Arrendamientos Urbanos: Criterios del Tribunal Supremo 2021

Arrendamientos Urbanos: Criterios del Tribunal Supremo 2021

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Arrendamientos Urbanos

Publicación: 1 / 2022

ISBN: 978-84-1333-917-7

Editorial: SEPIN

Referencia: 6917

Precio: 19

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Calificación de contrato
Arrendamiento de vivienda con opción de compra, de naturaleza compleja que ha de interpretarse como un todo: validez del pacto de prórroga forzosa a criterio de la arrendataria
Daños
La aseguradora subrogada de la Comunidad puede reclamar la responsabilidad extracontractual por el incendio y separadamente la contractual del comunero/arrendador contra la arrendataria del local donde se originó
La inaptitud del firme para la actividad para la que la arrendadora cedió su uso es la causa de los daños, por lo que no son imputables a la arrendataria, sino a aquella conocedora del destino del arriendo
Desistimiento anticipado del arrendatario
Inadmisión de casación ante la carencia manifiesta de fundamento pues el recurso discurre al margen de lo razonado en la sentencia recurrida que no concede indemnización al entender que no existe desistimiento anticipado
Duración del contrato
El adquirente por traspaso con anterioridad a la entrada en vigor de la LAU 1994, pasa a ser arrendatario a todos los efectos, extinguiéndose el contrato a su jubilación o fallecimiento a tenor de la D. Transitoria Tercera, apdo. 1
La moderación de la cláusula penal por la sentencia recurrida contraviene la doctrina de la sala sobre la moderación de las cláusulas penales con mera función de liquidación anticipada de los daños y perjuicios
Inadmisión del recurso de casación, por impugnar la interpretación de un contrato respecto a la duración del contrato, sin atenerse a los requisitos para el acceso a los recursos y falta de acreditación del interés casacional
Inadmisión del recurso de casación por carencia manifiesta de fundamento: la sentencia recurrida respeta la doctrina jurisprudencial de esta sala al aplicar la tácita reconducción al contrato posterior al 9 de mayo de 1985 con tiempo indefinido
No se acredita el interés casacional en ninguna de las modalidades del art. 477.2. 3º LEC, respecto de sentencia que declara el desahucio por expiración del plazo, siendo válido el requerimiento efectuado por la propiedad de no prorrogar el contrato
Inadmisión del recurso de casación por falta de interés casacional, respecto de sentencia que no estima acreditada la novación del contrato de arrendamiento, de manera verbal y sin sujeción a ningún plazo, limitada tal novación al importe de la renta
Inadmisión del recurso de casación, pues se aparta de la ratio decidendi de la sentencia, al plantear una interpretación alternativa de los términos contractuales respecto a la cláusula controvertida sobre la duración del arrendamiento
Improcedencia del ejercicio judicial de las facultades de moderación cuando la cláusula fue expresamente pactada para el específico incumplimiento contractual producido
La tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior, sino que este finaliza una vez cumplido el término de su duración, dando lugar a un nuevo contrato
Novación modificativa del contrato de arrendamiento suscrito el 2 de junio de 1975, que continua vigente bajo el régimen de prórroga forzosa del art.57 de la Ley de 1964
Fiscalidad del arrendamiento
Las rentas procedentes de bienes inmuebles que no se encuentran arrendados ni subarrendados, pero destinados a serlo, tributan como rentas imputadas
Tratamiento fiscal de impagos de arrendamientos en el IS
Si el arrendador no percibe la renta sobre los inmuebles arrendados no puede considerarse que se ha producido retención en el IS y, en consecuencia, no procede deducción
Cuando no se perciben las rentas por el alquiler no cabe considerar que se haya producido retención alguna, ni siquiera presuntamente, y no procede su deducción
Un inmueble no arrendado, aun destinado para ello, genera rentas inmobiliarias a integrar en el IRPF y no permite deducir sus gastos
Precario
En el recurso de casación se alega que no se da en este caso la situación de precario sino de comodato, por lo que la sentencia se opone a la doctrina del Tribunal Supremo
En el recurso de casación interpuesto se insiste en que no procede la acción de desahucio por precario cuando ha sido requeridos para el pago de renta y en la existencia de un error en la valoración de la prueba
Procedimiento
Procedimiento. Competencia
La competencia territorial, al ejercitarse la reclamación de devolución de fianza como garantía del contrato, corresponde al Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radica la finca arrendada
