Compensación de la fianza con la renta y otros importes debidos

Compensación de la fianza con la renta y otros importes debidos

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Arrendamientos Urbanos

Publicación: 6 / 2022

ISBN: 978-84-1388-557-5

Editorial: SEPIN

Referencia: 7415

Precio: 19

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Con rentas debidas
No procede
Si al tiempo de interponer la demanda de desahucio y reclamación de rentas, no se ha abandonado la finca, no cabe solicitar la compensación con la fianza, pues ésta todavía no era exigible por desconocerse la liquidación pendiente por posibles daños
Instada acción de desahucio por falta de pago de la renta y reclamación de rentas, y manifestando la arrendadora la existencia de daños en la vivienda, no cabe la compensación con la fianza, pues excede de la referida acción
No procede compensar la deuda de la arrendataria por el impago de rentas con el importe de la fianza pues al momento de la interposición de la demanda, no estaba vencido ni era exigible el pago del saldo previsto en el art. 36.4 LAU
Resolución del contrato de arrendamiento de mutuo acuerdo entre las partes y condena al pago de las rentas debidas no operando la compensación de la fianza cuyo destino es atender los posibles desperfectos que exista sobre la vivienda
Procede el desahucio por falta de pago de las rentas y la reclamación de éstas así como las posteriormente devengadas, sin que proceda la compensación con la fianza al no estar la relación arrendaticia liquidada
Se estima la pretensión del actor consistente en la reclamación de rentas y el lanzamiento del inmueble sin que quepa la compensación con la fianza al no haber ninguna relación arrendaticia que esté liquidada
No procede, en juicio de desahucio local por impago de rentas y cantidades asimiladas, la compensación de la fianza con las cantidades debidas, ya que la fianza se constituye para garantizar el cumplimiento de otras obligaciones, y no la renta
Restituida la posesión de la finca mientras se tramitaba el proceso de desahucio y reclamación de rentas, no es posible compensar la fianza con la deuda arrendaticia ni estimar la reconvención, al no ser deuda vencida y exigible
No se podrán compensar las mensualidades impagadas con el importe de la fianza entregada al arrendador en un proceso de desahucio por falta de pago
La compensación entre la fianza constituida y las rentas impagadas solo es factible cuando no existen otras responsabilidades que cubrir, ya que no es esta la finalidad de esta garantía
Constando en el contrato que la cuantiosa fianza se destinaría a costear los posibles daños de la finca tras su entrega, no cabe acordar que se impute al pago de las rentas reclamadas
No es posible compensar rentas adeudadas con la fianza, vigente el contrato, salvo pacto entre las partes, que no consta en el presente supuesto
Corresponde a la demandada probar que es exigible la devolución de la fianza prestada, la cual no se entregó para ser compensada con rentas impagadas, sino para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales
Responsabilidad solidaria de los fiadores a abonar las cantidades reclamadas por rentas impagadas, sin compensar o descontar cantidad alguna por la fianza prestada
El efecto compensatorio de la fianza objeto del arrendamiento de vivienda no podrá ser aplicado sobre la condena al pago por resolución del contrato antes de que el demandado proceda a la liquidación de la deuda
No cabe que se perciban las rentas impagadas con cargo a la fianza del arrendamiento cuando se han prestado garantías específicas para asegurar su pago
Procede
Procede aminorar la deuda por rentas impagadas con el importe de la fianza en su día entregada al arrendador pues no constando desperfectos sobre el inmueble no parece necesario acudir a un procedimiento judicial para reclamar su restitución
Se estima parcialmente la reclamación de rentas ya que devengadas varias mensualidades hasta comunicarse la resolución por incumplimiento del arrendador procede descontar la fianza pues no constan daños tras la entrega del local
Se estima la reclamación de cantidad del arrendador consistente en las rentas debidas a las que se ha de aplicar la fianza en su día entregada por haberse procedido ya a devolver el inmueble
Entregada la posesión del local antes de plantearse la demanda sin que se opusiera la existencia de daños se accede a la compensación de la deuda arrendaticia con la fianza
Se estima la pretensión del actor consistente en la reclamación de rentas, siendo viable la compensación de estas con la fianza al encontrarse la relación arrendaticia ya liquidada
