Publicidad engañosa en la venta sobre plano de una vivienda

Publicidad engañosa en la venta sobre plano de una vivienda

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Inmobiliario

Publicación: 12 / 2021

ISBN: 978-84-1333-911-5

Editorial: SEPIN

Referencia: 6892

Precio: 20

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Doctrina
La falta de conformidad en la compra de viviendas sobre plano por consumidores
La venta sobre plano y la publicidad engañosa
La información como derecho básico del consumidor en la promoción inmobiliaria. Efectos sobre el contrato de la publicidad
Consultas
Entrega de un edificio con distintos materiales de los que aparecían en la publicidad
Compraventa de vivienda ya construida y exigencia del comprador de cumplir con la memoria de calidades publicitada
Jurisprudencia
Publicidad engañosa
Existe
Si bien la construcción del complejo no dependía de la vendedora, esta se aprovechó de su inminente construcción para incluirlo en su folleto publicitario y captar compradores, sin que estos estén obligados a cumplir lo pactado al no construirse
Existe publicidad engañosa al anunciarse en los folletos publicitarios la construcción de unas instalaciones deportivas en las zonas comunes, cuando el planeamiento competía al Ayuntamiento y no a la promotora
Los folletos ofrecían una publicidad engañosa, ya que establecían que todas las viviendas disfrutaban de vistas al mar, debiendo ser indemnizados los compradores en función de la pérdida de dichas vistas
Publicidad engañosa por parte de la vendedora al incluir en el folleto publicitario unas fotos de una mansión y del jardín que no formaban parte de las zonas comunes de los inmuebles
Publicidad engañosa de la promotora que no cumplió con lo ofertado y que fue lo que condicionó a los compradores para celebrar el contrato
No existe
Los compradores fueron informados que la urbanización en forma de U iba a ser cerrada al construir otro edificio y además vieron que el solar estaba excavado, sin que exista una publicidad engañosa, ni deban ser indemnizados por la pérdida de vistas
Inexistencia de publicidad engañosa que dé lugar la nulidad del contrato de compraventa, sin que pueda entenderse que la promotora se obligaba frente al comprador a que la entidad financiera le concediera el préstamo
Hubiese sido deseable una mayor concreción del mobiliario a incluir en la cocina en las memorias de calidades, sin embargo, el hecho de que sólo se haya colocado un mueble alto no supone incumplimiento contractual ni publicidad engañosa
El error de los compradores es de carácter inexcusable, ya que fácilmente podían haber sido informados de la verdadera distancia existente entre la promoción y el puerto deportivo, sin que exista publicidad engañosa
La no finalización del equipamiento publicitado para el resort, al no ser considerado como elemento esencial para la adquisición de la vivienda, no es motivo para la resolución por publicidad engañosa
No procede declarar la responsabilidad del promotor por publicidad engañosa ya que los compradores observaron en los pisos pilotos que los caminos interiores del edificio eran de asfalto y han dejado transcurrir seis años para reclamar
La no terminación de los equipamientos publicitados no es causa de resolución del contrato de compraventa ni supone la existencia de publicidad engañosa
Inexistente causa de resolución del contrato pues los actores pudieron conocer la realidad antes de la compra por la visita física al lugar; hecho que invalida la existencia de error de consentimiento derivado de una publicidad engañosa
No existe publicidad engañosa al haberse colocado en la solería el material ofertado y contratado
Carácter vinculante de la publicidad
Incumplimiento del vendedor
Indemnización al comprador
Pese a que en la memoria de calidades no se decía nada sobre el mármol a instalar en la vivienda, en el folleto publicitario se hacía referencia a materiales de primera calidad, existiendo un incumplimiento ante la existencia de desperfectos
Los datos, características y demás condiciones que se incluyan en la publicidad son exigibles aunque no figuren expresamente en el contrato, y al no ser entregados, en este caso unos elementos comunes, se debe indemnizar a los compradores
Incumplimiento de la promotora que en su publicidad informó de una visión del conjunto urbanístico que no se corresponde con la realidad
No estando justificado el cambio en las calidades y elementos de la promoción, el vendedor debe responder respecto de lo que publicitó para la venta de los inmuebles