Ante la reclamación de cantidad derivada de contrato de arrendamiento de vivienda, la competencia corresponde al Juzgado del lugar donde esté sita la finca
Procedimiento. Enervación
Validez de la consignación efectuada con oposición a las cantidades reclamadas en la demanda, por lo que procede la enervación de la acción de desahucio
Los correos electrónicos enviados a la hija de la arrendataria, que no es representante legal, no constituyen requerimiento previo a efectos de enervación
El requerimiento no hace referencia a los conceptos ni a las cantidades adeudadas, por lo que no puede evitar la enervación del desahucio
Procedimiento. Legitimación
Falta sobrevenida de acción: la nulidad de la adquisición de la vivienda por la propiedad comporta la nulidad de su subrogación en la posición de arrendadora
Procedimiento. Reclamación de rentas
No cabe la reclamación de rentas de un contrato extinguido por adjudicación hipotecaria, ya que no existen vínculos contractuales arrendaticios entre la demandante y los anteriores arrendatarios demandados
Existencia de sentencia judicial firme que concluye que las cantidades reclamadas por la arrendadora quedaron abonadas por otros pagos realizados por la arrendataria
No procede la reclamación de rentas en un contrato de arrendamiento extinguido, sin que existan vínculos contractuales entre la sociedad demandante y los anteriores arrendatarios demandados, sin perjuicio de otros cauces para reclamar perjuicios
Procedimiento. Recurso de apelación
La acreditación de tener satisfechas las rentas vencidas al tiempo de interponer el recurso es un requisito esencial de admisibilidad, que no puede ser subsanado extemporaneamente
Renta
Se inadmite el recurso de casación por no atender a la ratio decidendi de la sentencia recurrida: la crisis económica, aunque cierta, no resulta suficiente para aplicar la rebus sic stantibus y en consecuencia, para moderar la cláusula penal
Aunque el cambio del inmueble arrendado y la sustancial elevación de la renta pactada, afecten a las prestaciones esenciales del contrato, no es suficiente, para al margen de la voluntad de las partes, provocar una novación extintiva
Resolución contrato por ejecución hipotecaria
Enajenación por ejecución hipotecaria en un arrendamiento de uso distinto: en ausencia de pacto y de inscripción registral, por remisión del art. 4.3 LAU al C.Civil, se aplican los arts.1571 y 1549, por lo que se extingue el arrendamiento
Inadmisión recurso de casación por falta de interés casacional, respecto de sentencia que declara el desahucio por precario, en relación a la extinción de un contrato por enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria
La adjudicación en procedimiento hipotecario de una vivienda no inscrita en el registro produce la extinción del contrato conforme el art.13 LAU 29/94, de ahí que resulte improcedente la reclamación de rentas
Tras la reforma del art. 13 LAU por ley 4/2013, el contrato de arrendamiento sin inscripción en el Registro, queda extinguido por la adjudicación de la vivienda en procedimiento de ejecución hipotecaria
Subrogación
Se inadmite el recurso ya que la sentencia recurrida no examina subrogación sino posesión en precario sin prueba de promesa de novación cuando es el tema jurídico de la sentencia citada por el recurrente para justificar el interés casacional
Inadmisión del recurso de casación respecto de sentencia que declara la procedencia de la subrogación en un contrato de arrendamiento de vivienda, por carencia manifiesta de fundamento
La extinción del contrato resulta injusta, por razón de buena fe, cuando el arrendador tiene conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación en la vivienda de quien tiene derecho a ello
Traspaso
El adquirente por traspaso con anterioridad a la entrada en vigor de la LAU 1994, pasa a ser arrendatario a todos los efectos, extinguiéndose el contrato a su jubilación o fallecimiento a tenor de la D. Transitoria Tercera, apdo. 3

Ante los distintos regimenes normativos aplicables en arrendamientos urbanos, resullta fundamental conocer cuáles han sido los criterios fijados por el Tribunal Supremo en muchas cuestiones de interés: el desistimiento antes de finalizar el plazo y la moderación de la cláusula penal, el derecho de subrogación y la necesidad de notificación, la duración del contrato para el adquirente por traspaso, la resolución del contrato por ejecución hipotecaria, así como las obligaciones tributarias del arrendamiento, entre otras. Recopilamos las resoluciones dictadas en el último año, 2021, sobre arrendamientos urbanos, cuyo análisis, extracto y clasificación ha sido realizado por nuestro Departamento Jurídico especialista en esta materia desde hace 40 años.


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