Introducción
Preámbulo
TÍTULO I. Ámbito de la
ley (arts. 1 a 5)
Artículo 1. Ámbito de
aplicación
I. Consideraciones generales
1.
Arrendamiento
2. Finca
urbana
3.
Vivienda o uso distinto al de vivienda
II. Casuística jurisprudencial
1. Sin
contrato y sin renta no hay arrendamiento
2. Sin
duración temporal no hay arrendamiento
3. Finca
urbana versus finca rústica. Situaciones intermedias
Artículo 2. Arrendamiento de vivienda
I. Consideraciones generales
1.
Edificación habitable
2.
Satisfacer la necesidad permanente de vivienda
3. Los
elementos accesorios de la vivienda
II. Casuística jurisprudencial
1. La
condición de habitabilidad desde la perspectiva civil y administrativa
2. El
arrendamiento de habitación
3.
Viviendas arrendadas a sociedades mercantiles para residencia de sus
empleados
4.
Arrendamientos mixtos
5.
Problemática de los anejos a la vivienda arrendada
Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda
I. Consideraciones generales
1.
Edificación que no se destine a satisfacer la necesidad de vivienda
2. Los
arrendamientos de temporada
II. Casuística jurisprudencial
1. La
problemática sobre la calificación de los arrendamientos de local en un
centro comercial
2. Los
arrendamientos de temporada y sus posibles fraudes
Artículo 4. Régimen aplicable
I. Consideraciones generales
1.
Régimen jurídico aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda
2. La
especialidad del arrendamiento de viviendas suntuarias
3.
Régimen jurídico aplicable a los contratos de arrendamiento para uso
distinto al de vivienda
4. Los
pactos de exclusión LAU
5. La
sumisión al arbitraje y a la mediación de los contratos de
arrendamientos urbanos
6. La
fijación en los contratos de arrendamiento de una dirección electrónica
a efectos de notificaciones
II. Casuística jurisprudencial
1.
Problemática de las viviendas suntuarias. Forma de computar los 300
metros cuadrados de superficie y la renta inicial que exceda de 5,5
veces el salario mínimo interprofesional
2. La
renuncia en el propio contrato de arrendamiento a derechos que todavía
no han nacido, con especial referencia a la renuncia al derecho de
prórroga del art. 10
3.
Principales motivos de nulidad de las cláusulas de sumisión al arbitraje
4.
Problemática de las comunicaciones entre arrendadores y arrendatarios
A) La negativa del arrendatario a
recoger los burofaxes que se le remiten. Motivos de invalidez de estos
requerimientos
B) Efectos de las comunicaciones de los
letrados u otras personas ajenas a las partes
C) Utilización de otros medios de
comunicación distintos al correo electrónico
Artículo 5. Arrendamientos excluidos
I. Consideraciones generales
1.
Arrendamientos de viviendas que los porteros, guardas, asalariados,
empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo
2.
Arrendamientos de viviendas militares
3.
Arrendamientos de fincas con vivienda cuya finalidad primordial es el
aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal
4.
Arrendamientos de viviendas universitarias
5.
Arrendamientos turísticos
II. Casuística jurisprudencial
1.
Jurisdicción social o civil para el desahucio del empleado que ocupa la
vivienda en función del puesto de trabajo cuando deja de existir esta
relación laboral
2.
Supuestos dudosos de arrendamientos de casa-habitación junto con
aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal
3. Otros
arrendamientos excluidos LAU por la jurisprudencia
A) Arrendamientos de habitación
B) Arrendamientos de plaza de garaje
C) Arrendamientos de industria
D) Arrendamientos de solar
E) Arrendamientos ad meliorandum o ad
edificandum
F) Otros
TÍTULO II. De los
arrendamientos de vivienda (arts. 6 a 28)
Capítulo I. Normas
generales (arts. 6 a 8)
Artículo 6. Naturaleza de
las normas
I. Consideraciones generales
1.
Renuncia de derechos por el arrendatario. Nulidad de cláusulas
contractuales
2.
Renuncia de derechos del arrendador
II. Casuística jurisprudencial
1.
Algunos ejemplos de cláusulas nulas en los contratos de arrendamiento
de vivienda
A) Sobre la duración del arrendamiento
de vivienda
B) Sobre el derecho de desistimiento del
arrendatario
C) Sobre la repercusión de obras
D) Sobre la actualización de la renta
E) Sobre la ejecución del aval
2.
