Cláusula rebus sic stantibus en Arrendamientos Urbanos: primeras resoluciones desde el COVID-19

Cláusula rebus sic stantibus en Arrendamientos Urbanos: primeras resoluciones desde el COVID-19

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Arrendamientos Urbanos

Publicación: 9 / 2020

ISBN: 978-84-1333-609-1

Editorial: SEPIN

Referencia: 5927

Precio: 19

+4% de IVA

AÑADIR AL CARRITO 

Acceso On·Line

Ante la crisis derivada por el COVID-19 y sus efectos en los Arrendamientos Urbanos, la imposibilidad de un acuerdo entre arrendador y arrendatario o la falta de aplicación de los Reales Decretos-Leyes 11/2020 y 15/2020, que contenían medidas de ayuda con ciertas lagunas legales, permanecemos expectantes a las resoluciones debido al número de demandas judiciales que se avecinan, en las que se solicita la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, hasta ahora de origen jurisprudencial, mientras no exista regulación. Presentamos en este estudio las primeras resoluciones que nos van aportando criterios de los Tribunales por la crisis del COVID-19 y que señalan, hasta el momento, que estamos ante una situación imprevisible, admitiendo la aplicación de tal cláusula.


Supuesto especial COVID-19
Estimación de petición de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus a contrato de de arrendamiento por la crisis del coronavirus
No aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en el contrato de arrendamiento por la crisis originada por COVID-19. Desestimación medidas cautelares.
La interrupción de la actividad de bar-cafetería como consecuencia del estado de alarma motiva la suspensión provisional del pago de la renta en la parte cuya reducción se solicita y la prohibición de desahuciar al arrendatario
Hay indicios para aplicar la cláusula rebus a un contrato de arrendamiento de industria, pues es notorio que la crisis derivada de la pandemia por Covid-19 fue imprevisible, acordándose el aplazamiento del pago del 50% de la renta
El mero hecho de establecer una renta mínima no supone implícitamente la asunción por parte del arrendatario de cualquier riesgo, sea de la naturaleza y consecuencias que sean
Idoneidad de la medida cautelar del aplazamiento del pago del 50%, para hacer posible la efectividad de la tutela judicial que pudiere otorgarse en una eventual sentencia estimatoria
La situación actual de la pandemia ha afectado de manera grave el modelo de negocio de la parte actora y a los resultados que eran esperables y previsibles en una situación normal
Existencia de peligro de mora procesal por la existencia de otros acreedores: la no adopción de la medida podría comprometer de manera importante la supervivencia de la parte actora
Es más que probable que la pandemia haya incidido en el desarrollo de la relación contractual existente entre las partes, existiendo un principio probatorio favorable al actor basado en la buena fe y en la cláusula rebus sic stantibus
Se acuerda la medida cautelar consistente en la suspensión temporal durante la tramitación de las garantías prestadas en la instancia del curso del futuro proceso, con prohibición durante ese periodo de su ejecución
Crisis económica
Procede
La crisis económica sobrevenida e imprevista es motivo para reducir la renta en el contrato de arrendamiento de un Hotel al aplicar la cláusula rebus sic stantibus
No procede
La crisis económica no comporta que se derive una aplicación automática de la cláusula "rebus sic stantibus", que permita la modificación o resolución del contrato
No procede la aplicación cláusula "rebus sic stántibus" toda vez que en las fecha de la firma del contrato arrendamiento local ya existía una situación de crisis del mercado inmobiliario
No se acuerda la extinción ni el desistimiento justificado del arrendamiento por imposibilidad económica de la arrendataria de continuar con la explotación del negocio por la crisis ya que el contrato sólo lo contemplaba para supuestos sobrevenidos
No procede la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus ya que la arrendataria se ha limitado a alegar situación de la crisis económica que no le permitía abonar la renta sin prueba ninguna
El retroceso sufrido en los últimos años por el sector inmobiliario es insuficiente para defender la aplicación de la "cláusula rebus sic stantibus", al no haberse demostrado en qué modo la misma afecta al contrato litigioso
No es excusa suficiente alegar la grave crisis económica para justificar el impago de las rentas adeudadas, por lo que no es aplicable la cláusula rebus sic stantibus
Alteración extraordinaria de las circunstancias
Procede
No se aprecia alteración de las bases económicas del contrato que fundamente el derecho del arrendatario a resolver el arrendamiento dado que la gestión empresarial no fue adecuada para disminuir las pérdidas del hotel del que fue propietaria