Dado que el contrato estaba resuelto y no existía reclamación por daños, procede la compensación de la fianza con las rentas debidas
Acreditado el impago de rentas, procede la compensación de lo debido con la fianza
Se podrá compensar la fianza con la mensualidad sin abonar, una vez comprobado el buen estado de la vivienda
La deuda por las rentas debe reducirse con la fianza entregada
Procede compensar el importe de la fianza con el importe de las rentas debidas, habida cuenta del incumplimiento del demandado de su obligación de pago
Resuelto el contrato y restituida la posesión de la finca, solamente la obligación del pago de las rentas pesa sobre el arrendatario, por lo tanto, nada obsta a que el arrendador aplique la fianza
Recuperada la posesión de la finca por la propiedad, y no indicados desperfectos o daños, procede compensar la fianza con la deuda arrendaticia
La fianza es una obligación de garantía accesoria que se extingue cuando finaliza el contrato, pudiéndose imputar la cantidad de esta a satisfacer las obligaciones incumplidas por quien la prestó, el arrendatario
Resolución del contrato de arrendamiento y desahucio de la vivienda por falta de pago de rentas y cantidades asimiladas, compensándose la cantidad adeudada con el importe de la fianza entregada y con la reserva y señal por la celebración del contrato
Aunque el arrendador no reclama cantidad alguna por daños en el local, el inquilino opta por compensar la fianza con las rentas debidas
Con otros importes debidos
Procede
Condena a la parte arrendadora a devolver la fianza a la parte arrendataria previo descuento de una mensualidad que estaba impagada, de suministro hasta que se desocupó el local, así como de recibo de IBI ya que su repercusión estaba pactada
Devolución de la fianza arrendaticia constituida en su día por el demandante, menos la cantidad correspondiente a los suministros de agua y luz devengados durante la vigencia del contrato de arrendamiento
Ejercitado por la arrendataria su derecho a resolver el contrato de local a los seis meses de la firma, se le condena a indemnizar al arrendador con las rentas y suministros devengados hasta la entrega de posesión, con compensación de fianza
Se declara haber lugar al desahucio y condena al pago de la cantidad debida por los gastos de agua y luz del año 2018 de la vivienda arrendada, así como los devengados en esos conceptos hasta el momento de entrega, aplicando a la deuda la fianza
A la obligada devolución de la fianza, procederá reducir dicha cantidad en el importe de las siguientes sumas daños, servicios y suministros impagados y daños y perjuicios
No procede la devolución de la fianza al destinarse a la compensación de los gastos de suministro de agua, electricidad, IBI y cuotas comunitarias por cuenta del arrendatario
De la fianza que debe devolver el arrendador, se ha de descontar la cantidad correspondiente a la renta y la tasa de basura de septiembre, así como la cantidad por suministro de agua, al derivarse estas cantidades de un incumplimiento obligacional del arrendatario
De la fianza constituida debe deducirse la cantidad debida por el arrendatario de la vivienda, por impago de suministros pendientes, quedando, tras dicha deducción, un saldo favorable a los inquilinos
Procede la compensación de la fianza con los gastos de pintura del inmueble
Procede compensación del importe de la fianza entregada a la firma del contrato con los suministros adeudados, al no quedar acreditada la existencia de desperfectos en la vivienda arrendada
Condena a devolver la fianza al arrendatario, descontando solo los suministros pendientes de pago, pero no las rentas devengadas cuando había cesado la ocupación ni las obras ordenadas por el Ayuntamiento, al no constar realizadas por el arrendador
Procede la compensación de la fianza con el IBI no abonado por el arrendatario y los desperfectos del local
Solo podrá descontarse de la fianza el impago de recibos del agua, ya que las obras de reparación que la arrendadora dice que tuvo que realizar no se encuentran conceptuadas en la factura presentada
Demostrado que las inquilinas han abonado más de lo que debían en concepto de suministro de luz, pero menos en concepto de agua, la cantidad resultante, que sale a pagar, debe descontarse de la fianza prestada
Con indemnización por desistimiento del arrendatario
No procede
Producido el desistimiento anticipado del contrato de arrendamiento de vivienda, el arrendatario debe abonar las rentas pactadas, no siendo posible la compensación con la fianza al existir desperfectos en el inmueble
