Plazo de prescripción para la reclamación por vicios de la construcción (art. 18 LOE)

Plazo de prescripción para la reclamación por vicios de la construcción (art. 18 LOE)

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Inmobiliario

Publicación: 7 / 2022

ISBN: 978-84-1388-589-6

Editorial: SEPIN

Referencia: 7520

Precio: 20

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Doctrina
¿Cuándo comienza el cómputo del plazo de 2 años de prescripción para la reclamación por vicios de construcción?
Vicios de la Construcción: Daños continuados o permanentes a efectos del inicio del cómputo del plazo de prescripción
Consultas
Plazos de prescripción y garantía para la reclamación por vicios de la construcción al promotor y al constructor
Plazo de garantía de defectos derivados de la construcción e interrupción de la prescripción para su reclamación
Plazo de prescripción para la reclamación frente al aparejador por la existencia de vicios ruinógenos
Plazos de garantía y de reclamación por filtraciones en un edificio
Reclamación por la existencia de condensaciones en el edificio
Formularios
Demanda por defectos de acabado o terminación
Demanda por incumplimiento de los requisitos de habitabilidad de la vivienda
Demanda por defectos materiales que comprometen la estabilidad del edificio
Jurisprudencia
Acción prescrita
Si bien se tuvo conocimiento de los defectos dentro del plazo de garantía, la primera reclamación se produjo transcurridos más de dos años desde aquella fecha, por lo que la acción estaba prescrita, sin que hubiera habido un acto interruptivo
Está prescrita la acción de reclamación frente a los técnicos por los defectos en obra al ejercitarse la misma 5 años después de objetivarse dichos daños
La acción estaba prescrita, ya que pese a existir una reclamación que interrumpió el plazo de dos años, posteriormente no se volvió a producir ninguna otra y cuando se interpuso la demanda había transcurrido desde aquella más de dos años
Si bien los defectos aparecieron en el plazo de garantía de diez años, la acción frente al arquitecto y frente al aparejador estaba prescrita, al haber transcurrido más de dos desde la aparición de los daños
La acción para la reclamación de los daños en el inmueble estaba prescrita al haber transcurrido más de dos años desde que se produjeron las humedades, sin que estas puedan ser consideradas como daños continuados
Acción no prescrita
El aparejador no ha probado que los vicios en el inmueble existieran con una antelación a la reclamación que pueda dar lugar a que la acción de reclamación estuviera prescrita por el transcurso de dos años desde la aparición
Las patologías en el edificio afectaban a la habitabilidad y tenían un plazo de garantía de tres, sin que la acción estuviera prescrita, al haberse ejercitado antes del transcurso de dos años desde que aparecieron los defectos
Los defectos en la fachada afectan a un elemento estructural siendo aplicable el plazo de garantía de diez años, sin que la acción estuviera prescrita al no haber transcurrido dos años desde su aparición y las posteriores reclamaciones
No está prescrita la acción a ejercitar contra arquitecto y aparejador cuando no han transcurrido más de dos años desde la manifestación de los daños hasta el ejercicio de la acción
Los defectos referentes sobre la falta de condiciones para un uso racional de la energía se produjeron dentro del plazo de garantía de tres años y su reclamación antes del transcurso de dos años desde su aparición, no estando prescrita la acción
Inicio del cómputo
Desde la producción de los daños
Prescripción de la acción de reclamación del importe al que ascienden los defectos de la obra al haber transcurrido dos años desde que el perjudicado pudo ejercitarla, no desde el momento en dicha parte decida realizar un informe pericial
El plazo de prescripción de dos años para la reclamación de un daño comienza a computar desde el momento en que aparece el defecto, no desde que termina el plazo de garantía que corresponda dependiendo del tipo de defecto ante el que estemos
El plazo de prescripción de dos años para reclamar por vicios no empieza a computar desde la finalización del plazo de garantía, sino desde que aparecen los daños
Las filtraciones en el edificio tienen la consideración de daños permanentes, naciendo en ese momento el inicio del plazo de prescripción de dos años, sin que el mismo pueda hacerse depender de que la Comunidad encargue o no un informe
El cómputo de dos años de prescripción para reclamar por los daños en la edificación comienza desde que se producen los defectos
Desde el informe pericial
El plazo de prescripción de dos años para la reclamación de daños permanentes derivados del proceso constructivo, debe empezar a computar desde la emisión del informe del perito, al ser el momento en el se que conocen las causas de los daños
El plazo de dos años para el ejercicio de la acción para la reclamación por vicios de la construcción debe comenzar no solo desde que se conoce su existencia sino también la causa de los vicios o defectos observados
El plazo de dos años de prescripción para el ejercicio de la acción por la existencia de defectos de construcción en la piscina, se debe empezar a computar desde la fecha de conclusión del informe geotécnico que permitió conocer la causa de la fisura
El plazo de dos años para la reclamación por la existencia de vicios constructivos, empezaría con la terminación del informe pericial, pero sin que pueda retrasarse el inicio hasta el posterior visado por el Colegio Profesional correspondiente
