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Indemnización por la resolución anticipada del arrendatario de vivienda. LAU 29/1994

Indemnización por la resolución anticipada del arrendatario de vivienda. LAU 29/1994

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Arrendamientos Urbanos

Publicación: 9 / 2021

ISBN: 978-84-1333-844-6

Editorial: SEPIN

Referencia: 6673

Precio: 19

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Existencia de pacto
Desistimiento antes de los seis meses
Se estima la reclamación de cantidad realizada por el arrendador con base en la desvinculación anticipada del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario
Acreditado que el arrendatario ha desistido unilateralmente del contrato de arrendamiento procede la indemnización establecida en el artículo 11 de la ley de arrendamientos urbanos pero no la doble condena pactada en el contrato para este supuesto
Resuelto unilateralmente el contrato de arrendamiento por el arrendatario procede el pago de las rentas debidas hasta ese momento así como la indemnización que en su caso se hubiera pactado
Declarada nula la estipulación que fijaba indemnización más allá de lo legalmente permitido para el caso de desistimiento y no acreditada novación contractual alguna se exime al arrendatario de abono alguno
Pactada indemnización expresa para el caso de desistimiento unilateral de contrato y producido el mismo corresponde su pago a la arrendataria pues no acredita que la deuda objeto de pleito fuese condonada
Es parcialmente nula la cláusula sobre el desistimiento por no permitirlo tras los primeros 6 meses pero permanece la validez de la indemnización al ser más favorable al demandado condenando al pago de las rentas que restan hasta el plazo mínimo
No habiendo transcurrido al menos seis meses desde la firma del contrato, el arrendatario no podía desistir del contrato ni obligar a la arrendadora a recibir las llaves y la posesión de la vivienda arrendada
Se pactó un plazo de un año, y al haber abandonado la vivienda a los dos meses de firmar el contrato, cuando se exige para desistir un cumplimiento mínimo del contrato de seis meses, implica que los arrendatarios deben abonar la renta correspondiente a dicho período
La arrendataria no respetó el plazo mínimo de duración del contrato impuesto legalmente, por lo que debe asumir el pago de la renta correspondiente al período que reste por cumplir hasta alcanzar ese mínimo
Desistida la parte arrendataria del contrato antes de cumplirse los primeros seis meses de duración, procede la condena al pago de penalización por desistimiento anticipado en la forma pactada en el propio contrato
Dado que desistió del contrato a los cuatro meses de suscribirlo y antes de que llegasen a transcurrir esos seis primeros meses de obligado cumplimiento, debe abonar las rentas correspondientes a esos dos meses restantes
Abandonada la vivienda cuando restaban dos años y tres meses de duración mínimo, se condena a la arrendataria a abonar indemnización por desistimiento anticipado de una mensualidad de renta por cada año que restaba por cumplir
Condena al arrendatario, desistido unilateralmente del contrato con entrega de llaves, a pagar las rentas devengadas desde el desistimiento hasta la fecha de término pactada
El abandono de la finca de forma unilateral por el arrendatario no implica resolución de mutuo acuerdo, que, al ser negada por el arrendador, implica que venían obligados a cumplir con la obligación asumida en el contrato
Desistimiento antes de los cinco años
El arrendatario, en caso de desistimiento, únicamente debe satisfacer una indemnización equivalente a un mes de renta por cada año de contrato que reste por cumplir, por lo que no se estima la reclamación de una indemnización más gravosa
Inaplicación de la doctrina rebus sic stantibus en la reclamación de rentas impagadas por los arrendatarios, devengadas a partir de su desistimiento unilateral, ya que conocían los compromisos contraídos conforme al contrato
Las partes pactaron en el contrato que, en caso de desistimiento, el arrendatario abonaría una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir el contrato, no pudiendo reclamar el arrendador otras cantidades
En los casos de resolución unilateral del contrato, el arrendador puede optar por su cumplimiento y el pago de la renta hasta la finalización del plazo pactado o por su resolución, con indemnización
La arrendataria debe abonar la indemnización por desistimiento del contrato de arrendamiento pactada
No procede la condena al pago de las rentas correspondientes al período pactado por incumplimiento por el arrendatario, que ha resuelto anticipadamente el contrato, al no haberse suscrito por período superior a los cinco años
Inexistencia de pacto
Pago de rentas hasta la finalización del contrato
Procede revocar la sentencia en cuanto al pronunciamiento relativo a la condena al pago del mes de abril dado que la parte arrendataria ejercitó su derecho a desistir del contrato de arrendamiento dentro de los plazos legales
La fecha de puesta a disposición de la posesión a favor de la arrendadora se considera en el momento en que se depositaron las llaves en el despacho de la Letrada de la actora por lo que la condena al pago de rentas será hasta esa mensualidad
Desistida la parte arrendataria del contrato antes de alcanzarse el plazo mínimo de duración se le condena a pagar las rentas hasta su cumplimiento pues no consta que la finalización fuese de mutuo acuerdo
