Cuestiones controvertidas sobre el momento en que se adquiere la propiedad de un inmueble en la subasta judicial

Cuestiones controvertidas sobre el momento en que se adquiere la propiedad de un inmueble en la subasta judicial

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Derecho Inmobiliario

Publicación: 4 / 2020

ISBN: 978-84-1333-532-2

Editorial: SEPIN

Referencia: 5753

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La determinación del momento concreto en el que se adquiere la propiedad tras la celebración de una subasta judicial es una cuestión fundamental para el nuevo propietario del inmueble, pues marca el inicio del periodo en el que podrá empezar a ejercer los derechos y deberá cumplir con las obligaciones derivadas de la titularidad del bien. Pese a la importancia de esta cuestión, no existe, ni por parte de la doctrina, ni por parte de nuestros Tribunales, una postura unánime sobre cuándo se debe considerar que se ha adquirido la propiedad, siendo el objeto de la presente guía mostrar las divergencias existentes este sobre asunto y los distintos criterios que se siguen al respecto.


Doctrina
¿Cuándo adquiere la propiedad de un bien inmueble el adjudicatario en una subasta judicial?
Encuestas Jurídicas
Conforme a la Disposición Final Vigésima, la Ley 8/2013, que entró en vigor el 28 de junio 2013 y reforma la extensión del período de afección para el pago de los gastos de los arts. 9 y 10.2 c) LPH, ¿qué fecha se cuenta para computar los tres años: la del auto de adjudicación en caso de subasta, la de la adquisición de la vivienda o local, la de liquidación de la deuda por el Secretario o la de reclamación de la deuda?
En el caso de doble venta judicial de un mismo inmueble: ¿cuándo se consuma la enajenación: en la fecha de la aprobación del remate, en la fecha de emisión del auto de remate o en la fecha de expedición de su testimonio?
Jurisprudencia Comentada
La adquisición de la propiedad del adjudicatario de un inmueble tras la subasta judicial, ¿se produce con el dictado del decreto de adjudicación o con la expedición del testimonio de dicho decreto? AP Madrid, Sec. 14.ª, 4-6-2019 SP/SENT/1023396
Jurisprudencia
La adquisición se produce cuando se dicta el decreto de adjudicación
Demanda de retracto interpuesta tras la mejora de postura efectuada por tercero y antes del decreto de adjudicación, por lo que el retraso en dictarse tal decreto no puede perjudicar a quien se ha comportado con diligencia procesal
El nuevo propietario de la vivienda debe asumir las cuotas comunitarias no desde la inscripción en el registro, sino desde la fecha del auto de adjudicación de la vivienda
En las subastas judiciales los requisitos del título y el modo se cumplen con la aprobación del remate en la subasta, siendo el testimonio un mero requisito para la inscripción registral
A efectos de la responsabilidad por afección real, la adquisición del dominio por el adjudicatario en venta judicial de una vivienda se produce cuando se dicta el decreto de adjudicación, al ser cuando se produce la tradición simbólica o ficticia
La adquirente de la vivienda en subasta es responsable de las cuotas adeudadas y futuras desde la fecha de notificación del decreto de adjudicación en ejecución hipotecaria
Siendo propietaria del inmueble la entidad bancaria, es responsable del pago de las deudas derivadas del impago de las cuotas comunitarias
Queda probada la propiedad del inmueble subastado en la figura de la apelante sin necesidad de otorgamiento de testimonio de la resolución por el LAJ ni inscripción en el Registro de la Propiedad
Habiéndose adquirido el inmueble en subasta y por cesión de remate por la entidad bancaria, se debe considerar al adquirente nuevo propietario de la vivienda y por tanto debe hacerse cargo de las cuotas comunitarias
Para que se produzca la transmisión del bien objeto de subasta es necesario que se dicte el decreto de adjudicación, y en este caso, cuando se interpuso la tercería de mejor derecho no se había dictado todavía, por lo que es correctamente admitida
El decreto de adjudicación de subasta judicial otorga legitimación pasiva al adjudicatario para responder de las cuotas comunitarias adeudadas desde dicha fecha
Dictado el decreto de adjudicación, aunque no sea firme, antes del auto de declaración de concurso, la apelante ya había adquirido la propiedad del inmueble, que debe excluirse de la masa activa, 76 LC, el derecho de separación es procedente, art 80
El adquirente de una vivienda por subasta se considera propiedad de la misma desde el decreto de adjudicación y por tanto debe hacerse cargo de las cuotas comunitarias, aunque no se haya podido inscribir en el registro
La adquisición se produce desde el testimonio del decreto de adjudicación
Carece de legitimación el antiguo arrendador para reclamar rentas una vez extinguido su derecho al enajenarse la finca por ejecución hipotecaria, correspondiendo la percepción de las mismas al nuevo propietario
Transmisión de un bien inmueble derivado de una subasta judicial, el decreto de adjudicación es el título en tanto que el testimonio del decreto de adjudicación emitido el Letrado de la Administración de Justicia equivale al otorgamiento de escritura
Dado que el anterior propietario consta aun como titular registral de la finca sin que se haya aportado el decreto de adjudicación en ejecución hipotecaria de la misma, procede su condena al abono de las cuotas adeudadas
Legitimación del antiguo arrendador al no entregarse la vivienda al nuevo propietario, al faltar testimonio del Decreto de adjudicación, la entrega posterior no tendrá efectos en la legitimación dándose, el fenómeno de la perpetuatio legitimationis
El arrendador no podrá exigir las rentas desde que, la finca pasa a ser propietario por las circunstancias del artículo 13.1 LAU y una vez producido el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación
El nuevo propietario del inmueble cuya propiedad se derive de la adjudicación del inmueble por subasta, podrá reclamar las rentas del arrendamiento desde el testimonio del decreto de adjudicación
Se considera consumada la venta judicial con el auto de adjudicación; al considerarse al demandado propietario deberá contribuir a los gastos de la comunidad para el sostenimiento del inmueble
La demandada no tiene que responder de las cuotas comunitarias pendientes ya que como afirma la jurisprudencia del TS el decreto de adjudicación no es suficiente para adquirir la propiedad del inmueble y en consecuencia el estatus de comunero
El arrendador original carece de legitimación para reclamar las rentas devengadas con posterioridad a la enajenación de la vivienda aunque el arrendatario se mantenga en el uso de ésta, estando legitimado pues el nuevo propietario
La adquisición de bien mediante subasta se produce en el momento en el que se expide el testimonio del decreto de adjudicación
Sólo pueden exigirse cuotas comunitarias al nuevo propietario desde la fecha del testimonio del decreto de auto de aprobación del remate o adjudicación
La entidad mercantil no responde por los daños causados al local inferior por filtraciones, pues cuando se produjeron no se le había dado aún por el Juzgado la posesión material de la vivienda
La consumación de la adquisición de la propiedad tras la subasta se produce con la expedición del testimonio del decreto de adjudicación
No es desde la fecha del auto de aprobación del remate o de adjudicación sino desde la posterior fecha del testimonio del auto expedido por el Secretario cuando se adquiere el dominio

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