Aplicación correcta de la regla"rebus sic stantibus" al tratarse de un contrato de arrendamiento, que ha de cumplirse a lo largo del tiempo, en el que se ha producido una alteración extraordinaria de las circunstancias
No procede
Manifiesta la adecuación del contrato de arrendamiento al contexto económico concreto, su novación anual en función de la situación del mercado y de su propia viabilidad, lo que impide aplicar la cláusula rebus sic stantibus
Desahucio por impago y condena a pagar las rentas reclamadas sin que pueda aplicarse cláusula rebus sic stantibus al no probarse la disminución de los ingresos generados por la arrendataria y pactarse la renta en función de sus propias previsiones
Del hecho de que la arrendataria no obtenga los beneficios esperados del local arrendado no puede resultar una reducción de la renta a pagar por haber cambiado las circunstancias
Al no ser la condena de alejamiento impuesta al arrendatario una circunstancia sobrevenida que rompa el equilibrio de las prestaciones este debe pagar las rentas debidas por el alquiler de la vivienda
La situación de crisis de la empresa arrendataria es una causa ajena al contrato y no supone una modificación sobrevenida de las circunstancias con efectos resolutorios
Desequilibrio exorbitante
Procede
Aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus" al producirse un desequilibrio en las prestaciones de las partes que debe reestablecerse buscando la proporcionalidad entre el canon superficiario y el arrendaticio
No procede
El incumplimiento del arrendatario de su obligación de pago de la renta cinco años antes de la fecha de finalización, sin intentar modificar los términos del contrato, hace inaplicable la cláusula rebus sic stantibus
No se aplica la cláusula rebus sic stantibus al no acreditarse desequilibrio económico del arrendatario por lo que el desistimiento está injustificado y no habrá devolución de fianza, sin condena al pago de renta puesto que el contrato se extinguió
Reducción de renta improcedente por no concurrir doctrina de la cláusula rebus sic stantibus, si siendo de aplicación la reducción pactada en el contrato
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 integra normas de actualización de la renta, por lo que no cabe alegar la cláusula "rebus sic stantibus"
Indemnización por desistimiento
Procede
Se modera la indemnización por desistimiento de la arrendataria al 50% ya que se basó en la imposibilidad de atender el pago de la renta, determinada en proceso judicial, pues la cláusula penal es excesiva
Moderación de la indemnización en aplicación de la cláusula rebus, derivada de la resolución del contrato, debiendo fijar como base de la misma no la renta mínima garantizada sino la bonificada
No procede
No procede aplicar la cláusula rebus sic stantibus al arrendamiento de local, al ser posible el desarrollo del negocio, pudiendo el arrendatario poner fin a los diez años de duración pagando una indemnización
Difícilmente puede alegarse la cláusula rebus cuando el contrato no había completado 2 años de vigencia, permitiendo a la arrendataria desistir, sin que haya existido ni mala fe ni mora accipiendi del arrendador
Inaplicación de la doctrina rebus sic stantibus en la reclamación de rentas impagadas por los arrendatarios, devengadas a partir de su desistimiento unilateral ya que conocían los compromisos contraídos conforme el contrato
Resulta improcedente moderar una penalización por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, cuando se ha considerado razonable según las circunstancias
La precariedad económica de la mercantil arrendataria fruto de la pérdida de contratos y de decisiones empresariales ajenas al arrendamiento no suponen causa que justifique el desistimiento anticipado del contrato
El descenso de los beneficios de la mercantil arrendataria, no acreditado, no supone modificación contractual que le faculte a resolver el contrato unilateralmente, sin que proceda aplicar la cláusula rebus sic stantibus
No cabe aplicar la doctrina rebus sic stantibus pues no se prueban las alteraciones en la situación económica que justifiquen el desistimiento unilateral del contrato
No variada la situación económica de la arrendataria, en pérdidas desde su constitución, ni producida modificación en el local que le impida el ejercicio de actividad se produce desistimiento anticipado no amparado en la clásula rebus sic stantibus
Caso fortuito y fuerza mayor
Ni la reducción de los ingresos por uno de los compradores ni la denegación del préstamo por una entidad financiera ni la crisis económica suponen una imposibilidad sobrevenida que justifique la resolución del contrato
Cuando se trata de deudas pecuniarias como prestación principal no cabe que opere como exoneración de obligación la imposibilidad sobrevenida por caso fortuito o fuerza mayor

  El usuario / contraseña no es válido
  El usuario / contraseña no es válido