Contratos posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013
Plazo mínimo de cinco años
El régimen de duración de contratos de la Ley de 1994 sólo es aplicable a los celebrados con posterioridad al 1 de enero de 1995
Como recoge la LAU, la duración del alquiler se prorrogará obligatoriamente por 5 años para el arrendador, por lo que la cláusula del presente contrato que fija un plazo menor es nula y por ello, al no cumplirse los 5 años, sigue vigente el arriendo
Al existir requerimiento fehaciente con un mes de antelación señalando la
voluntad de no prorrogar el arrendamiento, procede el desahucio por expiración
del plazo
Tiempo indeterminado
El plazo del contrato de arrendamiento comienza a contar desde la fecha del contrato o desde la puesta a disposición del inmueble
Tiempo indefinido
El término "tiempo indefinido" debe entenderse como no fijación de plazo de vigencia contractual, si bien cualquiera de las partes podrá darlo por terminado mediante revocación unilateral del mismo
Transcurrido el plazo pactado y sus prórrogas, procede declarar resuelto el
contrato por término de plazo, sin que la voluntad de prorrogarlo pueda quedar
solo en manos del arrendatario, pues supondría duración indefinida ilícita
Celebrado el contrato bajo la vigencia de la LAU 1994, no puede ser por tiempo
indefinido ni someterse a la prórroga forzosa, considerándose celebrado por
un año al no determinarse plazo, y extinguido al obrar la denuncia por la
copropiedad
Pactada la duración del arrendamiento de vivienda por cinco años con prórroga
indefinida, esta deviene ineficaz
Al no poderse establecer una duración indeterminada para el alquiler, se estará
a la prórroga legal, por lo que, finalizada esta, se declara resuelto el contrato
por expiración del plazo
La interpretación de la expresión "las partes podrán prorrogar el presente
contrato" supone una confluencia de voluntades, lo que excluye cualquier
imposición de una a la otra y, por lo tanto, conlleva el carácter potestativo y
no forzoso de la prórroga y, en consecuencia, no implica el carácter indefinido
del contrato
Necesidad del arrendador
Arrendamiento de vivienda anterior a 2013: al no hacerse constar en el
contrato la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada, no
es posible la resolución
Al no haber probado el arrendador la causa por la cual pretende denegar la
prórroga del arriendo, pues no dice cuál es la razón de la necesidad de retorno,
no cabe declarar la resolución; ello, además, teniendo en cuenta que ha pretendido
venderla
La necesidad como excepción al plazo de mínima permanencia ha de constar
en el contrato, no bastando que sea previsible y genérica
La arrendadora no prueba la necesidad de la vivienda ni especificó en el
contrato la posible causa de necesidad sobrevenida, por lo que no procede la
resolución
No es necesario prueba concluyente de la necesidad cuando en el contrato se
prevé expresamente esta causa de resolución
La LAU 1994 prevé como mecanismo de extinción de la prórroga legal que se haga constar expresamente en el contrato la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda, pero no la des sus parientes o familiares
La necesidad de la vivienda para familiares de la arrendadora no puede alegarse
para evitar la prórroga obligatoria hasta los cinco años
Solo se puede denegar prórroga obligatoria si la causa de necesidad se prevé
en el contrato, no si es sobrevenida
Existencia de pacto sobre resolución por causa de necesidad e incumplimiento arrendadora que no ocupa vivienda después de desalojo
Se tiene que expresar de forma concreta la causa de necesidad en el contrato
para poder denegar la prórroga obligatoria
No es necesario concretar causa de necesidad, basta con la previsión de la
cláusula de denegación de prórroga en el contrato
Falta acreditación de existencia de verdadera necesidad para privar al arrendatario
de prórrogas
Resolución antes de los 5 años por arrendador al alegar causa necesidad contenida en cláusula contractual
Prórroga legal de tres años
Al pactarse en el contrato una prórroga de cinco años, transcurrido el plazo
mínimo prima dicho pacto frente al art. 10 LAU 29/1994
La nueva regulación no prevé prórroga obligatoria en el arrendamiento de
vivienda al llegar a los cinco años, rigiendo la voluntad de las partes, ya que
el legislador contempla solo un plazo mínimo para el arriendo
No procede la resolución del contrato de arrendamiento por expiración del
término, al encontrarse en prórroga legal
Extinción del contrato al transcurrir el plazo máximo de cinco años y los tres
años de prórroga y haberse denunciado su término mediante burofax, no
recogido por el arrendatario, con más de un mes de antelación a la fecha de
resolución
Resolución del contrato de arrendamiento, al haberse cumplido los plazos
