La responsabilidad del fiador en los contratos de arrendamiento

La responsabilidad del fiador en los contratos de arrendamiento

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Arrendamientos Urbanos

Publicación: 11 / 2019

ISBN: 978-84-1333-394-6

Editorial: SEPIN

Referencia: 5442

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La figura del fiador resulta de gran importancia dentro de los contratos de arrendamiento; se trata de una garantía que obliga a cumplir o pagar por un tercero en caso de no hacerlo este, pero ¿su responsabilidad alcanza únicamente al plazo contractual o también a la prórroga del contrato? ¿Qué ocurre cuando está en tácita reconducción? En cuanto a su reclamación, ¿debe ser requerido previamente? Estas cuestiones fundamentales se analizan, entre otras, en la presente guía práctica con encuestas jurídicas y recientes resoluciones de los Tribunales.


Encuestas Jurídicas
El fiador o avalista, cuando no consta fecha de caducidad en el contrato de arrendamiento, ¿extiende su garantía al período de tácita reconducción?
El RDL 7/2019, de 1 de marzo, en materia de Vivienda y Alquiler, modifica el apdo. 5 del art. 36 LAU y señala que la garantía adicional en el arrendamiento de vivienda no puede exceder de dos mensualidades de renta: ¿cabría algún tipo de pacto entre las partes por una mayor cantidad? ¿Se entiende que ya no procede solicitar un aval por parte del arrendador que cubra un importe superior? Si el contrato supera los cinco o siete años de duración, ¿se aplica igualmente este límite?
Opinión
Fianzas: importe, revisión y garantías adicionales según la fecha del contrato
Consultas
¿La responsabilidad del avalista o fiador se amplía también al período de prórroga o tácita reconducción del contrato?
¿Qué sucede con el aval en situación de tácita reconducción?
¿Es necesario requerir previamente al fiador para reclamarle rentas conjuntamente con el arrendatario?
Jurisprudencia
Pacto contractual
Responsabilidad de los fiadores solidarios pues en el contrato se pacto que renuncian a los beneficios de orden, excusión y división, que consienten en las prórrogas que se otorguen a los arrendatarios para el pago de los alquileres
El contrato prevé de forma expresa que la fianza solidaria se extiende a la ampliación de plazo que se haga del contrato, por acuerdo de las partes o por tácita reconducción, sin que sea preciso notificársela, por lo que el fiador debe responder
Responsabilidad solidaria del fiador pues en ningún momento se pacto que su responsabilidad se limitara exclusivamente al primer año del contrato
Ostenta legitimación la demandada para soportar reclamación de rentas ya que se constituyó como fiadora del arrendamiento pactándose expresamente que lo sería durante toda la vigencia del contrato tácitamente reconvenido
Prórrogas
Responsabilidad solidaria del fiador al periodo de prórroga del art 10 LAU
La condena al pago de las rentas adeudas hasta el reintegro de la posesión se extiende al fiador pues consintió tácitamente continuar avalando el contrato tras sus prórrogas y novaciones pues acompañó a la inquilina en las reuniones con el arrendador
El fiador del contrato de arrendamiento carece de legitimación para oponerse a la prórroga del contrato de arrendamiento
Vincula al fiador la prórroga voluntaria concedida por el arrendador pero no a la que viene impuesta a éste por el arrendatario en virtud de lo establecido en el artículo 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos
Tácita reconducción
Extensión de la responsabilidad del fiador al periodo de tácita reconducción
No procede la reclamación de rentas al avalista puesel aval sólo alcanza hasta el plazo máximo de duración del contrato, no a la tácita reconducción producida, voluntad exclusiva de arrendador y arrendatario
No debe responder el fiador por las rentas reclamadas, toda vez que su obligación se extinguió a la finalización del plazo inicialmente pactado no debiendo responder por los periodos de tácita reconducción, que fue cuando se generó la deuda
Desistimiento
Habiendo desistido la subarrendataria del contrato sin que la subarrendadora tuviera por resuelto el contrato se condena a la primera y al fiador solidariamente a abonar las rentas adeudadas y las que se devenguen hasta la restitución del local
Hay responsabilidad personal del fiador en contrato de arrendamiento por la cantidad indemnizatoria reclamada por el desistimiento unilateral efectuado conforme a la cuantía que fija el contrato
Habiéndose comprometido la fiadora a garantizar las obligaciones asumidas por la parte arrendataria demandada procede su condena solidaria al pago de la indemnización por el desistimiento anticipado del contrato con moderación de la cláusula penal
