Las cláusulas penales en los contratos de arrendamientos urbanos

Las cláusulas penales en los contratos de arrendamientos urbanos

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Arrendamientos Urbanos

Publicación: 2 / 2020

ISBN: 978-84-1333-453-0

Editorial: SEPIN

Referencia: 5553

Precio: 18

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Analizamos la existencia de las cláusulas penales en los contratos de arrendamientos, que se incluyen para endurecer el incumplimiento total o parcial de la obligación principal por parte del arrendatario, en este caso, respecto a la duración del contrato, su desistimiento anticipado o porque la renta no se satisface en el plazo estipulado. Mostramos diversos artículos de opinión, que cuestionan el tema fundamental de la moderación de estas cláusulas por los Tribunales, así como la posibilidad de acumular la misma con los daños y perjuicios. Realizamos una clasificación exhaustiva y práctica de la jurisprudencia más reciente, tanto del Tribunal Supremo como de las Audiencias Provinciales, con resoluciones a favor o en contra, para ofrecer agilidad y ayuda al profesional en esta polémica materia.


Opinión
Moderación de la cláusula penal ante la resolución anticipada por el arrendatario en contrato de local
La cláusula penal: la facultad moderadora del Juez
Cláusula penal e indemnización por daños y perjuicios, ¿se pueden acumular o son excluyentes?
Jurisprudencia Comentada
No procede la moderación de la penalización fijada por desistimiento durante los 10 primeros años del contrato
Cláusula penal desproporcionada y posible moderación judicial de la pena
Jurisprudencia y Resoluciones
Cláusula respecto a la duración del contrato
Correcta aplicación de la facultad moderadora de los Tribunales en relación con la indemnización por resolución unilateral del arrendatario
Moderación de la indemnización que corresponde al arrendador por la resolución unilateral del arrendatario al constar un nuevo arrendamiento
Moderación judicial de la indemnización por desistimiento unilateral del arrendatario para mantener la igualdad de equilibrio entre las partes
No puede moderarse la clausula penal que prevé como sanción el doble de la renta de continuar la posesión tras extinguirse el contrato, al ser total, y no parcial el incumplimiento por parte del arrendatario demandado
Validez de la cláusula penal de 6.000 euros diarios en el caso de que se produzca, tras la expiración del término contractual, una prolongación indebida en el uso y posesión del local y por el tiempo que dure esta situación
No se aplica la cláusula penal que obliga al arrendatario a abonar las rentas que se devenguen hasta el final del contrato si el arrendador adopta una actitud pasiva de cara a arrendar de nuevo el local
Nulidad de pleno derecho de la cláusula penal al sancionar el ejercicio de derechos irrenunciables, cual es el caso del derecho del arrendatario de desistir siempre que el contrato se haya mantenido seis meses
Ejecución cláusula penal contrato arrendamiento local en el que se fija indemnización a favor del arrendador en caso de que el contrato fuere rescindido antes de cumplir un año por el arrendatario, con importe máximo de tres meses y la fianza
No existe abuso de derecho ni cosa juzgada, pues la parte actora ejercita ahora una acción para reclamar el cumplimiento de la cláusula penal que no pudo ejercitar cuando accionó el desahucio y la reclamación de cantidades, por ser acciones no acumulables
Moderación de la cláusula que impone indemnización de 30 euros/dia por continuar con la posesión del inmueble pese a estar resuelto el contrato, ya que se ha concedido la condena al pago de la mensualidad correspondiente, por lo que se aminora a 16 euros/dia
Resuelto el arriendo de local anticipadamente por el arrendatario y sin pacto de cláusula penal le condena a abonar indemnización consistente en el importe de las mensualidades restantes hasta cumplir con los tres años de duración contratados
La parte actora (arrendadora) ha de probar los perjuicios que la resolución anticipada del contrato le ha causado, incluso con la existencia de una cláusula penal al respecto la carga probatoria correspondería a la actora
Improcedencia de aplicación de la cláusula penal prevista en el contrato de arrendamiento al no tratarse del supuesto de expiración de plazo y permanecer los inquilinos en la vivienda para realizar obras con el objeto de reponer la vivienda a su estado inicial
Moderación de cláusula penal reduciéndose al 50% a fin de evitar el enriquecimiento injusto por el desistimiento anticipado del arrendatario fijándose la indemnización en 60.000 euros teniendo en cuenta que quedaban por cumplir 60 meses
Moderación de la cláusula penal reduciendo a la mitad la indemnización establecida para la resolución unilateral del arrendamiento
El cierre del establecimiento por resolución unilateral del inquilino conlleva que el arrendador deja de percibir beneficios por las máquinas recreativas instaladas, debiendo ser indemnizado conforme a la cláusula penal pactada
