El uso de los elementos comunes por la Comunidad

El uso de los elementos comunes por la Comunidad

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal

Publicación: 3 / 2022

ISBN: 978-84-1333-960-3

Editorial: SEPIN

Referencia: 7034

Precio: 20 €

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Acceso On·Line
Uso/Cambio de uso
Opinión
El uso de los elementos comunes
Consultas
Ampliación del destino de la pista de tenis a padell
Modificación del destino de la pista de tenis
Utilización pista de tenis para servicios complementarios
Acuerdo para ampliar la zona verde de la Comunidad
Cambio de pista de frontón por una de pádel
"Quorum" para la supresión de la pista de pádel
Acuerdo de utilización la cubierta como solárium
Jurisprudencia y Resoluciones
Es nulo el acuerdo que permite el desarrollo de la actividad de campamento de verano en zonas comunes al alterar con ello el uso de las zonas comunes, para cuya aprobación se precisa unanimidad
La autorización de uso de espacios comunes para el estacionamiento de vehículos no ampara el depósito de los mismos sin que se muevan o desplacen, con vehículos dados de baja y a la espera de decidir qué hace el comunero con ellos
Instalación o creación de nuevos servicios comunes
Opinión
La construcción de una piscina en la Comunidad de Propietarios
Consultas
Acuerdo para la construcción de la pista de tenis
Votación para instalar una pista de paddel en la Comunidad y notificación a los ausentes
Supresión de piscina y construcción de zona de juegos
Construcción de un garaje en zona común
Acuerdo para la construcción de trasteros, en el porche, para todos los propietarios
Construcción de trasteros en la azotea en menor número que propiedades existentes en la finca
Utilización pista de tenis para servicios complementarios
Construcción de una sala de juntas o reuniones en zonas comunes del garaje
Cesión
Consultas
Cesión del uso de una zona comunitaria
Jurisprudencia y Resoluciones
Quorum
Unanimidad
La cesión/donación de un solar, propiedad de la Comunidad, requiere que sea acordado por unanimidad, siendo nulo el acuerdo adoptado por mayoría
La cesión de suelo comunitario a un copropietario es algo que requiere una prueba contundente, por unanimidad y que se modifique el Título Constitutivo
Dado que el acuerdo de cesión de uso de elementos comunes al ayuntamiento supone una modificación del Título Constitutivo, el plazo para su impugnación es de un año y no de tres meses
Nulidad del acuerdo que aprueba por mayoría permitir el uso de zonas comunes de la Comunidad como terraza del negocio de cafetería, ya que se requiere unanimidad de todos los propietarios que puedan ver afectado su bienestar
Para la cesión de uso del inmueble común con carácter definitivo, sin previa desafección, se precisa la unanimidad de los propietarios por alteración y modificación del Título Constitutivo
Anulación por falta de unanimidad del acuerdo de cesión de uso de la zona verde común al ayuntamiento, aunque no vaya a modificarse su destino
Al proponerse el uso y disfrute por tiempo indefinido de los trasteros y zonas comunes de la Comunidad, es necesario que el acuerdo se adopte por unanimidad
No es necesaria la unanimidad
El acuerdo de la Comunidad sobre el uso de un elemento común como es la terraza exige el régimen general de mayorías
No requiere unanimidad el acuerdo que permite el uso inocuo del patio común por excluir la privacidad del mismo
La cesión de uso exclusivo sobre un elemento común no requiere unanimidad
Contraprestación o pago
Las cuotas comunitarias de gastos ordinarios de determinados elementos comunes de uso exclusivo deben ser satisfechas por los propietarios que tienen atribuido ese uso
La instalación de un toldo y una estructura por el propietario del local da lugar a la obligación del pago del canon a la Comunidad por el uso de la zona común
No ha transcurrido el plazo de cinco años de prescripción para reclamar por parte de la Comunidad las cantidades debidas por la cesión de elementos comunes, al haberse interrumpido como consecuencia de los pagos que se fueron efectuando
Habiéndose llegado a un acuerdo con el anterior propietario sobre la cesión de un elemento común y la instalación de un letrero, ante el impago, no se puede reclamar al nuevo propietario
La Comunidad ha emitido durante la concesión del uso de elementos comunes la posibilidad de que dicha concesión fuera revocada, como así acreditan las limitaciones que establecieron, por lo que no van en contra de sus actos el revocarla
Validez de la cesión del uso privativo de la terraza común, que tenía atribuido un propietario, que se hizo a cambio de un precio y no consta existieran límites para la misma
La cesión del uso de una rampa a cambio de la ejecución de obras comunes no es servidumbre de paso, sino arrendamiento con pago en especie
Revocación de la cesión
Admite la acción de cesación de uso exclusivo de la restante zona de terraza, de acceso exclusivo por la vivienda de la demandada, pues esta zona está comprendida en la zona de trasteros, por lo que no se puede excluir del uso a los demás comuneros