Responsabilidad por impago de rentas
Falta de legitimación pasiva del codemandado en su condición de fiador, ya que este sólo queda implicado en la deuda derivada de su impago
Se exime al fiador del pago de las rentas reclamadas por vía de desahucio al no haberse dirigido requerimiento previo a la demanda frente al mismo a fin de que conociera la situación de impago
En el juicio de desahucio por falta de pago por arrendamiento de local, acreditado que los pagos efectuados son distintos y anteriores a los objeto de litigio, y anteriores a la enervación, no se puede seguir la acción contra la fiadora
Responsabilidad solidaria de los fiadores a abonar las cantidades reclamadas por rentas impagadas, sin compensar o descontar cantidad alguna por la fianza prestada
De acuerdo con el reconocimiento de deuda, se adeudan rentas del contrato de arrendamiento que también debe pagar el fiador
Condena solidaria al arrendatario y a los fiadores a abonar las rentas debidas sin que se impedimento para la extensión de responsabilidad a los avalistas que no se les comunicase la subrogación del actor en la posición de propietario y arrendador
Las clausulas del contrato de arrendamiento relativas al fiador deben interpretarse de forma restrictiva, a favor de este, por lo que habiéndose pactado en la novación la extensión únicamente de la fianza no se aplica al resto de garantías
La sentencia dictada en desahucio y reclamación de rentas no tiene efectos de cosa juzgada en el presente pleito dado que aquel se dirigió frente a la arrendataria y la actual reclamación lo es frente al fiador condenándole solidariamente a su pago
No se pactó que el fiador respondiera con carácter solidario, de modo que no se excluyó expresamente en el contrato el beneficio de excusión por lo que no puede considerarse acreditada la existencia de una renuncia por el fiador a dicho beneficio
Los fiadores solidarios del deudor arrendatario responden independientemente de la responsabilidad de éste en relación con las obligaciones del contrato de arrendamiento, siendo irrelevante que el inquilino viva o no en la vivienda
Al pactarse en el contrato de arrendamiento una fianza ordinaria y solidaria el fiador goza de los beneficios de orden y excusión, conforme disponen los arts. 1830 y 1831CC , a los que no ha renunciado
El fiador es responsable del pago de las rentas reclamadas en el pleito de desahucio dado que no atendió el requerimiento previo de pago que le fue dirigido y no probado el abono de las rentas reclamadas se condena a su pago a los codemandados
Procedimiento
Jurisprudencia
Válida acumulación de acciones entre el arrendatario y el fiador solidario en el juicio de desahucio, debe responder de la deuda sin necesidad de requerimiento previo al no ejercitarse la acción de desahucio
Se desestima la demanda de desahucio frente al avalista dado que la acumulación subjetiva no era procedente pues no existió requerimiento previo de pago y efectuó consignación tan pronto como conoció el adeudo
Dado que el recurso se dirige a combatir la condena al fiador a abonar solidariamente las rentas reclamadas no resulta exigible para la admisión del recurso la consignación de la cantidad adeudada
No cabe apreciar falta de litisconsorcio pasivo necesario cuando no se demanda al fiador en caso de una reclamación de posesión, pues éste no puede entregarla tampoco se aprecia si la fianza es solidaria
Es requisito para poder acumular la acción contra el fiador, y otros responsables solidarios o mancomunados, acreditar un previo requerimiento de pago en el escrito de demanda
Al no constar requerimiento previo de pago dirigido al fiador solidario, no procede acumulación de las acciones de reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas
No ostenta legitimación la apelante para discutir si procede o no la enervación del desahucio por impago ejercitada frente a otra codemandada traída al proceso en cuanto fiadora de la arrendataria
Inadmisión de demanda de desahucio acumulada por falta de pago de rentas y cantidades asimiladas frente al fiador avalista solidario al no acompañarse requerimiento previo de pago
Sólo podrán reclamarse las costas al fiador, si ha existido condena y se ha convenido así en el contrato o el fiador es causante del procedimiento cuando habiendo sido requerido para el pago, no lo ha efectuado
El arrendador podrá dirigirse para exigir el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, tanto contra el arrendatario como contra el fiador solidario, sin necesidad de dirigirse antes contra el primero

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