El destino de los locales en el régimen de Propiedad Horizontal

El destino de los locales en el régimen de Propiedad Horizontal

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal

Publicación: 1 / 2021

ISBN: 978-84-1333-678-7

Editorial: SEPIN

Referencia: 6092

Precio: 20

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¿Qué límites existen para el libre ejercicio de la propiedad?, ¿puede prohibirlo la Comunidad?, ¿podrán desarrollar cualquier actividad o incluso transformarse en vivienda? Aunque, a estos efectos, será necesario comprobar lo dispuesto en el Título Constitutivo, ¿se considera la mera descripción como un destino obligatorio?, ¿cómo se deben interpretar las cláusulas que establecen una determinada actividad o la prohibición de la misma?, ¿qué acuerdo sería necesario para proceder al cambio? En el supuesto en que sea necesario realizar obras en elementos comunes, ¿es preceptivo el permiso comunitario? En su caso, ¿cuál sería el quorum? Si lo que se produce es un cambio de destino, ¿el propietario tendrá nuevos derechos y obligaciones?


Fijado en el Título Constitutivo/Estatutos
Doctrina
¿A qué puede puedo destinar mi propiedad cuándo forma parte de una Comunidad de propietarios?
Consultas
Transformación local en vivienda en contra de los Estatutos
Utilización local comercial como garaje
Acuerdo sobre determinada actividad en Local
Jurisprudencia y Resoluciones
Que el Titulo Constitutivo estableciese que el local se destinase a oficina, por ser lo instalado, no excluye cualquier otro destino, siempre y cuando se acomodase éste y su uso a las normas de la Comunidad
Se reitera como doctrina jurisprudencial, las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen para que sean eficaces que consten de manera expresa
Procede el cambio de destino de local a vivienda al no existir limitación ni prohibición de uso en el Título
El título constitutivo no recoge limitación alguna al destino de los locales comerciales y por ello la junta de propietarios no está legitimada para prohibir las actividades de éstos
El que en los estatutos se establezca que los locales estarán destinados a usos comerciales o industriales no implica una explícita prohibición de destinar los mismos a viviendas, sin que sea necesaria la autorización unánime de la Comunidad
Prohibición en el Título Constitutivo/Estatutos
Consultas
Transformación local en vivienda en contra de los Estatutos
Jurisprudencia y Resoluciones
Que no se haya inscrito el acuerdo de limitación de uso del local pactado en su día con los propietarios no afecta a su validez respecto del nuevo arrendatario cuando los propietarios eran conscientes del mismo
Jurisprudencia recomendada
No cabe interpretación extensiva de prohibición de actividad contenida en los Estatutos por lo que es lícito el uso como oficina que no causa molestias
Jurisprudencia y Resoluciones
Se permite la instalación de una clínica dental cuando la prohibición era la de clínica que implique hospitalización de enfermos
Constatando en los Estatutos que viviendas y locales tendrán solo tal destino y que las modificaciones en la fachada requieren el consentimiento de la Comunidad no procede la inscripción de tales alteraciones cuando son solo voluntad del propietario
Se deniega la inscripción del cambio de destino del local a vivienda al estar prohibida dicha modificación en los estatutos de la Comunidad
La obtención de licencia municipal de obras no faculta al propietario para cambiar el destino del local de negocio a una vivienda ya que supone un cambio de los Estatutos que exige el consentimiento unánime del resto de comuneros
Prohibición por acuerdo de la Junta
Consultas
Acuerdo verbal con propietario para la no instalación de un bar en el local
No existiendo prohibición en el Título, ¿puede la Comunidad acordar limitaciones?
Actividad a desarrollar
Jurisprudencia Comentada
Nulidad del acuerdo por el que se vincula el destino de los locales a la unanimidad de la Junta
Opinión
La importancia de conocer los estatutos cuando adquiero una propiedad en una Comunidad de propietarios
Consultas
Utilización local comercial como garaje
Negativa de la instalación de una peluquería en el local de una Finca
¿A qué se puede destinar un local?
Acuerdo prohibiendo la actividad de hosteleria en el local
Instalación residencia ancianos en finca
Cambio de destino a vivienda
Doctrina
A qué puede puedo destinar mi propiedad cuándo forma parte de una Comunidad de propietarios?
Jurisprudencia Comentada
Cambio de uso de local a vivienda
Consultas
Conversión de locales en pisos sin el permiso de la Comunidad
Cambio de uso de locales a viviendas
Obras necesarias
Encuestas Jurídicas
Si no existe en el Título Constitutivo prohibición alguna para destinar las propiedades a cualquier actividad, de ser necesaria la instalación de una chimenea o salida de humos por elementos comunes y sin ningún perjuicio para la finca o para los propietarios, ¿se requiere el consentimiento unánime de la Comunidad? En caso de negativa, ¿se podría considerar un abuso de derecho?
Teniendo en cuenta los criterios dispares de las sentencias que se han pronunciado al respecto (*), ¿es aplicable el art.10.3.b) de la LPH para la aprobación de todas las obras en beneficio privativo realizadas en elementos comunes o, por el contrario, habrá que estarse a los quorums fijados en el art. 17 de la citada Ley?
Opinión
Las obras realizadas en beneficio privativo que afectan a elementos comunes
La instalación de chimeneas en las Comunidades de Propietarios
Jurisprudencia Comentada
¿Puede la Comunidad negarse a permitir la instalación de una chimenea a un local?
Consultas
Obras de fábrica en la terraza de un local comercial
¿Se considera abuso de derecho que la Comunidad prohíba las obras que el local necesita por exigencia administrativa?
Obras en elementos comunes por exigencias administrativas al local garaje
¿El propietario de local debe facilitar la licencia de funcionamiento y de las obras realizadas en elementos privativos a la Comunidad?
Utilización de la cubierta de la finca para la instalación de la máquina de aire acondicionado del local
Autorización del Estatuto para la salida de humos a través de tubos del local comercial
Petición de aumento de potencia eléctrica para un local comercial
Obras en elementos comunes estructurales y licencia del ayuntamiento
¿Vincula a la Comunidad la licencia administrativa por la que se permite instalar una chimenea?
Jurisprudencia recomendada
El propietario tiene derecho al cambio del destino del local del que es propietario al no estar expresamente prohibido en los Estatutos de la Comunidad no pudiendo en dicha transformación alterar elementos comunes sin consentimiento
Jurisprudencia y Resoluciones
No exisitiendo prohibición en el Título, es válido el cambio de local a vivienda, y la realización de obras derivadas de este cambio
Procede el cambio de local a vivienda en el que no se ha alterado la estructura. Sin perjuicio de la normativa administrativa
Posibilidad de cambio de local a viviendas aunque las obras en los elementos comunes para la adaptarlos a la nueva situación, requieren el consentimiento de la Comunidad
Derechos derivados del cambio
Jurisprudencia Comentada
¿El cambio de destino de la propiedad genera nuevos derechos para el comunero?. SAP Madrid, Sec. 9.ª, 1-6-2020. SP/SENT/1057691
Jurisprudencia y Resoluciones
El propietario que ha transformado su local comercial en vivienda debe tener reconocidos los mismos derechos que el resto de propietarios, como la utilización de las zonas comunes
La conversión del local en vivienda supone que ya no esté exonerado de contribución a los gastos comunes y por tanto deba atribuírsele una cuota de contribución
El derecho a convertir local en vivienda conlleva el de obtener los servicios básicos como agua, electricidad, gas y televisión
Por el mero hecho de que la Comunidad autoriza el cambio de destino del local a vivienda, no significa que se adquieran los mismos derechos que el resto de viviendas

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