El funcionamiento de las Comunidades sin celebración de Junta

El funcionamiento de las Comunidades sin celebración de Junta

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal

Publicación: 9 / 2020

ISBN: 978-84-1333-600-8

Editorial: SEPIN

Referencia: 5910

Precio: 20 €

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Acceso On·Line
¿Puede decidir el Presidente?
Consultas
La capacidad del Presidente durante el Estado de Alarma y otras situaciones excepcionales
Obras hechas por el Presidente sin aprobación de la Junta
Pago por el administrador de obras hechas por la Presidenta sin autorización de la Junta
Disposición por el Presidente de fondos sin aprobación en Junta
Gastos realizados por el Presidente no previstos en el presupuesto
Gastos necesarios realizados por decisión directa Presidente
Sanción al empleado por el Presidente sin acuerdo en Junta
Facultad de contratar Póliza Seguros por el Presidente
Jurisprudencia y Resoluciones
Autorización para la realización de obras en elementos comunes
En beneficio de la Comunidad
Reparaciones ordinarias
El Presidente no es competente para aceptar la ejecución de las obras en la fachada sin el consentimiento de la Junta
Se excedió el Presidente en sus competencias al no existir un acuerdo de la Junta que le legitimara para llevar a cabo la ejecución de las obras
El Presidente deberá responder personalmente de la reparación por aprovecharse del cargo
Vinculación de la Comunidad por obras contratadas por su Presidente
La Comunidad responde solo de las obras que fueron aprobadas en acuerdo y no queda vinculada por contrato suscrito en su nombre por apoderado que se extralimita
Validez de la autorización del Presidente para realizar obras de impermeabilización del patio refrendadas después por la Junta
El Presidente está facultado para autorizar la ejecución de obras fuera del presupuesto aprobado por la Junta
Reparaciones urgentes
No puede alegarse actuación arbitraria del Presidente en la ejecución de obras en la comunidad cuando las mismas persiguen el beneficio de toda la comunidad y evitan la ruina del inmueble
Validez de la derrama decidida por el Presidente para un gasto urgente y luego ratificada por la Junta
Facultad del Presidente de acordar obras urgentes de reparación, posteriormente ratificadas por Junta
Facultad del Presidente en medidas urgentes de reparaciones extraordinarias
A favor de un comunero
Firma por el Presidente de la Comunidad de la petición de realización de obras que no implica la autorización, al carecer el mismo de capacidad para otorgarla
La autorización del Presidente, del Administrador y de dos vecinos para la instalación de tubos de ventilación en el patio comunal no es suficiente para que las obras sean legales, ya que se precisa acuerdo de la Comunidad
Nulidad del documento firmado por el Presidente en el que se autorizan las obras realizadas por un comunero, ya que el consentimiento se debió a un error por falta de documentación y justificantes aportados
El Presidente no está legitimado para suplir la voluntad de la Comunidad
No corresponde al Presidente la autorización para instalar aire acondicionado en un elemento común
El Presidente no está legitimado para autorizar el cerramiento y la construcción de una habitación en la terraza
Es necesario consentimiento de la Comunidad para realizar obras en elementos comunes, no es suficiente el prestado por el Presidente
La autorización del Presidente no sustituye la unanimidad necesaria para obras que afecten a elementos comunes
El Presidente carece de competencia para autorizar obras que afectan a elementos comunes
Firma de contratos
Actos vinculantes
Aunque el contrato de prestación de servicios fuera firmado por el Presidente de la Comunidad sin autorización de la Junta, se considera convalidado al no haberse resuelto desde su conocimiento y habiendo disfrutado de sus servicios durante meses
El Presidente no precisa autorización de la Comunidad para firmar contratos vinculados al servicio de la Comunidad, salvo en los supuestos excluidos en la Ley
Actos no vinculantes
La Comunidad no está obligada a pagar los conceptos reclamados por la entidad explotadora del complejo cuando se reclama con base en un contrato firmado por el Presidente sin que estuviera legitimado para ello al no estar autorizado por la Junta