Validez de la cláusula penal que impone al arrendatario una
indemnización por retraso en la devolución de la vivienda
Artículo 7. Condición de arrendamiento de vivienda
I. Consideraciones generales
1.
Naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento en el ámbito de las
relaciones conyugales y sus efectos respecto de terceros
2.
Situación de parejas de hecho, hijos no dependientes o ascendientes
dependientes
II. Casuística jurisprudencial
1. La
situación de los hijos no dependientes
2. La
situación de dependencia de los hijos debe entenderse económica
Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo
I. Consideraciones generales
1.
Subarriendo y cesión
2. La
cesión del arrendamiento de vivienda
3. El
subarriendo de vivienda
4.
Subarriendo parcial, arrendamiento de habitaciones y arrendamientos
turístico e industria de hospedaje
II. Casuística jurisprudencial
1.
Necesidad del que el consentimiento para la cesión o subarriendo sea
por escrito
2. El
subarriendo se extingue al extinguirse el arrendamiento, aunque sea por
voluntad del arrendatario-subarrendador
3. El
subarrendatario que se niega a devolver la posesión, una vez extinguido
el contrato de arrendamiento, se halla en precario
4. El
subarriendo parcial y la industria de hospedaje
5. La
designación en la vivienda de un domicilio social, sin ocupación o un
aprovechamiento real, no es causa de resolución del contrato por cesión.
CAPÍTULO II. De la duración del contrato (arts. 9 a 16)
Artículo 9. Plazo mínimo
I. Consideraciones generales
1.
Duración mínima legal
2. Cuando
la fecha del contrato no coincide con la de puesta a disposición
3.
Contratos sin plazo de duración o indeterminado
4.
Necesidad del arrendador de la vivienda
5.
Presupuestos para que el arrendador pueda recuperar la vivienda
II. Casuística jurisprudencial
1. Pacto
de duración indefinida o de sujeción a prórroga forzosa
2.
Concepto de necesidad y acreditación de las causas
3.
Validez o ineficacia de las cláusulas contractuales que recogen la
causa de necesidad
4.
Formalidades de la comunicación efectuada por el arrendador que tiene
necesidad de la vivienda
5.
Importe de indemnización en caso de incumplimiento en la ocupación de
la vivienda reclamada por necesidad
6. Fraude
de ley en la ocupación de la vivienda por el arrendador o persona por
él designada
7.
Recuperación de la vivienda por necesidad durante la pandemia de la
COVID-19
Artículo 10. Prórroga del contrato
I. Consideraciones generales
1.
Duración y régimen jurídico de la prórroga legal
2. Forma
y plazo de la denuncia del contrato
3. La
tácita reconducción
4. El
Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda
II. Casuística jurisprudencial
1. La
renuncia del arrendatario a la prórroga legal en el propio contrato de
arrendamiento
2. La
negativa del arrendatario a recoger la comunicación de denuncia del
vencimiento del contrato
3. La
necesidad de realizar la comunicación a los distintos coarrendatarios
4. La
aceptación del pago de la renta por el arrendador una vez denunciado el
vencimiento, no implica aceptación tácita de la prórroga
5.
Configuración de la tácita reconducción como un nuevo contrato de
arrendamiento
6. Las
garantías del fiador se extienden a la prórroga legal pero no a la
tácita reconducción
Artículo 11. Desistimiento del contrato
I. Consideraciones generales
1.
Presupuesto temporal necesario
2.
Comunicación del desistimiento
3.
Contenido de la indemnización
II. Casuística jurisprudencial
1. El
desistimiento unilateral en los arrendamientos para uso distinto al de
vivienda
2.
Nulidad de la cláusula contractual que fije una indemnización superior
a la establecida en el art. 11
3.
Contenido de la indemnización en el caso de que el desistimiento se
produzca antes de los seis meses
4. La
aceptación por el arrendador de la entrega de la posesión de la
vivienda, no implica renuncia a reclamar la indemnización
correspondiente
Artículo 12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o
convivencia del arrendatario
I. Consideraciones generales
1.
Titularidad del contrato y situaciones de coarrendamiento
2.
Cónyuge y convivientes
3.