Que se ceda el uso de la terraza al ayuntamiento, sin que haya acto formal de entrega, no deslegitima a la Comunidad para privar del uso de la misma al bar que la explota
Después de 20 años ocupando una plaza de garaje que se consideraba que registralmente no existía, no puede privarse ahora de su uso al usuario
Aunque la Comunidad de Propietarios efectivamente permitiera a la demandada el uso de la terraza comunitaria, puede revocar dicha autorización, sin que ello suponga abuso de derecho, pues no se perjudica a un vecino a favor del resto
Dado que con el acuerdo impugnado se revoca una concesión de uso de elementos comunes hecho a favor de los actores, no una modificación del Título Constitutivo, no es necesaria la unanimidad
Es válido el acuerdo revocatorio por el que la Comunidad recupera el uso del patio comunitario cedido en exclusiva a los demandados
Reclamación de la Comunidad de un espacio común cedido en su momento, al ser un acto de administración revocable y no de disposición
Facultades del cesionario
Al haber acordado unánimemente la Comunidad de Propietarios la cesión de los patios comunes del edificio al demandado, puede este modificarlos a voluntad, sin requerir consentimiento alguno
Consentimiento tácito de la Comunidad
No se estima
No existe una voluntad de la Comunidad de renunciar a sus derechos sobre los elementos comunes y no puede estimarse la existencia de consentimiento tácito
No puede apreciarse la existencia de consentimiento tácito en la ocupación y alteración del elemento común cuando la misma ha sido progresiva y la Comunidad no tenía facilidad para su apreciación
No puede alegarse por parte de los propietarios de la vivienda, que había sido ampliada a costa de espacios comunes, consentimiento tácito de la Comunidad cuando esta durante años no tuvo conocimiento de la modificación
Se estima
Después de 20 años ocupando una plaza de garaje que se consideraba que registralmente no existía, no puede privarse ahora de su uso al usuario
La Comunidad ha consentido tácitamente el uso exclusivo de un espacio común a favor de un propietario
Uso inconsentido de elementos comunes
Es nulo el acuerdo que decide no requerir a los propietarios del local que están ocupando y usando los trasteros comunes sin autorización de la Comunidad
No puede estimarse la prescripción adquisitiva de los huecos comunitarios cuando la ocupación fue clandestina y no conocida por la Comunidad hasta años después
No puede entenderse adquirido por usucapión el patio, que obra en el Título Constitutivo como elemento común, aunque estuviera cubierto ab initio
No puede considerarse adquirido por usucapión un espacio de la azotea por depositar enseres, cuando se acredita que no se disfruta del espacio de forma continuada ni con título de dueño alguno
No procede considerar la usucapión de un elemento que es propiedad de la Comunidad cuando no se acredita haber poseído el mismo a título de dueño durante el tiempo suficiente
No puede considerarse adquirido por prescripción adquisitiva un elemento común cuando no se justifica título para ello ni se posee dicho elemento de forma pública
Quedando acreditado que solo se ostenta derecho de uso sobre el espacio, y no habiendo, por tanto, poseído el mismo a título de dueño, no procede declarar la adquisición por usucapión del mismo
No hace falta que la persona que está usucapiendo un inmueble tenga su derecho de ocupación inscrito
No es admisible en favor de un comunero la usucapión del dominio sobre elementos comunes de un edificio si previamente no se ha producido la desafección del elemento
Arrendamiento
Consultas
Alquiler terraza y cobro por todos los propietarios
Arrendamiento azotea edificio y uso privativo terraza por un propietario
Renovación del contrato de arrendamiento de una terraza para telefonía móvil
Arrendamiento piso portería como trasteros
Jurisprudencia y Resoluciones
Contrato
Capacidad del Presidente
Procede
La Presidenta no se ha extralimitado en sus funciones al prorrogar el contrato con la empresa de telefonía móvil cuando lo ha consultado uno por uno con los comuneros
El Presidente tiene capacidad y facultades para recepcionar la solicitud de ampliación del arrendamiento de zonas comunes
No procede
El contrato de arrendamiento no vincula a la Comunidad, al haber sido firmado por el Presidente sin que se votara en Junta y posteriormente no haber sido convalidado
El Presidente, sin acuerdo de la Junta, carece de facultades para el arrendamiento de un elemento común
Extralimitación de funciones del Presidente al autorizar la subrogación de un arrendatario de un local común sin consultar a la Junta
Anulación del contrato de arrendamiento para la instalación de una antena de telefonía móvil por haberlo suscrito el Presidente sin autorización de la Comunidad
No hubo acuerdo previo de la Comunidad para que el Presidente firmara el contrato de arrendamiento de la azotea
