Introducción
La protección legal del arrendatario de vivienda permanente
I. Los conceptos de
nulidad y abusividad
II. Cláusulas nulas en
arrendamientos de vivienda permanente
III. Cláusulas abusivas
en arrendamientos de vivienda
Problemática práctica
I. Sobre la forma del
contrato
1. ¿Es válido un contrato
de arrendamiento verbal?
2. ¿Es válido el contrato de arrendamiento suscrito en un documento
privado si la duración pactada es igual o superior a seis años?
II. Sobre la duración
3. ¿Es válido un contrato
que establezca una duración indefinida o sin plazo de duración?
4. ¿Es válido el pacto que establece una duración inferior a cinco o
siete años?
5. ¿Es válido un pacto que establece una renuncia a la prórroga legal
obligatoria?
6. ¿Es válida una cláusula de desistimiento del contrato a favor del
arrendador?
7. ¿Es válida la renuncia a la prórroga legal tácita del art. 10 LAU
1994?
8. ¿Es válida una cláusula que establezca que se da por notificada al
arrendatario la voluntad de que el contrato no se prorrogue legalmente
conforme al art. 10 LAU y quede automáticamente extinguido a la
finalización del plazo pactado?
9. ¿Es válida la notificación al arrendatario de que no opere la
prórroga legal tácita al día siguiente de la formalización del contrato?
10. ¿Es válida la cláusula que establece una prórroga del contrato
distinta de la legal del art. 10?
11. ¿Es válido un pacto que establece una renuncia a que el contrato,
llegado su vencimiento, se renueve por tácita reconducción?
12. ¿Es válida la cláusula penal por no desalojar la vivienda a la
finalización del contrato?
13. ¿Es válida la renuncia al derecho de desistimiento del art. 11 LAU?
14. ¿Es válida la cláusula que establece que el derecho de
desistimiento solamente opera a partir del primer año de contrato?
15. ¿Es válida la cláusula que establece que el derecho de
desistimiento también opera durante los seis primeros meses de
contrato?
16. ¿Es válida una cláusula penal por desistimiento anticipado?
17. ¿Es válida una cláusula que establece que para el cómputo de la
indemnización por desistimiento del arrendatario se tendrá en cuenta el
período de las prórrogas?
18. ¿Es válida la renuncia al derecho de subrogación en caso de
fallecimiento del arrendatario?
19. ¿Es válido un pacto de duración vitalicia del contrato?
20. ¿Es válido un pacto de prórroga forzosa del contrato?
21. ¿Es válida la cláusula que establece que es causa de necesidad el
sobreendeudamiento del arrendador o la necesidad económica de vender la
vivienda?
22. ¿Es válido un pacto de duración por meses en vez de por años?
23. ¿Es válido un acuerdo de extinción del contrato antes del
vencimiento del plazo de duración inicialmente pactado o de sus
prórrogas?
III. Sobre la renta
24. ¿Se puede pactar una
renta que esté ostensiblemente por encima de la renta de mercado de una
vivienda de características homólogas?
25. ¿Es válido un pacto que establezca una prórroga convencional del
contrato con aumento de la renta inicialmente pactada?
26. ¿Es válida una cláusula que establezca que solo procede la
actualización si la variación anual del IPC es positiva?
27. ¿Es válida una cláusula que establezca que solamente el arrendador
podrá exigir la actualización de la renta?
28. ¿Es válido un pacto de bonificación de renta durante los primeros
años?
29. ¿Es válido un pacto que establezca un interés de demora
ostensiblemente superior al legal por retraso en el pago de la renta?
30. ¿Es válida la cláusula de repercusión de los gastos de cobranza del
banco por la devolución del recibo de renta impagada?
31. ¿Es válida la cláusula de repercusión del coste del burofax de
reclamación de las rentas impagadas?
32. ¿Es válida la cláusula de repercusión de los honorarios de abogado
y procurador derivados de la reclamación judicial por impago de renta?
IV. Sobre las garantías
de cobro
33. ¿Es válido el pacto de
fianza en un contrato de duración de cinco o de siete años?
34. ¿Es válida una cláusula que exija más de dos meses de renta como
garantía complementaria si el contrato es por un plazo pactado superior
a cinco o siete años?
35. ¿Es válido un pacto de repercusión de la cuota de una póliza por
impago de renta?
36. ¿Es válida una cláusula que establezca la facultad de ejecutar el
aval si no se actualiza a la fecha de su vencimiento?
37. ¿Es válido el pacto de que la fianza se preste en letras de cambio
y no en metálico?
38. ¿Es válido el pacto que establece la obligatoriedad de prestar una
fianza por importe superior a una mensualidad de renta?
39. ¿Es válido prever una cláusula penal para el caso de incumplimiento
del contrato?
40. ¿Es válido el pacto que establece que la devolución de la fianza se
realizará al cabo de un mes de la entrega de llaves?
V. Sobre los gastos del
contrato
41. ¿Es válido un pacto
por el que se establece que los gastos de gestión inmobiliaria debe
asumirlos el arrendatario de la vivienda cuando el arrendador es una
persona jurídica?
42. ¿Es válido un pacto por el que se establece que los gastos de
gestión inmobiliaria debe asumirlos el arrendatario de la vivienda
cuando el arrendador es una comunidad de bienes?