Desistimiento o no renovación del arrendatario con comunicación al
arrendador
4.
Abandono de la vivienda sin comunicación al arrendador
II. Casuística jurisprudencial
1.
Contratos firmados por ambos cónyuges o convivientes y desistimiento de
uno de ellos
2.
Efectos de la falta de requerimiento del arrendador
3.
Situación de precario en el caso de falta de notificación del cónyuge o
conviviente de su voluntad de continuar como arrendatario.
Procedimiento adecuado en caso de impago de la renta
Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador
I. Consideraciones generales
1.
Resolución del derecho del arrendador y mantenimiento del contrato de
arrendamiento
A) Retracto convencional
B) Sustitución fideicomisaria
C) Enajenación forzosa derivada de una
ejecución hipotecaria
D) Sentencia judicial
E) Ejercicio de derecho de opción de
compra
2.
Arrendamientos de vivienda celebrados por usufructuario, superficiario
o titular de análogo derecho de goce
3.
Arrendamientos de vivienda celebrados por propietario aparente
4.
Arrendamiento de vivienda celebrados entre la Ley 4/2013, de 4 de
junio, y el RDL 7/2019, de 1 de marzo
II. Casuística jurisprudencial
1. Legitimación
del anterior arrendador para reclamar las rentas anteriores al cambio
de titularidad dominical
2. Propietario
aparente que no figura como tal en el Registro de la Propiedad
3.
Propietario aparente. Fraude al propietario real, exhibición de
contrato de arrendamiento en acción de desahucio
4.
Ejecuciones hipotecarias y arrendamientos en fraude de ley
Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada
I. Consideraciones generales
1.
Enajenación de vivienda arrendada antes de que transcurran los cinco o
siete años de duración legal
2.
Enajenación de vivienda arrendada de duración pactada superior a la
mínima legal
A) El arrendador enajena la vivienda
arrendada informando de la existencia del contrato de arrendamiento
B) El arrendador enajena la vivienda
arrendada ocultando la existencia del contrato de arrendamiento
C) El arrendador y el arrendatario
pactan la extinción del contrato de arrendamiento con la enajenación de
la vivienda arrendada
3.
Enajenación de la vivienda arrendada en los contratos celebrados entre
la Ley 4/2013, de 4 de junio, y el RDL 7/2019, de 1 de marzo
II. Casuística jurisprudencial
1. El
tercero hipotecario en la jurisprudencia del Tribunal Supremo en el
ámbito de los arrendamientos urbanos.
2. La
buena fe del art. 34 LH protege de la existencia del contrato de
arrendamiento, pero difícilmente de las condiciones pactadas en este
Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del
arrendatario
I. Consideraciones generales
1.
Requisitos necesarios para que se produzca el cambio de arrendatario
2.
Efectos de la ausencia de notificación al arrendador y posible
notificación del arrendatario firmante
3.
Adquisición de la condición de arrendatario por el plazo que reste del
contrato de arrendamiento
4.
Extensión a las parejas de hecho
II. Casuística jurisprudencial
1.
Titularidad del contrato y situaciones de coarrendamiento
2.
Efectos de una atribución temporal del uso, inferior o superior a la
que reste de duración del contrato
3.
Situación de precario del cónyuge al que se le atribuye el uso de una
vivienda perteneciente a terceros
Artículo 16. Muerte del arrendatario
I. Consideraciones generales
1. Orden
de preferencia en la subrogación
2.
Preferencia en caso de igualdad
3.
Notificación de la subrogación
4. Pacto
de exclusión de la subrogación en contratos de duración superior a
cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica
II. Casuística jurisprudencial
1.
Concepto de convivencia a efectos de la subrogación mortis causa
2.
Preferencia en caso de igualdad
3.
Notificación de la subrogación. Conocimiento o consentimiento tácito
del arrendador, cambio de la doctrina jurisprudencial
4.
Notificación de la subrogación. Efectos resolutorios de la falta de
notificación
5.
Notificación de la subrogación. Procedimiento que debe seguirse ante su
ausencia: Precario u ordinario por razón de la materia
CAPÍTULO III. De la renta
(arts. 17 a 20)
Artículo 17. Determinación
de la renta
I. Consideraciones generales
1.