La promotora responde por instalar suelo de madera laminada normal, cuando lo publicitado era suelo de tarima de madera o parqué y debiendo abonar la mitad de la indemnización establecida en el pleito anterior y que fue pagada por el arquitecto
Que en el contrato de reserva se indique que los comuneros compradores han examinado el proyecto no implica que sean capaces de conocer que solo las viviendas de la planta baja tendrían acceso a la piscina,que se publicitó como elemento común general
La falta de realización de las construcciones ofertadas en la publicidad ha supuesto que una disminución del valor de las viviendas al no contar con todas las instalaciones ofertadas, debiendo ser indemnizados los compradores
Conforme se establecía en los folletos publicitarios, se iban a construir unas viviendas de lujo que se iban a integrar en un campo de golf, lo que realmente no sucedió y supuso la pérdida de valor, que debe ser indemnizada por el vendedor
Incumplimiento del contrato por la promotora que no construyó las jardineras, tal y como quedaba reflejado en la publicidad
La fecha de entrega ofrecida por la Promotora que aparece en el folleto publicitario tiene carácter vinculante frente al comprador
Procede la resolución
El error sufrido por el comprador era excusable, puesto que el vendedor publicitó la vivienda con unas vistas al mar que luego no existían y que fue lo que provocó la adquisición
Resolución de la compraventa de derechos de uso de un campo de golf ante la falta de ejecución por la demandada de determinadas obras e instalaciones propias de un complejo deportivo a que se hacía referencia en la publicidad previa a la contratación
La publicidad de la promoción tiene el mismo valor que lo establecido en el contrato y su incumplimiento debe calificarse de sustancial pues afecta a circunstancias esenciales y definidoras del objeto contractual
En el folleto publicitario y en el contrato se hacía referencia al puerto deportivo y al campo de golf, sin que se estableciera que el promotor era el Ayuntamiento, lo que indujo a error al comprador y su falta de construcción justifica la resolución
La posibilidad de obtener la financiación mediante la subrogación en el préstamo hipotecario ofrecida en la publicidad, se debe entender como una obligación no de obtener la subrogación sino como de su gestión, y su incumplimiento es accesorio
Incumplimiento del contrato al no contar la vivienda con las vistas al mar y la montaña ofrecidas en la publicidad y que influyó en el consentimiento de los compradores lo que justifica la resolución
Resolución del contrato de compraventa al entregarse la vivienda con una superficie significativamente menor a la ofertada, así como ser las calidades y dimensiones de las zonas comunes divergentes y peores que las publicitadas
La promotora y vendedora asumió la obligación de dotar al conjunto de los servicios y hacer entrega de os mismos en condiciones de ser explotados comercialmente, según el folleto publicitario
El vendedor queda vinculado por lo establecido en el folleto publicitario aunque no se incluya expresamente en el contrato
Incumplimiento de la vendedora que no entregó todo lo que había anunciado en su actividad publicitaria, lo que produjo una falsa expectativa en el comprador
No procede la resolución
La falta parcial de entrega de los servicios e instalaciones comprometidos mediante publicidad, sin que existe un abandono de las obras, y con una progresión adecuada de la obras, no frustra el fin del contrato y no es causa de resolución
Si bien en el folleto publicitario se observaba que en el altillo se iba a construir un lavabo, queda probado que los propios compradores remitieron un correo a la promotora en el que se renunciaba a su realización
No constando en contrato ni en publicidad que se dispondría de instalación de ascensor en las viviendas y que el sótano podría usarse para juegos y deportes, no existe la obligación de la promotora de dejar preparada la vivienda en tal sentido
El folleto publicitario no formaba parte de la oferta vinculante ni del contrato firmado por cada uno de los compradores, por lo que la no realización de la zona común dedicada al ocio o esparcimiento, no puede ser causa que justifique la resolución
Aunque el folleto publicitario no se cumplió en su totalidad, su ejecución no constituía una condición esencial, además de no tener el comprador la condición de consumidor, ya que había adquirido varías viviendas
Los propios compradores aportan un documento que pone de manifiesto la inexistencia de discordancia entre lo ofertado y publicitado con lo realizado, por ello, el contrato, subsiste, ya que no hay que justifique la resolución