Moderación de la cláusula penal contractual por los tribunales en virtud del artículo 1.154 CC teniendo en cuenta el período previsto de duración del contrato y la fecha de incumplimiento
Cláusula respecto a la renta
Las partes pactaron una penalización del 20 %, para el caso de que el arrendatario incumpliera de nuevo el pago de la renta, en los nuevos plazos concedidos, por lo que al haber incumplido los mismos se aplica dicha cláusula penal
Es desproporcionada y excesiva la cláusula que penaliza cada día de retraso en el pago con una cantidad que al cabo de un mes supone más del doble de la renta mensual
Teniendo en cuenta que la fianza prestada por el arrendatario era garantizar tanto el pago de la renta, como la obligación de devolución de la finca en las condiciones recibidas, cumplidas dichas obligaciones, el arrendador debe restituir la fianza
Condena a la parte demandada a abonar la indemnización contractualmente pactada, puesto que tras el impago de tres mensualidades no se puso a disposición de la comunidad de bienes arrendadora la posesión del local
La penalización pactada en contrato de arrendamiento de local por el retraso en el pago de la renta debe calcularse sobre el importe de renta más IVA puesto que la arrendadora ha soportado su devengo pese a que no ha cobrado la factura
Aplicación de la cláusula penal prevista en el contrato de arrendamiento al no existir conformidad de la arrendataria con la resolución unilateral del contrato efectuado por la arrendadora
Se condena a la administración demandada al pago de las rentas pendientes hasta la entrega de llaves, así como al abono de indemnización por el desistimiento anticipado consistente en tres mensualidades de rentas por cada año que restaba por cumplir
No se aplica la penalización por los días de impago de la renta al venir justificada por la crisis general de la economía y particular de las partes
No corresponde penalización diaria de 30 € por retraso en la entrega de llaves ya que la propiedad no reclamo el reintegro de la posesión hasta que no obtuvo sentencia de desahucio, ni por demora en el pago de renta al ser cláusula nula por abusiva
Aplicación de la cláusula penal pactada por incumplimiento del arrendatario en el pago de la renta, asi como por la resolución anticipada del mismo
No puede aplicarse la clusula penal pactada por el retraso en el pago de la renta, pues lo que se esta reclamando es la diferencia de incremento de rentas que la arrendadora no ejecutó en su momento
Resolucióndel contrato de arrendamiento por impago de cualquier cantidad a cargo del arrendatario, incluida la cantidad resultante de la cláusula de penalización
Tal y como se pactó en el contrato de alquiler, la inquilina deberá abonar la cantidad pedida en concepto de penalización por las rentas impagadas
Moderación por los Tribunales
Procede la moderación
El incumplimiento previo de la arrendadora referido al momento de la entrega del local a la arrendataria conlleva la posibilidad de moderar la cláusula penal
Un cláusula penal establecida para un incumplimiento concreto, puede ser moderada, aunque se produzca el hecho determinado contemplado, cuando su cuantía excede extraordinariamente de los daños y perjuicios que podían preverse a la firma del contrato
El incumplimiento contractual no ha sido total, sino parcial, lo que le permite aplicar la facultad moderadora prevista en el art.1.154 del Código Civil
Moderación de indemnización, limitándola en doce mensualidades de renta, a fin de evitar un enriquecimiento sin causa justificada de la arrendadora
Procede la moderación de la cláusula penal en arrendamiento de uso distinto al de vivienda cuando se trata de la pactada en caso de desistimiento anticipado por el arrendatario
La arrendadora se limitó a aceptar la restitución del inmueble con la entrega de llaves pero no renunció a la indemnización que la cláusula contractual preveía
Indemnización a favor del arrendador por resolución anticipada, si bien se minora la cuantía al haberse celebrado un nuevo contrato sobre el local
Procede moderar la indemnización porque el arrendatario no provoca desperfectos en la finca, habiéndose procedido a su nuevo arrendamiento con anterioridad al transcurso de la totalidad del plazo pactado
Procedente moderación de los efectos de la cláusula penal al haber existido incumplimientos parciales de la actora de su obligación principal
Correcta aplicación de la facultad moderadora de los tribunales en relación con la indemnización por resolución unilateral del arrendatario
Aunque la resolución del arrendamiento fue unilateral no se impone la indemnización por la cuantía de las rentas dejadas de percibir por ser excesiva
Moderación de la indemnización que corresponde al arrendador por la resolución unilateral del arrendatario al constar un nuevo arrendamiento
Moderación judicial de la indemnización por desistimiento unilateral del arrendatario para mantener la igualdad de equilibrio entre las partes
Se modera la cláusula penal relativa al desistimiento dado que el único incumplimiento del arrendatario consiste en no efectuar la comunicación con el preaviso pactado y se condena al mismo a abonar 2.400 €