establecidos en los arts. 9 y 10 LAU y no habiendo voluntad por parte de la
arrendadora de continuidad del contrato
Finalizado el plazo de alquiler pactado, cinco años, comenzó a operar, ante la
ausencia de voluntad del arrendador de darlo por finalizado, la prórroga legal
Al no haber comunicado la arrendadora, con un mes de antelación, a la arrendataria
su deseo de resolver el alquiler al transcurrir cinco años desde que
comenzó, se prorroga el arriendo por otros tres años más
Iniciada la primera anualidad de la prórroga del art. 10 LAU 1994, el arrendador
carece de facultad para impedir una nueva prórroga
No manifestar el inquilino su voluntad de extinguir el contrato hace que opere
la prórroga legal establecida en el art. 10 LAU 1994
Notificación
Al no cumplirse el requisito de avisar a la otra parte con un mes de antelación,
no procede la resolución del contrato
Libertad de medio y antiformalismo para comunicar al arrendador la voluntad
de no prorrogar el contrato
Es válida la notificación de no prorrogar el contrato, intentada por el servicio
de Correos y que no recogió el demandado, pues el art. 10 no exige formalidad
alguna
Resolución del contrato ante la notificación del arrendador de su voluntad de
no renovarlo habiéndose superado la prórroga legal obligatoria de cinco años
Válida notificación de la voluntad de no continuar el arriendo practicada con
más de seis meses de antelación a la expiración del término
Prórroga del arrendamiento por no probarse la recepción de la notificación al
arrendatario
Renuncia
El derecho de prórroga del art. 10 LAU 1994, en lo que concierne a su inicio,
no está establecido en beneficio del arrendatario, al no ser obligatoria para
ninguna de las partes, que son libres de no continuar con el arriendo
No cabe la prórroga legal del arrendamiento, por haberse excluido tal posibilidad
por acuerdo de las partes
Al ser irrenunciable la prórroga legal, aunque el arrendatario haya firmado un
documento en el que desiste de tal derecho y encontrarse el arriendo en dicha
prórroga, no se puede declarar la resolución del contrato
Renuncia del arrendatario a la prórroga legal mediante la suscripción de un
contrato de precario
Validez de la cláusula contractual que excluye la prórroga legal del art. 10 LAU
Tácita reconducción
El requerimiento previo, por quien en ese momento sea la arrendadora, corta
la posibilidad tanto de la tácita reconducción del Código Civil (art. 1.566),
como de la prórroga tácita prevista en el art. 10 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos
El requerimiento previo, por quien en ese momento sea la arrendadora, corta
la posibilidad tanto de la tácita reconducción del Código Civil (art. 1.566),
como de la prórroga tácita prevista en el art. 10 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos
Habiendo pasado el plazo de cinco años convenido, más los tres años de
prórroga del art. 10 LAU, el contrato de arrendamiento se entenderá prorrogado
por tácita reconducción, pudiendo el arrendador resolver el contrato
previa comunicación
Vencidos los cinco y tres años de los arts. 9 y 10, se produce la tácita reconducción
del C. Civil, en este caso mensual, por la periodicidad de la renta
Debe atenderse al período de cómo se fijó el pago de la renta una vez finalizados
los tres años de prórroga legal del art. 10 LAU
Finalizadas las prórrogas legales, el arrendamiento se iba prorrogando tácitamente
por meses, al haberse pactado una renta mensual
Extinción del arrendamiento en tácita reconducción mensual por ser la forma
fijada para el pago de la renta
Finalizadas las prórrogas forzosas de la LAU, comenzó a actuar la tácita
reconducción por meses, pues el alquiler era mensual, por ello, manifestada
la voluntad de resolución contractual por el arrendador en plazo, concluye
la relación arrendaticia
Al encontrarse el arrendamiento en tácita reconducción, por haber finalizado
las prórrogas obligatorias, es suficiente para su extinción que el requerimiento
sea previo al transcurso de los 15 días que llevan a la aplicación de la tácita
reconducción
Al haber finalizado la prórroga legal de ocho años, el arrendamiento se prorrogó
anualmente, pues así se fijó el pago de la renta, no pudiendo resolverse el
contrato hasta que no finalice el año pagado
Desistimiento anticipado del arrendatario
La renuncia unilateral y anticipada del arrendamiento por el arrendatario
comporta la aplicación de la cláusula de indemnización convenida entre las
partes sin moderación alguna
Cabe la posibilidad de pacto de indemnización para el caso de desistimiento
en los arrendamientos superiores a cinco años, pues lo contrario supondría
dejar el cumplimiento del contrato a la sola voluntad de una de las partes
Condena a los arrendatarios a abonar indemnización por desistir anticipadamente