No producido el reintegro efectivo de la posesión y no aceptado el desistimiento anticipado por la arrendadora procede la condena al pago de las rentas devengadas al permanecer vigente el contrato pese a abandonar los arrendatarios la finca
Condena al arrendatario al pago de las rentas adeudadas y devengadas hasta el plazo de duración pactado en contrato puesto que se produjo el desistimiento unilateral e injustificado consignando las llaves judicialmente
Se estima la reclamación de cantidad basada en las rentas adeudadas, los daños y perjuicios sufridos y la penalización por la entrega anticipada, sin que la aceptación de las llaves suponga la renuncia a los derechos que competen al arrendador
La aceptación de las llaves por el arrendador no implica resolución de mutuo acuerdo y desistido el contrato por el arrendatario sin respetar plazo de preaviso e incumpliendo el plazo pactado corresponde indemnización por daños y perjuicios
La falta de reclamación de las rentas dejadas de percibir junto a la ausencia de objeción en el documento de recogida de llaves induce a considerar que la propiedad aceptó el desistimiento unilateral del arrendatario por la falta de condiciones
Aceptado el desistimiento y la entrega de llaves por la arrendadora días después del comienzo del arrendamiento y arrendada de nuevo la finca de forma inmediata no se devenga a su favor indemnización alguna
La facultad del arrendatario de resolver unilateralmente el contrato de arrendamiento de vivienda de duración igual o inferior a cinco años, sin que este haya llegado a término, no aparece recogida en la LAU/1994, por lo que procede la indemnización de daños y perjuicios (art. 1.101 CC), que se corresponden con el pago de las rentas hasta la finalización del contrato
Obligación del arrendatario de pagar todas las rentas en caso de desistimiento unilateral del contrato sin consentimiento del arrendador
Al tratarse de un contrato de arrendamiento de vivienda de duración de cinco años, el arrendatario puede desistir del contrato, con la consiguiente indemnización, por lo que el arrendador no puede reclamar la totalidad de las rentas
El arrendador puede exigir el cumplimiento de lo pactado o resolución del contrato, debiendo indemnizar la arrendataria por las mensualidades que resten hasta el cumplimiento del año pactado
Resuelto por el inquilino el arriendo de forma unilateral, deberá abonar al arrendador las rentas derivadas por las mensualidades que le restan por satisfacer al arrendatario hasta el vencimiento pactado del contrato
El arrendatario que desistió unilateralmente del contrato sin consentimiento de la arrendadora debe indemnizarla con el importe de las rentas hasta su finalización o hasta la ocupación de la vivienda por otro arrendatario
En un contrato inferior a cinco años, la ley únicamente permite renunciar a la prórroga (art. 9), lo que significa que, si se pactó un año de duración y el arrendatario desiste anticipadamente, deberá pagar la renta correspondiente a los meses que resten hasta su finalización
No constando consentimiento a la resolución unilateral, queda el arrendatario obligado al pago de las rentas correspondientes a la vigencia del contrato
Daños y perjuicios reales causados
Resolución del contrato y condena al pago de las rentas debidas, debiendo indemnizar el arrendatario el arrendador por haber desistido unilateralmente del contrato y en base a los meses que la vivienda estuvo desocupada
Si bien existe incumplimiento contractual de la arrendadora pues resuelve el contrato de forma anticipada e injustificada no se concede indemnización a la parte actora al no probarse los perjuicios y daños habidos
No probado por la arrendataria demandada que la resolución del contrato se efectuara de mutuo acuerdo, se la tiene por desistida de forma unilateral, con condena al pago de indemnización al arrendador
Pactado por las partes un plazo de duración, pero no la posibilidad de desistimiento, la resolución anticipada conlleva la posibilidad del arrendador de extinguir por incumplimiento contractual aplicando el art. 1.124 CC, con indemnización incluida
Tal y como se desprende del contrato, el arrendador debe abonar la indemnización por resolución anticipada del contrato, pues, aunque no se pactó en el contrato conforme al art. 11 LAU, se aplica el régimen indemnizatorio del Código Civil
El arrendatario deberá abonar al arrendador la cantidad reclamada, dado que resolvió el contrato de manera anticipada
Aunque la causa del abandono por el inquilino de la vivienda alquilada sea ajena a él, si conocía dicha posibilidad antes de pactar la prórroga, por lo que debe indemnizar al arrendador por la resolución unilateral y anticipada del contrato
La indemnización debe contraerse a los daños y perjuicios real y efectivamente causados
Al haber resuelto los inquilinos el contrato de alquiler antes de tiempo, deben indemnizar al arrendador abonando la renta de 14 meses que es el tiempo que se estima se volverá a alquilar la vivienda
Derecho del arrendador a indemnización por el desistimiento unilateral del inquilino en los contratos inferiores a cinco años
Que el arrendador acepte la entrega de llaves y arregle la vivienda para volver a alquilarla no le hace perder al arrendador su derecho a la indemnización por daños y perjuicios por la resolución del contrato antes del plazo pactado