No supone un incumplimiento contractual que de lugar a la resolución el que la urbanización y entorno del chalet no haya quedado como se ofrecía en la publicidad al no ser radicalmente distinta a lo ofertado
Obligación del vendedor de ejecutar lo ofertado
La promotora está vinculada contractualmente por los documentos publicitarios, memoria de calidades y por lo proyectado
Pese a que en la memoria de calidades no se decía nada sobre el mármol a instalar en la vivienda, en el folleto publicitario se hacía referencia a materiales de primera calidad, existiendo un incumplimiento ante la existencia de desperfectos
stando contemplado en el folleto publicitario la existencia de local comunitario, la constructora debe procede a entregar a la comunidad un local de las características ofertadas
La publicidad sobre una vivienda no construida forma parte esencial de la oferta y al comprador se le ofertó la misma en un entorno urbanizado de conformidad con los paneles publicitarios, lo que formaba parte del contenido contractual
Los compradores pueden exigir la ejecución de los servicios complementarios publicitados, tales como instalaciones deportivas, comerciales, sanitarias y de ocio, pero sin que su falta, sea un incumplimiento grave que justifique la resolución
Obligación de la promotora de construir la piscina comunitaria, la pista polideportiva y una zona de juego infantil, tal y como aparecía en la publicidad
Obligación de entregar la vivienda con electrodomésticos y aire acondicionado según ofertaba la publicidad de la página web de la inmobiliaria, aunque en los contratos no se estableciera nada al respecto
Los compradores tienen derecho a exigir de la vendedora el desarrollo de las instalaciones y servicios a los que se hizo referencia en el folleto publicitario, pero no a convertir la falta de algunos servicios en causa de resolución
La vendedora está obligada a instalar el sistema de seguridad así como a abonar las 12 cuotas mensuales con la empresa de seguridad tal y como se ofrecía en la publicidad
No existe incumplimiento del vendedor
La promotora no incumple cuando construye según memoria de calidades firmada en compraventa, aunque fuera algo distinta que a la publicitada inicialmente en promoción, pues es válida la firmada por lo compradores y por tanto expresamente aceptada
Pese a que la publicidad ofertaba la instalación de puertas acorazadas, en la memoria de calidades entregada junto con el contrato se establecía la instalación de una puerta blindada, que fue autorizado por el comprador
La oferta publicitaria incluía un gimnasio, pero no se establecía que el mismo debiera tener una superficie determinada, ni que tuviera que contar con cuartos de baño
La publicidad de la que se valga la vendedora una vez formalizado el contrato carece de trascendencia frente al comprador, sin que la mera mención a la expresión"ciudad de vacaciones" suponga la asunción de obligación alguna
El que en el folleto publicitario apareciera una piscina, no implica que su construcción formara parte del contrato, en el que en ningún momento en la memoria de calidades se hacia mención alguna a dicho elemento
La publicidad entregada al comprador describía como quedaría la zona en la que se enclavaban las viviendas, pero no establecía que era obligación de la promotora el realizar los trabajos

En la compra de una vivienda sobre plano, uno de los aspectos que influyen en el adquirente para decidirse a dar ese gran paso, son tanto las características concretas del piso adquirido como las referidas a los servicios adicionales que puedan existir, ya sean dentro del propio inmueble en el que se integra el bien o a los existentes en los alrededores. Por ese motivo, los promotores y vendedores, intentan convencer a los futuros compradores mediante una oferta publicitaria lo más atrayente posible, aunque en muchas ocasiones, el resultado final no es acorde a lo publicitado. Ante esta situación, nuestros tribunales han determinado que, lo ofertado en la publicidad, tiene un carácter vinculante para el vendedor , aunque no conste de forma expresa en el contrato de compraventa, si bien, habrá que diferenciar cuando existe o no una publicidad engañosa, así como si el incumplimiento de lo publicitado puede justificar o no la resolución del contrato por el comprador, si este puede solicitar una indemnización o si puede pedir al promotor la ejecución tal y como aparecía en la publicidad.


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