del contrato, sin que suponga enriquecimiento injusto de la parte
arrendadora, pues la penalización de abonar la totalidad de las rentas estaba
pactada en el contrato
Condena a los arrendatarios a pagar una mensualidad de renta por cada año
que resta para finalizar el contrato por desistir unilateralmente del mismo y
estar prevista expresamente la indemnización, pese a que la duración era
inferior a cinco años
Procede la indemnización por desistimiento anticipado de dos mensualidades
de renta por no acreditación de preaviso con dos meses de antelación
La arrendataria deberá abonar las rentas hasta el momento en que se reintegró
la posesión a la propiedad, sin indemnización adicional por desistimiento, dado
que la duración del contrato es inferior a cinco años
Falta de preaviso al arrendador a efectos de desistir el arrendatario del
contrato de arrendamiento de vivienda
No cabe desistimiento unilateral en los arrendamientos con un plazo de duración
inferior a cinco años
Indemnización por desistimiento unilateral del arrendatario en contrato
pactado con un año de duración
Contratos posteriores al 6 de junio de 2013 (reforma Ley 4/2013) y anteriores al 19 de diciembre de 2018 (reforma RDL 21/2018)
Notas previas
Plazo mínimo de tres años
Al tratarse de un contrato de arrendamiento de vivienda del año 2015, no
puede aplicarse el plazo mínimo establecido por el Real Decreto-Ley 7/2019
El contrato de arrendamiento de vivienda se entiende concluido al transcurrir
el plazo de tres años; por tanto, es irrelevante que la duración fuese por meses
o por aplicación rigurosa del art. 9 LAU
Aunque la duración pactada del contrato de arrendamiento (bajo la LAU 4/2013)
era de dos años, el arrendatario tiene derecho a finalizar el plazo mínimo de
tres establecido en el art. 9
No es posible declarar resuelto el contrato por término de plazo, al no haber
transcurrido el mínimo pactado
No procede la prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda protegida,
ya que se cumplió el plazo de tres años y la arrendadora comunicó, con un
plazo superior a los tres meses de antelación a la llegada del día del vencimiento,
su voluntad de no renovar
Resolución de contrato de arrendamiento de vivienda por expiración del plazo,
ya que, aunque se pactó por un año con derecho a tres, el arrendatario remitió
un burofax al arrendador, que este recibió, comunicándole su voluntad de no
prorrogar el contrato
Falta de prueba, por parte de quien alega, de la existencia de un nuevo contrato
verbal de arrendamiento, fruto de la confianza, con una duración mínima de
tres años
Al tratarse de un contrato de arrendamiento de vivienda posterior al 6 de
junio de 2013 y pactarse una duración de un año, este queda prorrogado hasta
alcanzar un máximo de tres
Cabe pactar un contrato de duración inferior a tres años, en cuyo caso operaría
el mecanismo de prórroga anual obligatoria a voluntad del arrendatario hasta
el límite de tres años
El plazo de duración mínima de tres años previsto en el art. 9.1 LAU debe
computarse desde la fecha del contrato, por lo que, presentada la demanda
dentro de estos tres años, el contrato estaba vigente
Es nula la cláusula del contrato de arrendamiento en la que se establece un
plazo mínimo inferior a tres años
Necesidad del arrendador
La facultad del art. 9.3 LAU de poner fin al arrendamiento de vivienda por
causa de necesidad viene vinculada a que el contrato se encuentre dentro del
plazo mínimo o en prórroga legal, no siendo posible en pacto convencional
Falta de legitimación activa de uno de los coarrendadores para resolver el
contrato por causa de necesidad sin el consentimiento del otro
Para que proceda la denegación de la prórroga por necesidad (art 9.3 LAU
29/1994, redacción de la Ley 4/2013) es necesario que haya transcurrido el
plazo de un año y que se respete el plazo de preaviso de dos meses y se justifique
la causa
No se vulnera el art. 9.3 LAU, al no alegarse dicha vulneración en la contestación
a la demanda y constar entregado el burofax
Procede la resolución del contrato de arrendamiento por necesidad del arrendador
de la vivienda, aunque este tenga otro inmueble no arrendado, pero
menos apto para vivienda habitual y en distinta localidad
Procede la resolución del contrato de arrendamiento por necesidad de la
arrendadora de ocupar el inmueble arrendado, al pasar a ser propiedad del
banco la vivienda en la que esta residía y no tener otra con la que satisfacer
su necesidad de vivienda
Resolución del contrato por necesidad ante el traslado profesional de la arrendadora,
sin que sea titular de otras viviendas análogas, cumpliendo los requisitos
la comunicación al arrendatario que no la cuestiona, aunque se completase
con otra posterior
Se estima adecuada la excepción a la prórroga del contrato alegada por el