Doctrina TS moderación cláusula penal inserta en un contrato , ya sea con una función punitiva y/o liquidadora de daños y perjuicios, es posible la reducción judicial conservadora cuando la pena sea absolutamente desproporcionada
Procede la moderación de la clausula penal por retraso en la entraga del local que excede de forma exorbitada del importe fijado como renta mensual fijada en el contrato
Se modera la indemnización por desistimiento de la arrendataria al 50% ya que se basó en la imposibilidad de atender el pago de la renta, determinada en proceso judicial, pues lo fijado en contrato supone el mismo pago aunque no se ocupe el local
La cláusula penal más equilibrada y justa debe pasar por indemnizar el período que se considere razonable para poder compensar a la parte arrendadora de la frustración del cumplimiento completo del contrato, procediendo la posibilidad de moderación
Se modera la indemnización por desistimiento de la parte arrendataria condenando al pago de las mensualidades que restaban para cumplir la anualidad en que se abandonó el local más la parte proporcional de una renta hasta que volvió a arrendarse
No es posible aplicar una cláusula penal prevista por el incumplimiento de una concreta obligación (la duración del contrato) por el incumplimiento de otra obligación (el pago de la renta), salvo que se haya establecido expresamente en el contrato
Es desproporcionada y excesiva la cláusula que penaliza cada día de retraso en el pago con una cantidad que al cabo de un mes supone más del doble de la renta mensual
Posibilidad de moderación en los supuestos de resolución anticipada en los contratos de arrendamiento
Indemnización excesiva por incumplimiento del plazo de duración contractual del arriendo por desistimiento unilateral del arrendatario
Procede la indemnización por resolución anticipada del contrato de arrendamiento de local por parte del arrendatario debiendo ser moderada la cláusula penal al no haber transcurrido un año de contrato
Moderación de la indemnización por resolución anticipada del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario pues el local volvió a ser arrendado al poco tiempo
Fijación y moderación de indemnización por desistimiento unilateral del contrato por el arrendatario correspondiendo la parte proporcional de renta por cada anualidad que reste por cumplir
Moderación de la cláusula penal por desestimiento unilateral del arrendatario en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda
Moderación de indemnización por desistimiento unilateral de contrato por el arrendatario que se determina en tres rentas, cuando quedaban seis meses para el término del plazo prorrogado, al no probadose dificultad para volver a arrendar el local
La inquilina resolvió anticipadamente el contrato de arrendamiento de local y por consiguiente debe indemnizar a la propiedad al menos hasta la fecha de entrega de la posesión del mismo
Aunque se haya resuelto el alquiler anticipada y unilateralmente y este prevista una indemnización para esta situación, al alquilarse inmediatamente el inmueble y no probarse perjuicio alguno para el arrendador, no hay indemnización
Aunque en el contrato de arrendamiento se pactó una penalización por resolución unilateral del arrendatario, las especiales circunstancias económicas que afectan a ambas partes, hacen pertinente moderar el quantum con una rebaja del 50%
No procede la moderación
El retraso de un año en poder disponer de las naves por obras comporta la plena aplicación de la cláusula penal, sin que proceda la moderación
La arrendataria consintió una prórroga anual, por lo que ante el desistimiento está obligada al pago de la renta de todo el año, sin que exista cláusula penal que moderar
El incumplimiento obligacional impide apreciar la necesaria buena fe en la arrendadora, siendo improcedente la moderación de la cláusula penal prevista al efecto
Lo pactado se cumplió exactamente, la extinción de la relación contractual en los primeros cinco años, por lo que la moderación por incumplimiento parcial no cabe
Del contenido de la cláusula no cabe entender que estemos ante una pena de arrepentimiento ya que trata de evitar perjuicios para el arrendador frente a un desistimiento injustificado que no supone previsión de castigo sino la cuantificación de daños
No cabe moderar la cláusula penal que fija la obligación del inquilino en caso de que desistir del contrato, de indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada mes que reste por cumplir
Pactado en el contrato de penalización de la pérdida de la fianza más la entrega de 20.000€ por resolución anticipada del contrato, procede confirmar la condena, sin posibilidad de moderación
Incumplimiento contractual debido al cese en la explotación del negocio antes del periodo de duración pactado, con nuevo titular no autorizado, por lo que se aplica la cláusula penal pactada
La renuncia unilateral y anticipada del arrendamiento por el arrendatario comporta la aplicación de la cláusula de indemnización convenida entre las partes sin moderación alguna
Las partes pactaron una penalización del 20 %, para el caso de que el arrendatario incumpliera de nuevo el pago de la renta, en los nuevos plazos concedidos, por lo que al haber incumplido los mismos se aplica dicha cláusula penal