Libertad de pacto en cuanto a la fijación de la renta
A) ¿Hacia un control de las rentas en
los contratos de arrendamiento?
B) El Proyecto de Ley por el Derecho a
la Vivienda.
2. Plazo para el
pago
3. Lugar
y forma de pago
4. El
recibo o documento acreditativo
5.
Compensación de renta por obras
II. Casuística jurisprudencial
1. El
mero retraso en el pago de la renta, incluso de un mes, es motivo de
desahucio
2. La
carga de la prueba del pago de la renta corresponde al arrendatario
3.
Maniobras del arrendador para eludir el pago de la renta. Mora del
acreedor.
4. El
recibo de la última mensualidad puede implicar el reconocimiento de
pago de las anteriores
5. Las
cantidades devengadas una vez resuelto el contrato no son rentas, sino
daños y perjuicios
Artículo 18. Actualización de la renta
I. Consideraciones generales
1.
Necesidad de pacto para actualizar la renta. Sus límites
2. IGC o
IPC
3. Forma
de realizar la actualización
4. La
limitación impuesta a la actualización por el RDL 6/2022, de 29 de
marzo
5.
Sistemas conflictivos de actualización de renta
a) Sistema de rentas bonificadas.
¿Fraude de ley?
b) Sistema de rentas decrecientes
c) Sistema de actualización referente a
índices cuando solamente son positivos
II. Casuística jurisprudencial
1.
Irretroactividad de la actualización
2.
Necesidad de notificar la actualización
3.
Alcance del silencio del arrendatario a la notificación de actualización
4.
Prescripción del derecho a actualizar la renta
5. La
cláusula rebus sic stantibus
Artículo 19. Elevación de renta por mejoras
I. Consideraciones generales
1.
Presupuestos necesarios
2.
Requisitos formales
3.
Elevación de la renta por mejoras ejecutadas durante el periodo de
duración legal
II. Casuística jurisprudencial
1. Sobre
el carácter necesario de la notificación del arrendador
2. Sobre
la documentación que debe remitir el arrendador
3.
Aplicación del art. 19 a los arrendamientos para uso distinto al de
vivienda
Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales.
I. Consideraciones generales
1. Gastos
generales
a) No todos los gastos generales son
repercutibles
b) Tributos
c) Gastos de gestión inmobiliaria
2. Gastos
individualizados
3.
Requisitos, límites y acreditación
II. Casuística jurisprudencial
1. Sobre
la repercusión de los gastos de comunidad
2.
Necesidad de fijar en el contrato el importe anual de los gastos
generales repercutibles
3.
Repercusión de la tasa de basuras cuando no se ha pactado expresamente
4.
Repercusión del IBI sin necesidad de fijar su importe en el contrato o,
incluso, sin pacto expreso
5.
Necesidad de la notificación por escrito
6. El
corte de suministros al arrendatario implica un delito leve de
coacciones
CAPÍTULO IV. De los
derechos y obligaciones de las partes (arts. 21 a 25)
Artículo 21. Conservación
de la vivienda.
I. Consideraciones generales
1. Las
obras de conservación son de cargo del arrendador
2.
Diferencias entre las obras de conservación y las pequeñas reparaciones
derivadas del uso de la vivienda que son de cargo del arrendatario
3.
Derechos y obligaciones del arrendatario relativos a las obras de
conservación
4. Obras
que el arrendatario puede ejecutar directamente
5. Obras
de cargo de la comunidad de propietarios
6.
Desproporción entre el importe de las obras de conservación y la renta
del contrato
II. Casuística jurisprudencial
1.
Nulidad de las cláusulas que impongan al arrendatario la realización de
las obras de conservación de la vivienda
2.
Obligaciones del arrendador sobre las obras de conservación de la
vivienda
3.
Responsabilidad de arrendatario por negligencia
4.
Supuestos controvertidos de pequeñas reparaciones
5. Deber
de notificación del arrendatario
6. Obras
que debe ejecutar la comunidad de propietarios
7. Obras
ejecutadas por el arrendatario y reclamadas posteriormente al arrendador
8.
Desproporcionalidad de las obras de conservación
9. Obras
de conservación en locales de negocio
Artículo 22. Obras de mejora
I. Consideraciones generales
1.
Notificación del arrendador
2.