Nulidad del acuerdo de arrendamiento de un elemento común celebrado por el Presidente sin autorización de la Junta
Duración
Cincuenta años
Válido arrendamiento de una zona común que no tiene asignado un uso específico, sin que el plazo de duración de 50 años pueda considerarse como una cesión
Tiempo indefinido
El acuerdo de arrendamiento por tiempo indefinido de una zona común destinada a jardín requería unanimidad
Renta
Fijación/Rebaja
El plazo de caducidad para la impugnación del acuerdo comunitario acerca de la rebaja del precio de arrendamiento de elementos comunes es de tres meses
Si no se exige la invocada unanimidad para otorgar el contrato de arrendamiento de un espacio común para la instalación de la infraestructura de telefónica, mucho menos se puede exigir para acordar una rebaja del precio pactado
No es abusivo acordar el arrendamiento por un euro de una plaza de garaje
Pago
Acreditada la existencia de un contrato de arrendamiento sobre el local propiedad de la Comunidad, procede la condena a los arrendatarios al pago de las rentas debidas
Los adquirientes del local conocieron y aceptaron el contrato de arrendamiento de elementos comunes que existía con la Comunidad, por lo que están obligados al pago de las rentas debidas
Reparto
El arrendamiento de una zona común, por la que se fija una renta que equivale al importe de los gastos comunes de la Comunidad durante una anualidad, supone un beneficio económico para todos los propietarios
Validez del acuerdo que priva al local de los beneficios obtenidos por el arrendamiento de la azotea, al no tener el uso ni participar en los gastos derivados del mismo
El reparto de ingresos por el arrendamiento de elementos comunes debe tener en cuenta la exoneración de gastos a algunos comuneros
Reclamación
El comunero tiene legitimación activa para reclamar las rentas impagadas por el arrendamiento de un inmueble de la Comunidad, al actuar en beneficio de la misma
Legitimación del Presidente para el ejercicio de acciones contra el arrendatario de un elemento común
No es necesaria autorización de la Junta para ejercitar acción de reclamación de rentas del arrendamiento de un elemento común
Prórroga o renovación del contrato
Quorum
Dado que el acuerdo impugnado trata de la renovación del alquiler de zonas comunes, la instalación de la antena para la que se alquilan esas zonas se aprobó en un acuerdo anterior, es necesario únicamente el voto favorable de tres quintos
Para la renovación del contrato de arrendamiento de la cubierta para la instalación de una antena de telefonía móvil basta la doble mayoría de 3/5
Otras cuestiones
No existe abuso de derecho de la Comunidad por no renovar el contrato de arrendamiento de la terraza una vez finalizado el arrendamiento establecido en el contrato
La voluntad resolutoria del contrato de arrendamiento no deviene de una actitud caprichosa de la Comunidad, sino que es consecuencia de un expediente incoado por la Gerencia Municipal de Urbanismo, que ordena la suspensión del servicio de telefonía, por lo que es ilícito
No puede entenderse prorrogado el contrato de arrendamiento con la Comunidad por el pago de alguna renta posterior, cuando en el mismo figura claramente estipulada la fecha de fin del mismo
Pactado que la primera prórroga del alquiler de la terraza de la Comunidad sería obligatoria, y al no haber concluido dicho plazo, no puede declararse la resolución del arriendo por no haberse alcanzado aún el término
Resolución del contrato
La comunicación de la Comunidad de la resolución del contrato de arrendamiento para la antena de telefonía móvil hecha a la empresa, que siempre ha gestionado ese contrato en nombre de la compañía telefónica, es válida, al desconocer la revocación del mandato
Legitimación de la Comunidad para reclamar la extinción del contrato de arrendamiento de elementos comunes para explotación turística
Desalojo
La empresa de telefonía no puede seguir ocupando la azotea comunitaria con su antena, una vez finalizado el contrato de arrendamiento, alegando el interés general de los ciudadanos, que precisan del servicio
Dada la antelación de dos años de comunicación de la voluntad de la Comunidad de no renovar el contrato de arrendamiento, la arrendataria tuvo tiempo suficiente para finalizar la ocupación de la azotea y desmontar la antena de telefonía instalada

De acuerdo con lo dispuesto en el art. 3 LPH, en el régimen de propiedad corresponde a cada piso o local: El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente y la copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes. El art. 396 del Código Civil determina la necesidad de que existan elementos comunes, pues sin ellos no habría ninguna Comunidad y serán, precisamente, estos elementos, esta copropiedad, el objeto de este estudio. ¿Qué uso puede darles la Comunidad? ¿Procede el cambio de uso o destino? ¿Qué acuerdo es necesario para la instalación o creación de nuevos servicios? ¿Qué quorum requiere la cesión y el arrendamiento?


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