El arrendatario resolvió unilateralmente la relación, sin que haya justificado la misma, por lo que el arrendador no tiene que soportar la pérdida de rentas hasta diciembre
El arrendatario está obligado a indemnizar al arrendador por la resolución anticipada del contrato, pero no por toda la duración del arrendamiento, porque no se probó que la vivienda permaneciese vacía
Hasta nuevo alquiler
Reclamación de cantidad consistente en la indemnización por desistimiento unilateral del arrendatario sin que deba procederse a su disminución por el hecho de arrendarse nuevamente el inmueble
Al haber resuelto los inquilinos el contrato de alquiler antes de tiempo, deben indemnizar al arrendador abonando la renta de 14 meses, que es el tiempo estimado en que se volverá a alquilar la vivienda
Aunque el inquilino haya resuelto anticipadamente el alquiler, dado que se debe a su situación de desempleo y teniendo en cuenta que ha devuelto la posesión, solo debe abonar las rentas por los meses en los que se estima se volverá a arrendar el piso
Ante el desistimiento por parte del arrendatario, el arrendador puede solicitar indemnización de los perjuicios, pero ésta no procede si la vivienda se alquila a un tercero ya que supone enriquecimiento injusto
Es contrario a la buena fe reclamar todas las rentas de un arrendamiento hasta su extinción cuando el propietario pudo concertar otro
Que el arrendador acepte la entrega de llaves y arregle la vivienda para volver a alquilarla no le hace perder su derecho a la indemnización por daños y perjuicios por la resolución del contrato antes del plazo pactado
Derecho del arrendatario a ser indemnizado por la resolución anticipada del contrato, excluyendo el tiempo en que la vivienda volvió a arrendarse
La indemnización por desistimiento anticipado, respecto del que no figura consentimiento tácito del arrendador, debe reducirse, pues durante las mensualidades que reclama el inmueble fue ocupado por sus hijos
Condena al arrendatario, que desiste unilateral y anticipadamente del arrendamiento de la vivienda, al pago de la diferencia entre la renta que abonaba y la que se obtiene de nuevo arriendo por los 11 meses que restaban por cumplir
Indemnización por el tiempo en que la vivienda permanece sin alquilar, al no aceptar el arrendador el desistimiento
Aceptación del arrendador
El silencio de la arrendadora al recibir la comunicación de abandono y entrega de las llaves por el arrendatario no equivale a prestar su consentimiento a la extinción de la relación contractual
Aunque el arrendador no manifestara nada cuando el inquilino resolvió unilateral y anticipadamente el alquiler, ello no quiere decir que lo consintiera, por lo que tiene derecho a ser indemnizado
Hechos como la recepción de las llaves por el arrendador, la baja de suministros o la retirada de enseres, hacen suponer que este aceptó la resolución del contrato de alquiler planteada por el inquilino, por lo que no cabe indemnización
Mutuo acuerdo
Estando resuelto el contrato por mutuo acuerdo sin reservas y obrando contenido liquidatorio de las obligaciones mutuas no puede accederse a la concesión de la indemnización por el desistimiento anticipado objeto de demanda
La aceptación de las llaves por el arrendador no implica resolución de mutuo acuerdo y desistido el contrato por el arrendatario sin respetar plazo de preaviso e incumpliendo el plazo pactado corresponde indemnización por daños y perjuicios
No probado por la arrendataria demandada que la resolución del contrato se efectuara de mutuo acuerdo se la tiene por desistida de forma unilateral con condena al pago de indemnización al arrendador
Incurre en incongruencia extra petita la sentencia que condena al pago de mensualidad por desistimiento del arrendatario sin cumplir preaviso cuando en el pleito se reclama impago de rentas y se prueba que el contrato se resolvió de mutuo acuerdo
Resuelto el arrendamiento por el acuerdo de ambos contratantes plasmado por escrito no ha lugar a condenar al arrendatario a abonar indemnización por desistimiento unilateral ya que el pacto sólo recogía que estaba pendiente la liquidación de deuda
Desistida la parte arrendataria del contrato antes de alcanzarse el plazo mínimo de duración se le condena a pagar las rentas hasta su cumplimiento pues no consta que la finalización fuese de mutuo acuerdo

Ante el cambio de circunstancias en la vida del arrendatario es frecuente que desista o abandone la vivienda arrendada antes de llegar al vencimiento del contrato, acción que puede facultar al arrendador a exigir una indemnización por el importe pactado o por los daños y perjuicios que se hayan ocasionado realmente. Analizamos las últimas resoluciones de nuestros Tribunales sobre el desistimiento del contrato por parte del arrendatario de vivienda en los arrendamientos posteriores al 1 de enero de 1995, regidos por la LAU 29/94 y reformada por la Ley 4/2013, contemplando la existencia de pacto, o su inexistencia, y en su caso, cuáles son los daños y perjuicios que procede solicitar ¿Pago de rentas hasta finalización del plazo, daños y perjuicios reales, importes hasta nuevo alquiler?. Por otra parte, ¿Qué sucede si el arrendador acepta la entrega de llaves antes del plazo pactado, procede la indemnización? ¿Y en el supuesto de mutuo acuerdo?.


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