La resolución anticipada del contrato fue consentida por las partes, pero procede la condena por las rentas adeudadas, sin que pueda compensarse con la fianza
Al no constar acreditada la existencia de pacto por el que el arrendatario desistía unilateralmente del contrato y, a cambio, la arrendadora podía hacer suya la cantidad entregada como fianza, procede su restitución
No procede compensar fianza con el importe de la indemnización por resolución anticipada
No procede compensar la fianza, al no probar el arrendatario que el desalojo anticipado fuera consentido por el arrendador
No procede compensar la fianza con el importe de la indemnización por resolución anticipada
Procede
Siendo que el contrato se celebró por un año y el arrendatario desistió del mismo tan solo transcurrido un mes y varios días, el arrendador tiene derecho a una mensualidad de renta en concepto de indemnización, que se compensa por la fianza
Encontrándose el arrendamiento de local en prórroga e incumplido el plazo de preaviso en la denuncia, existe desistimiento unilateral, condenando al arrendatario al pago de las rentas devengadas hasta la entrega de llaves, previo descuento de la fianza
No ha lugar a la devolución de la fianza, puesto que expresamente se pactó que, ante el desistimiento de la arrendataria durante los dos primeros años de duración del contrato, quedaría su importe en beneficio de la arrendadora
Resolución unilateral del contrato de arrendamiento de vivienda por parte del arrendatario, sin incumplimiento del arrendador, por lo que el primero está obligado a pagar la indemnización señalada, de la que se descuenta la fianza no devuelta
Derecho del arrendador a hacer suya la fianza prestada por el arrendatario en concepto de pena por desistimiento unilateral del contrato, fianza que, sin embargo, no puede extenderse a los gastos por suministros
No se devuelve la fianza, puesto que, además de con rentas y consumos, se compensa con la indemnización a favor de la propiedad por el desistimiento anticipado del contrato, fijándose en dos meses, en cuanto en ese plazo se volvió a arrendar la finca
Determinado que la resolución unilateral de la arrendataria no estaba justificada, no se condena a la arrendadora a devolver la fianza ni la garantía adicional, puesto que se compensa con la indemnización de la cláusula penal de desistimiento
Daños
Existencia. Procede
Se estima incluir en la indemnización por daños constatados en la vivienda, sin prueba en contrario: vidrio, enchufe, lámpara, cómoda, cortina, colchón, armario, silla, y limpieza de la vivienda, a lo que debe restarse el importe de la fianza
Probada la existencia de desperfectos físicos y daños en diversos aparatos del local de negocio arrendado, procede la compensación del importe de reparación con el de la fianza
No procede la devolución de la fianza pues constan en informe pericial los daños causados por la actora en la finca, figurando en el contrato su buen estado previo, así como la rebaja temporal de renta en el nuevo arriendo para hacer reparaciones
La fianza compensará al demandante por los daños sufridos al no poder recuperar el mobiliario de la vivienda
Debe compensarse la cantidad reclamada por el arrendatario por la fianza con los desperfectos que había en la vivienda, y que se acreditan con el contrato firmado y con las facturas que la propiedad ha tenido que pagar por desperfectos
Se imputan a la fianza los daños originados por la parte arrendataria consistentes en la retirada del aire acondicionado, que figuraba en la finca según contrato, y la retirada de las canalizaciones de gas natural para la caldera y cocina
Procede descontar de la fianza los electrodomésticos que se recibieron por el arrendatario al inicio del arrendamiento y ahora no se encuentran a disposición del arrendador
Procede compensar la fianza con el importe de la reparación de los desperfectos relativos al jardín y a la cocina, al que deberán sumarse las cuantías por razón del impago de la renta del mes de marzo y de la factura de suministro eléctrico
Inexistencia. No procede
Si al tiempo de interponer la demanda de desahucio y reclamación de rentas, no se ha abandonado la finca, no cabe solicitar la compensación con la fianza, pues ésta todavía no era exigible por desconocerse la liquidación pendiente por posibles daños
Se estima parcialmente la reclamación de rentas ya que devengadas varias mensualidades hasta comunicarse la resolución por incumplimiento del arrendador procede descontar la fianza pues no constan daños tras la entrega del local
