pidiendo su
intervención ante la imposibilidad de designar Presidente (artículo
13.2)
11. Escrito confiriendo la
representación para acudir a la Junta de Propietarios (artículo 15.1)
12. Convocatoria de la Junta (artículo
16.2)
13. Petición de inclusión de asuntos en
el orden del día por los comuneros (artículo 16.2)
14. Manifestación de su discrepancia por
el comunero ausente de la Junta (artículo 17.8)
15. Solicitud al Juzgado ante la
imposibilidad de lograr mayoría por los procedimientos ordinarios
(artículo 17.7)
16. Acta de la Junta (artículo 19, 2 y 3)
17. Acta de Junta cuyos acuerdos deban
ser notificados a los ausentes (artículo 17.8)
18. Certificaciones de acuerdos
necesarios para la reclamación judicial (artículo 21)
19. Formularios-modelo oficiales de
reclamaciones judiciales
APÉNDICE LEGISLATIVO
1. Artículo 396 del Código
CivIl
2. Ley sobre Propiedad
Horizontal
3. Ley de Arrendamientos Urbanos
4. Texto Refundido de la Ley del Suelo
ÍNDICE ALFABÉTICO DE
MATERIAS