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La devolución de la fianza: plazo, intereses, renuncia y reclamación

La devolución de la fianza: plazo, intereses, renuncia y reclamación

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Arrendamientos Urbanos

Publicación: 2 / 2022

ISBN: 978-84-1333-934-4

Editorial: SEPIN

Referencia: 6987

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¿Cuál es el plazo de la devolución de la fianza?
¿El arrendador debe devolver la fianza en el momento de entrega de la posesión o cabe aplazarla para cuando obtenga el importe por el organismo correspondiente?
¿Es posible pactar la renuncia a la devolución de la fianza si el arrrendatario resuelve antes de un año?
¿Procede no devolver la fianza en caso de resolución anticipada del arrendatario con existencia de daños y perjuicios?
¿Qué importe de la fianza que ha sido actualizada debe devolverse al arrendatario?
¿Procede la devolución de la fianza por el nuevo arrendador?
¿En caso de fallecimiento del arrendatario, debe devolverse la fianza a los herederos?
¿Cuál es el periodo de devolución de la garantía complementaria?
¿A qué juicio debe acudir el arrendatario para solicitar la devolución de la fianza?
Formularios
Demanda de juicio verbal de reclamación de devolución de fianza
Reclamación devolución fianza
Jurisprudencia y Resoluciones
Momento de devolución
El arrendatario ha de restituir la posesión al arrendador, el cual, una vez verificado que no se han producido daños o desperfectos imputables al arrendatario, procederá a devolver la fianza
No procede la devolución de la fianza pues constan en informe pericial los daños causados por la actora en la finca, figurando en el contrato su buen estado previo, así como la rebaja temporal de renta en el nuevo arriendo para hacer reparaciones
Declarado que procede la restitución de la fianza por el arrendador al término del arrendamiento, ello no es óbice para que se condene al arrendatario a ejecutar las obras del local para reponerlo a su estado inicial
Al terminar la relación arrendaticia la fianza y garantía adicional eran exigibles por la parte arrendataria, concurriendo los presupuestos objetivos del artículo 1196 del Código Civil, por encontrase la deuda por la fianza vencida y exigible
La obligación de devolución de la fianza, recae sobre el arrendador que la recibió o, en su caso, sobre el arrendador que se hubiera subrogado en los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento
Condena a la arrendadora la restitución de la fianza, al considerar que no ha quedado probado que las arrendatarias causaran en la vivienda los desperfectos a los que hace referencia la propiedad para retener la misma
No procede la reclamación que realiza el arrendatario de devolución de la fianza dado que ha quedado acreditado que el pago de las rentas se realiza por meses anticipados de manera que no procede su devolución
Procede la devolución de la fianza una vez acreditada la entrega de la posesión, sí bien descontando de ella los importes invertidos en la reparación de los daños y los desperfectos causados por el arrendatario
Procede la restitución de la fianza indebidamente retenida por el actor al término del arriendo en atención a los desperfectos cuyo origen, de acuerdo con la pericial practicada, no puede imputarse al arrendatario
La terminación de la relación arrendaticia no se ha producido sino desde la devolución de la posesión, por lo que no procede la devolución de la fianza pues al momento de presentarse la demanda no era exigible al no haberse entregado la posesión
La devolución, total o parcial, de la fianza o su aplicación a la deuda pendiente se enmarca en la liquidación del contrato y no propiamente en la resolución de éste, hasta que este no es resuelto no es posible su restitución
La fianza se devolverá previa inspección de la vivienda y su estado, al ser ese momento el estipulado en el contrato, por lo que se podrá compensar la fianza con la mensualidad sin abonar una vez comprobado el buen estado de la vivienda
El arrendador no viene obligado a devolver al arrendatario la suma de dinero que este le entrega al inicio de la relación arrendaticia, en concepto de fianza, hasta que la relación arrendaticia queda extinguida
No es incongruente por omisión la sentencia que no se pronuncia sobre la devolución de la fianza, ya que para su concesión es necesario que previamente se acuerde la resolución del contrato, y no ha tenido lugar
Procede la devolución de la fianza al arrendatario tras la resolución del contrato cuando se entrega la posesión sin que conste reserva o queja de la propiedad y no se acredita ningún daño