Al no constar acuerdo de la Junta para hacer obra alguna, no hay consentimiento y, por lo tanto, el contrato firmado por el Presidente no vincula a la misma
No puede exigirse a la Comunidad el pago de una deuda contraída por el Presidente que se extralimitó de las funciones de su mandato, actuando además en contra de un acuerdo de la Comunidad
El contrato de arrendamiento no vincula a la Comunidad al haber sido firmado por el Presidente sin que se votara en Junta y posteriormente no haber sido convalidado
Si quien fuera Presidente se extralimitó en sus funciones al firmar el contrato con la empresa de mantenimiento, debe este responder de los perjuicios causados a la Comunidad de Propietarios por la resolución del contrato
Otros
Carece de facultades el Presidente para decidir el pago de retribución al Secretario-Tesorero sin acuerdo de la Junta
¿Puede decidir el Administrador?
Consultas
La capacidad del Administrador de Fincas durante el Estado de Alarma
Pago por el administrador de obras hechas por la Presidenta sin autorización de la Junta
La responsabilidad de los cargos directivos y administrativos durante el Estado de Alarma
Disposición de fondos por el Administrador
Instalación por administrador extintores
Pago indebido por el administrador
Comportamiento del administrador ante la realización de obras en elementos comunes
Jurisprudencia y Resoluciones
Actos administrativos
El cambio de empresa encargada de realizar los servicios es un acto de mera administración, para lo que está facultado el administrador
El cambio de empresa encargada de realizar los servicios es un acto de mera administración, para lo que está facultado el administrador
Autorizar obras en elementos comunes
En beneficio de la Comunidad
Reparaciones ordinarias
Puede autorizarlas
Alguna de las obras eran urgentes, y por tanto, debian ser satisfechas por la comunidad, al haber ordenado su ejecución sin aprobación por la Junta pero de ninguna manera tiene obligación el administrador de asumir su coste
Es correcta la actuación del administrador abonando unas obras de humedades en un elemento privativo cuando queda demostrada la urgencia de las mismas y el beneficio de la Comunidad en su realización
Acreditada la urgencia de la reparación, no puede hablarse de mala fe en la actuación de la administradora para la realización de las obras correspondientes
Las obras han sido encargadas y consentidas por el administrador, quien estaba facultado para ello, y de hecho así vino actuando en los años en que ejercitó su mandato en la Comunidad
No puede autorizarlas
Alguna de las obras eran urgentes, y por tanto, debian ser satisfechas por la comunidad, al haber ordenado su ejecución sin aprobación por la Junta pero de ninguna manera tiene obligación el administrador de asumir su coste
No puede autorizarse una servidumbre respecto de la conexión del sistema contra incendios del local cuando ha sido autorizada la obra que altera el elemento común por el administrador, con extralimitación de sus funciones
Debe indemnizar a la Comunidad el administrador por haber ordenado la ejecución de unas obras acordadas antes de la obtención de la licencia, lo que impidió que se obtuviera una subvención del ayuntamiento
La Comunidad no responde de la obra contratada por el administrador, al no probarse la urgencia de la misma ni haber sido ratificada en Junta
El administrador no puede determinar que la realización de unas obras es algo urgente y encargarlas a costa de los fondos de la Comunidad, ya que solo puede acordarse en Junta
En beneficio de un comunero
No puede autorizarlas
La autorización del Presidente y administrador y dos vecinos para la instalación de tubos de ventilación en el patio comunal no es suficiente para que las obras sean legales, ya que se precisa acuerdo de la Comunidad
Ilicitud de las obras ejecutadas en elementos comunes al no contar con la autorización de la Comunidad, pues el administrador no tiene autoridad para ello
Ejecución/suspensión de acuedos
El administrador carece de competencia para suspender la ejecución de un acuerdo
Firma de contratos
Autorización de la Comunidad. Actos vicnulantes
Expresa
No puede negar la Comunidad la capacidad de su administrador para celebrar contratos cuando sí se la reconoce para resolverlos, máxime cuando dicha celebración fue ratificada en Junta