Entregada la posesión del local antes de plantearse la demanda sin que se opusiera la existencia de daños se accede a la compensación de la deuda arrendaticia con la fianza
Debe devolverse la fianza a la actora, porque no se ha acreditado la existencia de un pacto verbal de compensación ni tampoco que el local se entregara en malas condiciones
No cabe la compensación que reclamaba la parte apelante, porque no está determinado el importe de ese crédito como consecuencia de no haberse acreditado, todavía, que el local se entregó en las debidas condiciones
No procede compensar la fianza con la deuda arrendaticia, dado que, hasta que no se produce el reintegro de la posesión a la propiedad, no puede comprobarse si existen daños en la finca que deban sufragarse con la cuantía afianzada
La finalidad de la fianza no es compensar las rentas debidas, sino responder de los daños o desperfectos que, en su caso, se pudieran ocasionar en la finca arrendada; no procede la compensación
No puede compensarse la fianza con el importe de una de las mensualidades cuyo adeudo se reconoce, ya que la devolución de la posesión sucede iniciado el pleito y se desconoce si existen daños o suministros pendientes
Momento de realizar la compensación
Reconocido el impago ha lugar al desahucio sin descuento de la fianza al no estar reintegrada la posesión
Entregada la posesión del local antes de plantearse la demanda sin que se opusiera la existencia de daños se accede a la compensación de la deuda arrendaticia con la fianza
No se compensan las rentas objeto de desahucio, que se estima imponiendo las costas ante la ausencia de dudas, con la fianza ya que hasta que se recuperó la posesión en el proceso no se conocía el estado de la finca cuyos daños pretenden reclamarse
De la prueba practicada en el juicio se desprende que la arrendataria todavía debía entregar la posesión de las llaves por lo que no se puede reclamar en el procedimiento la compensación de la renta con la fianza
Es oponible al desahucio por falta de pago la compensación con la fianza ya que la posesión de la finca se produce durante la tramitación del proceso por lo que se deduce su importe de la cuantía reclamada al no manifestarse daños
Aun cuando se estimase la acción de una indemnización por daños y perjuicios tampoco podría compensarse la fianza en su día entregada pues la inquilina se encontraba al tiempo de la reclamación en la posesión de la finca arrendada
No cabe compensar la fianza dado que en el momento en que el arrendador ejercitó la acción de desahucio el arrendatario todavía no había restituido la posesión de la finca ni había finalizado la relación arrendaticia que unía a ambas partes
No cabe compensar la fianza dado que en el momento en que el arrendador ejercitó la acción de desahucio el arrendatario todavía no había restituido la posesión de la finca ni había finalizado la relación arrendaticia que unía a ambas partes
No es posible la solicitud de restitución de la fianza hasta la resolución del contrata y entrega de la posesión del inmueble
No puede compensarse la deuda arrendaticia con la fianza, puesto que cuando se solicitó la compensación aún no se había extinguido el contrato de arrendamiento
No procede la compensación de la fianza con la deuda arrendaticia, dado que, hasta que no se produce el reintegro de la posesión a la propiedad, no puede comprobarse si existen daños en la finca que deban sufragarse con la cuantía afianzada
No se apreciará la compensación, al no encontrarse la fianza vencida y exigible en el momento de alegarla y no haberse notificado dicha compensación al arrendatario cinco días antes de la vista
No es posible la compensación de las rentas debidas con la fianza, al no haberse restituido la posesión del inmueble
La compensación de la fianza por rentas debidas se realizará al finalizar el contrato

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 exige la prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, cantidad que deberá ser restituida al arrendatario al final del arriendo. Sin embargo, ¿Cabe compensar la devolución de la fianza con las rentas u otros importes debidos? ¿Procede compensar con la indemnización por desistimiento anticipado del arrendatario? No existe un criterio unánime entre la jurisprudencia acerca de tal posibilidad de compensación, analizando en este estudio las últimas resoluciones judiciales de los Trbunales, estableciendo la distinción según proceda o no la misma, así como las premisas fundamentales para ejercitar tal acción, la comprobación de daños y desperfectos por el arrendador y la entrega de la posesión.


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