Teniendo en cuenta que la fianza prestada por el arrendatario era garantizar tanto el pago de la renta como la obligación de devolución de la finca en las condiciones recibidas, cumplidas dichas obligaciones, el arrendador debe restituir la fianza
La fianza que ha de prestar el arrendatario será obligatoria y se restituirá en el mes que se extinga el contrato
Procede la restitución de la fianza constituida, habida cuenta de que la arrendadora ya tenía la posesión de la vivienda casi 20 días antes de la celebración de la vista, tiempo suficiente para examinar la vivienda y los posibles desperfectos
La devolución del local no se produjo hasta después de presentada la demanda, por lo que, hasta ese momento, no pudo la arrendadora valorar la devolución de la fianza
A efectos de devolución de la fianza, no exime de responsabilidad al arrendatario el hecho de enviar las llaves al arrendador, al no poder este comprobar el estado del inmueble
No procede la devolución de la fianza hasta la finalización de la relación contractual, previa comprobación de la inexistencia de daños, tras la entrega de la posesión al arrendador
Para la devolución de la fianza lo decisivo es la finalización del contrato y la comprobación por el propietario del estado de la finca
Al no acreditarse los supuestos daños en el local a la fecha de finalización del alquiler —entre otros aspectos, el aire acondicionado era desmontable y no lo aportó el arrendador—, debe devolverse la fianza prestada
No procede la devolución de la fianza por incumplimiento del arrendatario, que entregó las llaves un mes antes de la finalización del contrato
Al constar la entrega de llaves y el documento de finalización unilateral del alquiler por parte del inquilino, frente al cual nada hizo la arrendadora, se admite la resolución y debe entregar la fianza prestada
Plazo de restitución
Garantizando la fianza el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones, el arrendador no tiene que devolverla sino al fin del arriendo, y aún después del mismo, transcurrido un mes desde la devolución de las llaves
La no devolución de la fianza al arrendatario que hace vincular esta obligación a la entrega simultanea de la vivienda, no supone un incumplimiento por el arrendador, que dispone de 30 días para verificar el estado de la misma a su recuperación
El tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios sin necesidad de requerimiento del arrendatario
Extinguido o resuelto el contrato de arrendamiento, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que deba ser restituido previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones del arrendatario
La restitución de la fianza debe efectuarse en el plazo de un mes desde la fecha de entrega de las llaves y, si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios
La parte arrendadora tiene un mes para comprobar posibles desperfectos y adeudos de suministros, de ahí que, no entregada la posesión hasta tres días antes de dictarse sentencia, no ha lugar a la compensación de la deuda arrendaticia con la fianza
Habrá de ser en el juicio correspondiente, y no en el de desahucio, donde las partes deberán discutir sobre la imputación y cuantía de los daños en el local y si estos se cubren con la fianza, al no fijarse ni en disposición legal ni contractual el plazo para su devolución
No reclamados daños en la finca por la propiedad, corresponde la devolución de la fianza, al haber transcurrido un mes desde la extinción del arrendamiento
La obligación de restituir la fianza se produce al momento de la devolución de la posesión al propietario, por lo que está legitimada la arrendataria para instar su reclamación, ya que el plazo legal de un mes se refiere al devengo de intereses
La comunicación extintiva dirigida por el subarrendatario a la propiedad, sin entrega efectiva de la posesión de la vivienda, no implica la resolución del contrato y comienzo del plazo para la devolución de la fianza al arrendatario inicial
Intereses
El tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios sin necesidad de requerimiento del arrendatario
En contra de lo que alegan los arrendatarios, el efecto de no devolver la fianza en el plazo establecido en el art. 36.4 LAU, no es que no se puedan reclamar los posibles desperfectos causados en la finca, sino el devengo de los intereses moratorios
Procede restitución de la fianza tras la liquidación del contrato con plazo de un mes, pasado este, se deberá abonar intereses moratorios en la tasa legal de manera automática, sin requerimiento del arrendatario
Teniendo en cuenta que la fianza no devuelta objeto de la demanda ha sido compensada con los daños dejados en el local no se produce el devengo de intereses
No acreditada razón para la retención parcial de la fianza se condena a la arrendadora a su reintegro total más los intereses legales desde el transcurso de un mes tras la resolución contractual