La demandada encargó la ejecución de trabajos de limpieza dentro del ámbito de sus facultades de administradora, y posteriormente la Comunidad asumió el pago de estas obras en Junta, por lo que no procede impugnar el acuerdo
Tácita
No procede condena al administrador por contratar obras no aprobadas expresamente en Junta cuando las mismas, y sus pagos, se han contemplado en las cuentas anuales y nunca se opuso nada
Acreditado que el administrador de la Comunidad firmó el contrato de reparación del ascensor, reparación conocida por la Junta de Propietarios, que votó sobre su pago, deberán pagársele los trabajos realizados a la mercantil demandante
Aunque el administrador se excediera en su mandato, la Comunidad ha ratificado tácitamente el acuerdo relativo al contrato de mantenimiento del ascensor
Ratificación tácita por la Comunidad del contrato de mantenimiento del ascensor suscrito por el administrador extralimitándose de sus competencias
Sin autorización de la Comunidad
Actos vinculantes
El administrador externo designado por la Comunidad actúa como mandatario de la misma y, por tanto, esta queda vinculada por los actos de aquel
Validez del contrato de seguro concertado por el administrador en nombre de la Comunidad
Responsabilidad de la Comunidad por deudas contraídas en su nombre por el administrador, aunque se excediese en el mandato
La Comunidad está obligada al pago de la letra de cambio firmada por el secretario-administrador, aunque no haga constar que actuaba en nombre de la Comunidad
Actos no vinculantes
El contrato de mantenimiento del ascensor no vincula a la Comunidad de Propietarios, al no constar que fuera concertado por encargo de la misma por la administradora-secretaria de la Comunidad
Se revoca la condena pecuniaria a la Comunidad, al no quedar obligada por las gestiones del administrador, ya que su cargo no llegó a ser ratificado en Junta
Procede desestimar la reclamación de cantidad frente a la Comunidad, ya que el contrato con la empresa de limpieza fue suscrito por la administradora sin la autorización de la Comunidad y, en consecuencia, de una forma extralimitada
Al haber contratado el administrador de la Comunidad, sin ratificación de esta, al aparejador y no pudiendo confirmarse la aceptación de la contratación de los hechos posteriores alegados, no existe relación laboral
Otorgar poderes a procuradores
El administrador está facultado para otorgar poderes a procuradores en representación de la Comunidad al ostentar su autorización
El actor ostenta capacidad para el ejercicio de la acción, puesto que mediante acuerdo de la Junta se otorgó poderes al administrador para que, en nombre de la Comunidad, nombrara abogados y procuradores
Requerimiento a los comuneros
No es posible impugnar un requerimiento realizado por el administrador advirtiendo a la propietaria de la ejecución de obras ilegales en su propiedad
El requerimiento intimando al cese de la actividad molesta puede ser realizado por el administrador de la Comunidad, ya que la finalidad del mismo es asegurar la recepción y conocimiento de la advertencia
Se da por cumplido el requisito del requerimiento fehaciente de cese de actividad molesta por la recepción del burofax remitido por el administrador con autorización de la vicepresidenta de la Comunidad, en ejecución de previo acuerdo comunitario
Resolución de contratos
Actos no vinculantes
Se absuelve a la Comunidad de abonar la indemnización derivada de la resolución unilateral del contrato, al haberse acreditado que fue el administrador quien, traspasando sus facultades y mandato, firmó la renovación del contrato de mantenimiento del ascensor
Debe prevalecer la autorización del Presidente dando permiso para el inicio de las obras, frente a la resolución del contrato, que efectuó el administrador por burofax
¿Qué información o documentación pueden solicitar los propietarios?
Consultas
Si no se celebran Juntas, ¿pueden los propietarios exigir que se les envíen justificantes de gastos?
Petición de documentación por un propietario y contestación del Administrador
Exigencia de un propietario para revisar el libro de cuentas y los justificantes de gastos