Los daños fueron apareciendo paulatinamente y su alcance concreto no se determinó hasta el informe del perito, siendo esta la fecha en que comienza el plazo de prescripción de dos años para ejercitar la reclamación ante los agentes responsables
Interrupción
Actos que no interrumpen la prescripción
El que el técnico, como propietario de un garaje, acudiera a la junta en la que se acuerda la reclamación de los daños en el edificio, no implica que exista una reclamación en base a su responsabilidad que interrumpa la prescripción de dos años
Las reclamaciones administrativas seguidas contra el promotor de las viviendas no interrumpen el plazo de prescripción en el ámbito civil para la reclamación por la existencia de vicios de la construcción
Los correos enviados a los agentes de la edificación tenían la finalidad de reclamar la reparación de elementos puntuales, pero no contenían conminación a efectuarlas para evitar el ejercicio de acciones a efectos de interrumpir la prescripción
La acción contra el agente de la edificación demandado estaba prescrita, ya que habían transcurrido más de dos años desde los daños, sin que el hecho de su intervención provocada en el pleito anterior implique que existiera una reclamación contra él
Las reclamaciones dirigidas a la sede de la empresa de arquitectura no interrumpen la prescripción frente al arquitecto que ha sido demandado como persona física
Reclamación extrajudicial
No es necesario recoger en los requerimientos previos al constructor todos los defectos constructivos que luego se incluyen en la demanda para tener por interrumpida la prescripción de la acción de reclamación por los mismos
No está prescrita la acción de reclamación por vicios constructivos cuando tras la manifestación de los mismos, se suceden varias comunicaciones con los demandados, tratando el tema, aunque la comunidad no anunciara acción alguna
La acción contra el constructor y la promotora no estaba prescrita, al haber interrumpido el plazo por las reclamaciones extrajudiciales efectuadas por los titulares de la vivienda
Interrupción del plazo de prescripción de dos años del art. 18 LOE mediante el burofax enviado por la actora reclamando los daños dimanantes de los defectos constructivos apreciados
Interrupción de la acción ejercitada para exigir la responsabilidad por los defectos aparecidos, antes de haber transcurrido el plazo de dos años que estable el art. 18 LOE
Reclamación judicial
La conciliación previa a la demanda en reclamación de ejecución de obras no impide la prescripción de la acción cuando dicha conciliación se interpone ya fuera del plazo de prescripción
El plazo de prescripción quedó interrumpido tras la interposición de una demanda, sin que hubiera trascurrido dos años cuando se interpuso la actual
Las humedades causadas por las filtraciones deben ser considerados como defectos de habitabilidad con un plazo de garantía de tres años, habiéndose interrumpido el plazo de prescripción por la demanda de conciliación
Cuando se interpuso la anterior demanda reclamando los daños en la vivienda, la acción basada en la LOE ya estaba prescrita, por lo que no podía producirse una interrupción de la prescripción
Efectos de la reclamación realizada al promotor frente a otro agente
Interrume la prescripción
La reclamación al promotor, llegó a conocimiento del arquitecto y del aparejador, que se personaron en la vivienda para inspeccionar los desperfectos, por lo que la acción frente a ellos no estaba prescrita, pese a no existir una reclamación expresa
Al existir vínculos de solidaridad en los defectos existentes en el inmueble, la reclamación efectuada a la promotora y a la constructora, interrumpe el plazo de prescripción frente al resto de agentes de la edificación que pueden ser responsables
La constructora, pese a no haber sido requerida expresamente por los defectos, tenía relación con la promotora, que sí fue requerida y tuvo conocimiento de su existencia y participó en su subsanación, lo que interrumpió el plazo de prescripción
Dada la estrecha vinculación entre el aparejador y la promotora, pues aquel es el administrador de esta, la reclamación de los defectos realizada a la segunda interrumpe el plazo de prescripción frente al primero
El arquitecto se encontraba vinculado con la promotora con la que había intervenido en otras obras, por lo que cabe presumir que tenía conocimiento de las reclamaciones efectuadas a aquella y que le afectaban igualmente
No interrume la prescripción
La acción contra el arquitecto estaba prescrita al haberse reclamado transcurridos más de dos años desde que se produjeron los daños, sin que la reclamación realizada a la promotora y al contratista interrumpa la prescripción frente a aquel
La reclamación realizada frente a la promotora no interrumpe la prescripción frente al arquitecto técnico, sin que conste ningún requerimiento ni reclamación individual
La reclamación realizada frente a la promotora no interrumpe la prescripción frente al aparejador
La reclamación realizada al promotor no interrumpe la prescripción respecto al arquitecto técnico
La reclamación efectuada al promotor no interrumpe la prescripción frente al aparejador al que no se le requerido en el plazo de dos años
Contra el aparejador no se dirigió reclamación extrajudicial en el plazo de dos años desde que aparecieron los defectos, y al no tener ninguna dependencia interpersonal con la promotora, la reclamación efectuada a esta no interrumpe la prescripción