Finalizado el contrato de arrendamiento, procede la devolución de la fianza más los intereses
El retraso en la devolución de la fianza no determina su pérdida, sino el devengo de intereses
La restitución de la fianza debe efectuarse en el plazo de un mes desde la fecha de entrega de las llaves y, si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios
La fianza forma parte de la fase de liquidación del contrato de arrendamiento, por lo que, incumplido el plazo de restitución de la fianza en el mes siguiente al de la entrega de llaves de la vivienda, el arrendador debe abonar intereses automáticamente
La obligación de restituir la fianza se produce al momento de la devolución de la posesión al propietario, por lo que está legitimada la arrendataria para instar su reclamación, ya que el plazo legal de un mes se refiere al devengo de intereses
No procede indemnización por perjuicios que no han sido probados derivados de la falta de devolución de la fianza, puesto que la penalización consistirá en el devengo de intereses legales
La arrendadora debe devolver la fianza más los intereses, al no acreditar daños en el inmueble
Una vez entregada la posesión del inmueble y acreditada la no existencia de daños, el arrendador debió entregar la cantidad depositada en concepto de fianza, por lo que tendrá que abonar también los intereses por demora
Aunque, ante la petición del inquilino de devolver la fianza, el arrendador, a su vez, reclamara el coste de daños en el local, al no haber devuelto una cantidad que es líquida y exigible, se le imponen intereses de demora
Momento del devengo de intereses legales por restitución de la fianza al arrendatario
Renuncia
Renunciada la acción de reclamación de devolución de fianza por la parte arrendataria tras contestarse a la demanda se le imponen las costas al desestimar la demanda por mala fe pues en la ejecución de las rentas impagadas ya se descontó su importe
La renuncia a devolver la fianza debe ser expresa y suficientemente acreditada
No se condena al arrendador a reintegrar la fianza, puesto que la arrendataria actora renunció al contrato de mutuo acuerdo, existiendo novación subjetiva de los nuevos arrendatarios, que se subrogaron en todos los derechos y obligaciones
Procede la apropiación de la fianza, puesto que no se respetó el plazo de preaviso pactado de tres meses y se suscribió el documento de renuncia aceptando tal apropiación
No hay limitación ni prohibición de renuncia de la devolución de la fianza cuando se está liquidando el contrato de las partes, aunque el retorno de la posesión de la finca se haga efectivo unos días después de alcanzado el acuerdo
Acuerdo transaccional por el que los arrendatarios renuncian a la devolución de la fianza tras finalizar el arrendamiento de una vivienda
Devolución de la fianza una vez resuelto el contrato de arrendamiento de local, no siendo válida la renuncia por parte del arrendatario
La interpretación de la cláusula no deja dudas sobre la verdadera intención del arrendatario, que renunciaba a la fianza en caso de rescisión del contrato por mutuo acuerdo, por lo que los arrendadores no tienen que reembolsar este importe
Procedimiento
La competencia territorial, al ejercitarse la reclamación de devolución de fianza como garantía del contrato, corresponde al Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radica la finca arrendada
Renunciada la acción de reclamación de devolución de fianza por la parte arrendataria tras contestarse a la demanda se le imponen las costas al desestimar la demanda por mala fe pues en la ejecución de las rentas impagadas ya se descontó su importe
La reclamación de devolución de la fianza en cuanto cuantía derivada de arrendamiento pero que no constituye renta procede a través el juicio ordinario sin que sea inadecuado pues contiene más garantías que el juicio verbal
Reclamación de cantidad derivada de responsabilidad contractual por la falta de entrega de la fianza, a pesar de haberse procedido a la entrega de las llaves del local hace más de un mes

El art. 36, apdo. 4 de la LAU 29/1994 establece: "El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución". Son varias las cuestiones que analizamos en esta Guía, a través de las consultas y las resoluciones judiciales más destacadas sobre este tema. ¿cuándo se debe devolver el importe de la fianza por parte del arrendador?, ¿el plazo de un mes, es para su entrega o se refiere solo a los intereses?, ¿la obligación de restituir la fianza nace con la entrega de llaves?, ¿cabría renunciar a la restitución de este importe por parte del arrendario?. Además, añadimos los formularios necesarios para la solicitud de devolución, y la demanda, en caso de no proceder a la misma.


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