Exigencia de remisión de cuentas y justificantes al domicilio del propietario
Obligación de custodiar documentos por el Administrador y petición de particulares
Exhibición documentos comunitarios
¿La Comunidad tiene que facilitar a un propietario la clave de la cuenta corriente de la Comunidad?
Petición de documentos por el propietario antes de la Junta
Jurisprudencia y Resoluciones
A favor
El administrador debe mostrar la documentación de la comunidad al comunero que lo solicita cuando se acredita que este actua en beneficio de la comunidad
Cuando se trata de información sobre cuentas no aprobadas, no puede negarse el derecho de todo comunero a pedir al Secretario-Administrador la información pero sin que ello suponga reconocer a cada comunero individual la función fiscalizadora
Derecho información: si la documentación de la comunidad está a disposición de sus titulares, ningún impedimento existe para que se les exhiba o se les haga las oportunas fotocopias,ya estén en posesión del presidente o del administrador
Los comuneros tienen derecho a obtener información sobre la documentación de la comunidad de la forma menos costosa para esta, queda acreditada la imposibilidad de obtenerla por los cauces ordinarios
Derecho de examen de los comuneros de la documentación relacionada con la comunidad
En contra
No existe un derecho de información espefico de los comuneros, por lo que ésta se cumple en la convocataria con la exposición de los asuntos a tratar en el Orden del día
Información a los propietarios: una cosa es estar obligado a informar al comunero que lo solicite, y otra distinta es facilitar la documentación contable de la Comunidad o realizar una rendición de cuentas privada frente a un único propietario
Derecho de los comuneros a examinar la documentación en poder del administrador debe acreditarse un verdadero interés y no considerando justificada una solicitud de entrega masiva
No existe derecho a recibir copia de documentación contable de la Comunidad con la convocatoria a Junta
El admnistrador no esta obligado a entregar la documentacion a un propietario
¿Qué consecuencias tiene no celebrar una Junta anual?
Consultas
Si no se celebra Junta, ¿cómo puede seguir funcionando la Comunidad?
¿Se prorroga el cargo del Presidente si no se celebra Junta?
Si no se puede convocar Junta, ¿los cargos directivos y administrativos se prorrogan por un año más?
Continuación del Presidente habiendo transcurrido el plazo de un año
Situación al cumplirse un año del nombramiento Presidente y Junta Directiva
Jurisprudencia y Resoluciones
No puede impugnarse la no aprobación del presupuesto puesto que ello no es un acuerdo, siendo la única consecuencia la prórroga de los presupuestos anteriores
El Presidente está legitimado para interponer acciones judiciales en beneficio de la Comunidad sin necesidad de expresa autorización, inclusive cuando el cargo se encuentre prorrogado tácitamente
El juicio de equidad permite al juez suplir el acuerdo de la comunidad, máxime cuando casi durante 10 años no se había celebrado ninguna junta y se prorrogaban tácitamente los presupuestos
La Presidenta de la Comunidad no ha acreditado en alguna de las formas previstas en la LPH la vigencia de su cargo no siendo suficiente su propia manifestación de una renovación tácita, no es posible por tanto la inscripción pretendida

La Junta de Propietarios es el órgano rector supremo en el que residen las competencias de la Comunidad, de tal forma que debe ser en el seno de esta reunión donde se decida sobre cualquier asunto comunitario. La crisis sanitaria que estamos atravesando hace que sea complicada su celebración; sin embargo, es imposible paralizar su funcionamiento, por lo que cabe preguntarse: ¿Quién decide? ¿Qué información o documentación pueden solicitar los comuneros? ¿Qué consecuencias tiene no celebrar Juntas para aprobar presupuestos o renovar cargos? Veamos la respuesta de la doctrina y la jurisprudencia en situaciones en las que no se ha podido celebrar la Junta de Propietarios y que, por lo tanto, podemos aplicar al momento actual, sin olvidar que estamos ante un escenario diferente en el que se podrían adoptar medidas extraordinarias, pero en el que es necesario conocer las consecuencias legales de su aplicación.


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