Obligaciones y derechos del arrendatario
II. Casuística jurisprudencial
1. Clases
de mejoras
2.
Derecho de indemnización al arrendador por obras de mejora ordenadas
por la comunidad de propietarios
3. El
derecho a la reducción de la renta no autoriza a su compensación por el
arrendatario.
4.
Efectos del incumplimiento del plazo de notificación impuesto al
arrendador
5. Obras
de mejora en locales de negocio
Artículo 23. Obras del arrendatario
I. Consideraciones generales
1. Obras
que no puede ejecutar el arrendatario. Concepto de configuración
2. Obras
que puede ejecutar el arrendatario sin consentimiento del arrendador
3.
Derechos del arrendador ante obras del arrendatario no consentidas y
posibles medios de prueba
II. Casuística jurisprudencial
1.
Alteración de la configuración de la vivienda
2. Obras
prohibidas al arrendatario
3. Obras
permitidas al arrendatario que no son motivo de resolución
4.
Consentimiento tácito del arrendador
5. Deber
del arrendatario de reposición al estado anterior
6. Obras
del arrendatario en locales de negocio
Artículo 24. Arrendatarios con discapacidad
I. Consideraciones generales
1.
Interpretación del término discapacidad
2.
Presupuestos necesarios
3.
Obligación del arrendatario de reponer la vivienda al estado anterior
4. El
arrendatario y la eliminación de barreras arquitectónicas en la
comunidad de propietarios
II. Casuística jurisprudencial
1.
Legitimación del arrendatario para exigir la eliminación de barreras
arquitectónicas a la comunidad de propietarios
2. El
coste de adaptación de la vivienda corre a cargo del arrendatario
Artículo 25. Derecho de adquisición preferente
I. Consideraciones generales
1.
Concepto de derecho de adquisición preferente
2.
Sujetos y ocupación efectiva de la vivienda arrendada
3.
Transmisiones que dan lugar y que no dan lugar al derecho de
adquisición preferente
4.
Requisitos formales: Notificación al arrendatario y plazos para su
ejercicio
A) Derecho de tanteo
B) Derecho de retracto
5.
Inscripción en el Registro de la Propiedad y derecho de adquisición
preferente
6. La
preferencia del derecho de adquisición preferente
7. El
derecho de adquisición preferente y los accesorios de la vivienda
8.
Derecho de adquisición preferente a favor de las Administraciones
Públicas
9.
Renuncia del arrendatario
10.
Arrendamientos de temporada e industria
II. Casuística jurisprudencial
1. El
arrendatario no tiene por qué ocupar la vivienda para poder ejercitar
el derecho
2.
Transmisiones que dan lugar al derecho de adquisición preferente: La
adjudicación judicial
3.
Transmisiones que no dan lugar al derecho de adquisición preferente
A) Aportación de la vivienda a una
sociedad
B) Adjudicaciones como consecuencia de
la división de la cosa común
C) Permutas
D) Donaciones
E) Rentas vitalicias
4. El
cómputo del plazo para el ejercicio del derecho de retracto se inicia
cuando el arrendatario tiene perfecto conocimiento del negocio
jurídico. Subastas judiciales; juicios de desahucio
5.
Presentación de la demanda de retracto en el primer día hábil siguiente
al vencimiento del plazo
6. La
consignación del precio y los gastos en el derecho de retracto
7. Gastos
que debe abonar el retrayente, además del precio de venta, y otros que
no son reclamables
8.
Momento en el que se produce la adquisición del dominio y juzgado en el
que efectuar la consignación
9.
Ejercicio del derecho de retracto y pago de la renta
10. Sobre
la comparecencia del arrendatario en los casos de renuncia al derecho
de adquisición preferente
11.
Existencia o no del derecho de retracto en los arrendamientos de
temporada, de industria y de plaza de garaje
CAPÍTULO V. De la suspensión, resolución y extinción del contrato
(arts. 26 a 28)
Artículo 26. Habitabilidad
de la vivienda
I. Consideraciones generales
1.
Conservación, inhabitabilidad y ruina
2.
Concepto de inhabitabilidad
3.
Presupuestos necesarios para la suspensión o desistimiento del contrato
A) Obras de conservación u obras
acordadas por la autoridad competente
B) Obras que hagan inhabitable la
vivienda
C) Notificación del arrendatario al
arrendador sobre la suspensión o desistimiento del contrato
4.