propietario, pues la basa en su necesidad de vivir a mayor proximidad del
hospital debido a su delicado estado de salud y su edad de 84 años
Celebrado el contrato sin limitación temporal expresa y a cambio de renta en
especie consistente en el mantenimiento de la finca, se declara resuelto, sin
posibilidad de mayor prórroga al acreditase que el arrendador necesita la
vivienda para sí mismo
Se declara finalizado el contrato, puesto que el propietario necesita la vivienda
para sí mismo al no tener otra en propiedad en nuestro territorio y haber
comunicado tal circunstancia a la parte arrendataria, que no recogió las notificaciones
No procede prórroga del contrato de arrendamiento, al acreditarse que existe
necesidad de vivienda para la hija del arrendador, sin perjuicio de que se restituya
al arrendatario si en el plazo de tres meses no es ocupada
Prórroga legal de un año
Aunque se trate de un contrato de arrendamiento bajo el régimen de VPO, se
realizó bajo la vigencia de la LAU 29/1994 (reformada por la Ley 4/2013), por
lo que, no habiendo notificado la no renovación, el mismo quedó prorrogado
conforme al art. 10
No es válido el requerimiento notificado a uno solo de los coarrendatarios a
efectos de resolver el contrato de arrendamiento, conforme al art. 10 LAU 29/1994
No procede prórroga del contrato de arrendamiento de la vivienda protegida,
ya que se cumplió el plazo de tres años y la arrendadora comunicó, con un
plazo superior a los tres meses de antelación a la llegada del día del vencimiento,
su voluntad de no renovar
Resolución de contrato de arrendamiento de vivienda por expiración del plazo,
ya que, aunque se pactó por un año con derecho a tres, el arrendatario remitió
un burofax al arrendador, que este recibió, comunicándole su voluntad de no
prorrogar el contrato
Extinción del contrato de arrendamiento de vivienda, toda vez que consta
requerimiento previo, fehaciente y claro por parte del arrendador mediante
burofax postal con certificación notarial, para denunciar el contrato
Al no negar el arrendatario demandado en su contestación que el arrendador
le entregó carta por la cual se negaba a continuar con el arrendamiento, se
entiende admisión de este hecho y procede la resolución del contrato por
expiración de plazo
Acreditación de que el arrendatario conocía la voluntad del arrendador de no
renovar el contrato, toda vez que, aunque el primero no recibiera personalmente
el burofax remitido, tuvo conocimiento de dicha voluntad, ya que ambos
eran pareja
El contrato está resuelto por expiración de plazo, ya que existió notificación
de no renovación a los arrendatarios
Habiendo transcurrido los tres años de duración del contrato de arrendamiento
de vivienda conforme al art. 9 LAU 29/1994, se estima la acción de desahucio
por expiración del término, al haber sido comunicado por el arrendador su
voluntad de continuar
Resolución del contrato de arrendamiento, al haberse cumplido los plazos
establecidos en los arts. 9 y 10 LAU y no habiendo voluntad por parte de la
arrendadora de continuidad del contrato
Desistimiento anticipado del arrendatario
Es válida la indemnización pactada en caso de desistimiento, conforme al
art. 11 LAU 29/1994 —la cantidad equivalente a los días que resten de plazo
de preaviso—, de inferior gravamen a la legal
No procede la moderación de la cláusula penal prevista para el desistimiento,
pues se fijó en un importe prudencial de tres rentas, calculándose sobre la
base de 800 €, y no respecto del importe actualizado, al no haberse solicitado
por la actora
Desistido el contrato unilateralmente por la arrendataria, se condena a la
misma a indemnizar a la propiedad abonando el importe de la renta hasta
cumplir con el plazo de duración mínimo pactado
Desistida la parte arrendataria del contrato antes de cumplirse los primeros
seis meses de duración, procede la condena al pago de penalización por desistimiento
anticipado en la forma pactada en el propio contrato
Los arrendatarios abonaron al inicio del contrato los seis meses de renta de
obligado cumplimiento, no procediendo su devolución ante el abandono a los
cuatro, moderándose la cláusula penal pactada a un mes de renta
Dado que desistió del contrato a los cuatro meses de suscribirlo y antes de
que llegasen a transcurrir esos seis primeros meses de obligado cumplimiento,
debe abonar las rentas correspondientes a esos dos meses restantes
Por la resolución anticipada del arrendamiento corresponde solo la parte
proporcional respecto de los tres meses de contrato que restaban por cumplir
Es válido el contrato de arrendamiento en el que se establece que el arrendatario
puede en cualquier momento proceder a su resolución con una antelación
de dos meses, cuando se ha presentado a su calificación una vez transcurridos
ya seis meses