Las reclamaciones efectuadas a la promotora no interrumpen el plazo de prescripción de dos años respecto a la arquitecta, que además tampoco tuvo conocimiento de ese hecho
El aparejador no tuvo conocimiento de la existencia de daños en la obra ni fue requerido expresamente. La reclamación al promotor por sí sola no interrumpe el plazo de prescripción frente al resto de agentes: Doctrina jurisprudencial
Efectos de la reclamación realizada a un agente frente a otro agente
La reclamación hecha al proyectista y director de obra interrumpe la prescripción frente al otro proyectista y director, dada la vinculación entre ellos, pero no frente al aparejador
La responsabilidad solidaria de los agentes que han intervenido en la edificación nace de la sentencia, sin que la interrupción de la prescripción frente a uno de los agentes, en este caso, frente al arquitecto la interrumpa frente al aparejador
El promotor ejercita una acción contra el resto de agentes, lo que implica que estemos ante un supuesto de solidaridad impropia, en el que la reclamación realizada a uno de los agentes no interrumpe la prescripción respecto al resto
En la aplicación de la LOE por defectos constructivos, la interrupción de la prescripción frente a uno de los agentes no interrumpe frente al resto
La reclamación dirigida a uno de los agentes intervinientes en la construcción, no interrumpe el plazo respecto a otros
Efectos de la reclamación realizada a un agente frente al promotor
La acción dirigida contra cualquiera de los agentes de la edificación interrumpe la prescripción respecto al promotor, pero la acción dirigida contra el promotor o contra un agente no interrumpe la prescripción frente al resto
La reclamación realizada al promotor no interrumpe el plazo de prescripción frente al resto de agentes de la edificación y la realizada a cualquiera de estos, la interrumpe frente al promotor, pero no frente a los otros intervinientes
Dirigida reclamación extrajudicial contra cualquiera de los intervinientes en el proceso constructivo, esta surtirá efectos interruptivos de la prescripción con respecto al promotor, pero no al contrario
La reclamación realizada a otros agentes de la construcción interrumpen la prescripción respecto al promotor, al estar ante una responsabilidad solidaria
Daños continuados
Los daños en el inmueble debido a una deficiente cimentación son de carácter continuado, que se van agravando con el paso del tiempo y sin solución de continuidad
Los daños en los petos eran de carácter continuado y el comienzo del plazo de prescripción de dos años para solicitar su reparación se sitúa en la fecha en que la propietaria acometió directamente su reparación urgente
Las filtraciones y humedades son daños de carácter continuado, por que el plazo de prescripción de dos años para su reclamación no empieza a computar hasta que no se haya producido el daño definitivo
Los daños fueron motivados por la instalación de la fontanería en el exterior de la edificación, siendo de carácter continuado
Los daños en el edificio eran de carácter continuado, sin que al tiempo de interponer la demanda hubiera pasado el plazo de prescripción de dos años
Daños permanentes
Los daños se manifestaron inmediatamente tras la recepción de la obra y fueron conocidos desde el primer momento por los actores, siendo además de carácter permanente, aunque persistieran en el tiempo por no ser reparados, estando prescrita la acción
Los daños que afectaban a la cimentación del edificio no pueden ser calificados como continuados, sino que son daños permanentes, cuyos efectos se producen en un momento concreto, aunque persistan en el tiempo con posibilidad de agravarse
Los daños en el inmueble por la fuga de agua, deben ser calificados como permanentes, porque lo que se continua produciendo a lo largo del tiempo es el daño y no la causa
El muro, antes de su derrumbe, había experimentado continuos y progresivos desplazamientos e inclinaciones, siendo un daño de carácter permanente, pues la deficiencia se mostró en aquel momento, aunque se fue agravando hasta el colapso total
Prescripción de la acción al transcurrir más de dos años desde los daños que no eran de carácter continuado, sino permanente, al ser humedades por condensación, manifestadas a la entrega de la vivienda y debidas a la existencia puentes térmicos

El plazo de prescripción para el ejercicio de la responsabilidad por los daños en la construcción debidos la existencia de vicios, viene determinado por el artículo 18 Ley de Ordenación de la Edificación. Dicho artículo determina un plazo de prescripción de dos años desde que se han producido los daños, siendo necesario, que los mismos se hayan producido durante el plazo de garantía, de uno, tres o diez años, dependiendo del tipo de defecto ante el que nos encontremos, establecidos en el artículo 17 LOE. En relación a esta cuestión, como problemas que se dan ante los tribunales nos encontramos aquellos supuestos en los que hay que determinar si la acción se ha ejercitado o no con anterioridad al transcurso de los dos años; cuando se debe entender que se inicia el cómputo; si ha existido o no alguna reclamación previa que haya interrumpido la prescripción, así como los efectos prescriptivos que tiene la reclamación realizada al promotor frente al resto de agentes, o la reclamación realizada a un agente frente a otro o frente al promotor.


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