43. ¿Es válido un pacto por el que se establece que los gastos de
gestión inmobiliaria debe asumirlos el arrendatario de la vivienda
cuando el arrendador es una persona física?
44. ¿Es válido un pacto que establece que los gastos de elevación a
público y de la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad
son a cargo del arrendatario?
VI. Sobre los gastos de
la finca
45. ¿Es válido el pacto de
repercusión del IBI?
46. ¿Es válido el pacto de repercusión del aumento del IBI?
47. ¿Es válido el pacto de repercusión de la tasa de basuras?
48. ¿Es válido el pacto de repercusión de la tasa de alcantarillado?
49. ¿Es válido el pacto de repercusión de los gastos comunitarios?
50. ¿Es válido el pacto que prohíbe al arrendatario dar de baja los
suministros de la vivienda contratados a su nombre a la finalización
del contrato?
51. ¿Es válido el pacto de repercusión al arrendatario del gasto de una
nueva alta de suministro para el caso de que este decida dar de baja el
suministro al vencimiento del contrato de arrendamiento?
52. ¿Es válido el pacto de repercusión al arrendatario del gasto de dar
de alta o contratar los suministros de la vivienda?
VII. Sobre las obras
53. ¿Es válido un pacto
que establezca que el arrendatario debe asumir la reparación de la
caldera?
54. ¿Es válido el pacto de repercusión del coste del mantenimiento
anual de la caldera?
55. ¿Es válido un pacto que establezca que el arrendatario debe asumir
la reparación del aparato de aire acondicionado?
56. ¿Es válido un pacto que establezca que el arrendatario debe asumir
la reparación de las tuberías de la vivienda?
57. ¿Es válido el pacto que establece que el arrendatario debe asumir
la reparación de la instalación del gas, la electricidad o el
agua?
58. ¿Es válido el pacto de asunción del coste del mantenimiento de la
instalación eléctrica de la vivienda?
59. ¿Es válida la prohibición de realizar obras en la vivienda
arrendada?
60. ¿Es válido un pacto de repercusión de las obras de mejora que
realice el arrendador?
61. ¿Es válido un pacto de repercusión de las obras de conservación que
realice el arrendador?
62. ¿Es válido un pacto que establezca que la realización de obras de
conservación da derecho a elevar la renta?
63. ¿Es válido un pacto que imponga al arrendatario la realización de
las obras de conservación y reparación de la vivienda?
64. ¿Es válido un pacto que imponga al arrendatario la reparación del
termo?
65. ¿Es válido un pacto que imponga al arrendatario la reparación de la
máquina de café?
66. ¿Es válido un pacto que imponga al arrendatario la reparación de la
grifería?
67. ¿Es válido un pacto que imponga al arrendatario la reparación de la
cisterna?
68. ¿Es válido un pacto que imponga al arrendatario la sustitución del
lavavajillas en caso de avería?
69. ¿Es válido un pacto que imponga al arrendatario la reparación de la
lavadora?
70. ¿Es válido un pacto que imponga al arrendatario la reparación de
las persianas?
VIII. Sobre los daños
71. ¿Es válido un pacto
que obligue al arrendatario a suscribir un seguro de daños sobre la
vivienda?
72. ¿Es válido un pacto de repercusión del seguro comunitario sobre el
edificio?
73. ¿Es válido un pacto que establezca que se obliga a devolver la
vivienda recién pintada?
74. ¿Es válido un pacto que establezca que el arrendatario está
obligado a devolver el parqué pulido o barnizado?
75. ¿Es válido un pacto que establezca que el arrendatario está
obligado a barnizar el mobiliario de la vivienda a su devolución?
76. ¿Es válido un pacto que establezca la obligación de devolver la
vivienda arrendada limpia?
77. ¿Es válido un pacto que establezca que se descontará de la fianza
el gasto de limpieza a la devolución de la vivienda?
IX. Sobre la
habitabilidad de la vivienda
78. ¿Es válida la
prohibición de convivientes en la vivienda?
79. ¿Es válida la prohibición de tener mascotas en la vivienda
arrendada?
80. ¿Es válido un pacto que establezca que el contrato no se rige por
el Título II de la LAU porque la vivienda arrendada no reúne las
condiciones necesarias para ser habitable?
81. ¿Es válida la renuncia del arrendatario a exigir las reparaciones
necesarias para que la vivienda sea habitable?
82. ¿Es válida la prohibición de no subarrendar habitaciones?
83. ¿Es válida la prohibición de no ceder el contrato a terceros?
84. ¿Es válida la cláusula que permite al arrendador entrar en la
vivienda cuando lo considere necesario?
85. ¿Es válida una cláusula que faculta al arrendador para cambiar la
cerradura y no dejar entrar al inquilino si, vencido el contrato, este
no desaloja la vivienda?
86. ¿Es válida la prohibición de colgar banderas en el balcón o
terraza?
87. ¿Es válida la cláusula que prohíbe instalar un aparato de aire
acondicionado?
88. ¿Es válida la prohibición de no utilizar el ascensor?
89. ¿Es válida la prohibición de no utilizar la piscina comunitaria?
X. Otros derechos del
arrendatario
90. ¿Es válida la renuncia
al derecho de tanteo y retracto?
91. ¿Es válida una cláusula que establezca un plazo de 15 días para
ejercitar el tanteo o retracto?
92. ¿Es válida la renuncia al derecho de subrogación en caso de
fallecimiento del arrendatario?