No procede la moderación de la cláusula penal prevista para el desistimiento pues se fijó en un importe prudencia de 3 rentas calculándose sobre la base de 800 € y no respecto del importe actualizado al no haberse solicitado por la actora
No se modera la clausula penal que fija indemnización ante el desistimiento de la arrendataria antes de transcurrir 14 años de duración del arriendo pues existió mala gestión ante la crisis económica mientras que la arrendadora invirtió en hacer obra
No procede la moderación de la cláusula penal por desistimiento del contrato por la arrendataria debido a dificultades económicas, en virtud del principio de seguridad jurídica e igualdad ante la ley, máxime cuando hubo novación que reducía la renta
Desistida la arrendataria unilateralmente del contrato se aplica la cláusula penal, que no resulta abusiva la ser arrendamiento entre empresarios, y se condena a la demandada a abonar a la actora el porcentaje de anualidad acordado como penalización
No es procedente la moderación de la cláusula penal fijada por mutuo acuerdo de los contratantes, al haberse producido el incumplimiento total por la mercantil de la contraprestación asumida contractualmente
Condena al demandado a abonar a la actora la suma adeudada en virtud de la cláusula penal prevista en caso de incumplimiento, no pudiendo exonerarse de los efectos del contrato por haber cambiado de voluntad después de haberlo suscrito
La cláusula penal se estableció para el caso expreso de retraso en el cumplimiento, por lo que, producido el mismo, no cabe la moderación
Acumulación con daños y perjuicios
Procede
La cláusula penal pactada no excluye que se reclamen los daños que se produzcan por incumplimiento, siendo improcedente su moderación
La cláusula penal puede tener una función resarcitoria del daño causado al acreedor por el incumplimiento, sustitutoria de la indemnización, o bien puramente punitiva, desligada de todo propósito resarcitorio
Es posible reclamar indemnización de daños y perjuicios por la resolución unilateral del contrato por el tiempo que reste a su vencimiento, que se modera atendiendo a las rentas de mercado y circunstancias del caso
No se aplica ninguna facultad moderadora de la indemnización por el juez, pues es la cantidad pactada en el contrato para el incumplimiento del mismo
Las partes pactaron un cláusula penal para el caso de incumplimiento, y también establecieron que la misma no sustituía la indemnización de daños y perjuicios y el abono de intereses, por lo que no existe una duplicidad de pagos
Los demandados deben abonar al demandante la cantidad prevista en la clausula penal fijada en el contrato para el caso de incumplimiento pues este se ha producido por entero, sin que quepa moderación de la pena
Consideración de la cláusula penal como de indemnización de daños y perjucios porque no cumple una función liquidatoria del daño
No procede
Si en el contrato no se establece otra cosa, la cláusula penal pactada sustituye a la indemnización por daños y al abono de intereses
No pueden acumularse al desahucio y reclamación de rentas la pretensión relativa a los aumentos de fianza ni los incrementos de renta como consecuencia de cláusula penal que penaliza el impago al no ser cantidades asimiladas
La cláusula penal sustituye la indemnización de daños y perjuicios, siempre y cuando no se haya pactado de forma expresa que el acreedor pueda exigirlos además de la pena
No existe abuso de derecho ni cosa juzgada pues la parte actora ejercita ahora una acción para reclamar el cumplimiento de cláusula penal que no pudo ejercitar cuando accionó el desahucio y la reclamación de cantidades por ser acciones no acumulables
Ante el retraso en la entrega se debe aplicar la cláusula penal pactada, pero sin que además se pueda solicitar de forma acumulada una indemnización por daños y perjuicios, al no haber sido pactado de forma expresa en el contrato
No se puede pedir, al mismo tiempo, el cumplimiento de la cláusula penal del contrato por incumplimiento de la devolución de la cantidad pactada y la indemnización por daños y perjuicios
La clausula penal cuantifica una liquidación sin necesidad de que estas efectúe por el perjudicado prueba del importe del perjuicio. La finalidad de la misma es sustituir a la indemnización de daños y perjuicios en caso de incumplimiento
En el ámbito del juicio verbal de reclamación de rentas no tiene cabida las pretensiones de indemnización por daños y perjuicios por resolución unilateral del arrendatario derivada de la aplicación de una cláusula penal
Con carácter general la pena pactada será sustitutiva de la indemnización por daños y perjuicios, a no ser que exista un pacto expreso al respecto, pudiendo solicitarse de forma acumulada, siempre y cuando se prueben los daños y perjuicios
Las razones de la moderación de la cláusula penal en los casos de desistimiento son, que ésta pretende una indemnización global por incumplimiento total del contrato, la liquidadora de daños y perjuicios y no cabe aplicarla cuando es superior

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