Efectos de la suspensión o desistimiento del contrato
II. Casuística jurisprudencial
1.
Inhabitabilidad que da lugar a la suspensión o el desistimiento del
contrato
2.
Posible indemnización en los casos de inhabitabilidad de la vivienda
3. La
inhabitabilidad como motivo de oposición a los juicios de desahucio
Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones
I. Consideraciones generales
1.
Resolución por aplicación de la regla general del art. 1.124 CC
2.
Resolución por causas imputables al arrendatario
A) Falta de pago de la renta u otras
cantidades
B) Falta de pago de la fianza o su
actualización
C) El subarriendo o la cesión
inconsentidos
D) La realización de daños causados
dolosamente u obras no consentidas
E) La realización de actividades
molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Especial mención
a los ruidos
F) Dejar de destinar la vivienda de
forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda
3.
Resolución por causas imputables al arrendador
A) La no realización por el arrendador
de las reparaciones a que se refiere el art. 21
B) La perturbación de hecho o de derecho
que realice el arrendador en la utilización de la vivienda
4.
Resolución vía Registro de la Propiedad
II. Casuística jurisprudencial
1.
Aplicación de la regla general del art. 1.124 CC. La voluntad
deliberadamente rebelde
2. Causas
imputables al arrendatario
A) Falta de pago de la renta u otras
cantidades
B) Falta de pago de la fianza o su
actualización
C) El subarriendo o la cesión
inconsentidos
D) La realización de daños causados
dolosamente u obras no consentidas
E) La realización de actividades
molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas
F) Dejar de destinar la vivienda de
forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda
3. Causas
imputables al arrendador
A) La no realización por el arrendador
de las reparaciones a que se refiere el art. 21
B) La perturbación de hecho o de derecho
que realice el arrendador en la utilización de la vivienda
4.
Resolución vía Registro de la Propiedad
5.
Resolución del contrato de arrendamiento en interés del concurso
Artículo 28. Extinción del arrendamiento
I. Consideraciones generales
1. La
pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador
2. La
declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente
II. Casuística jurisprudencial
1. La
declaración administrativa de ruina no opera como causa automática de
extinción del arrendamiento
2. La
declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente
3. Ruina
técnica o económica
4.
Extinción del contrato de arrendamiento por ruina y derecho a
indemnización del arrendatario
TÍTULO III. De los
arrendamientos para uso distinto del de vivienda (arts. 29 a 35)
Introducción
I. Consideraciones generales
1. Cómo redactar
un contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda
A) Cláusulas imprescindibles
B) Cláusulas de renta variable
C) Cláusulas de actualización
de la renta
D) Cláusulas sobre obras
E) Cláusulas sobre licencias administrativas
F) Cláusulas de garantías adicionales
G) Cláusulas sobre cesión de datos, eficiencia
energética y referencia catastral
2. Especial
referencia a las cláusulas penales. Efectos del desistimiento
unilateral del arrendatario
II. Casuística jurisprudencial
1. La
posible existencia de cláusulas abusivas en los arrendamientos para uso
distinto al de vivienda
2.
Análisis de la jurisprudencia en la interpretación y moderación de las
cláusulas penales
3. El
desistimiento unilateral del arrendatario; en el caso de ausencia de
cláusulas penales
4. La
indemnización por lucro cesante por incumplimiento del arrendatario. La
prolongación artificial del procedimiento judicial
5. La
cláusula rebus sic stantibus
6. Sobre
la obligatoriedad del arrendatario a entregar la licencia de actividad
a la finalización del contrato cuando no hay previsión contractual al
respecto
Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada
I. Consideraciones generales
1.
Subsistencia del contrato de arrendamiento en transmisiones voluntarias
2.
Extinción del contrato de arrendamiento en transmisiones forzosas
3.
Motivos del escaso acceso de los arrendamientos de uso distinto al de
vivienda al Registro de la Propiedad
II. Casuística jurisprudencial
1. El
tercero hipotecario en la jurisprudencia del Tribunal Supremo en el
ámbito de los arrendamientos urbanos
2. El
art. 29 LAU no es aplicable en los casos de enajenación forzosa.
3.
Supuestos de inexistencia de buena fe en el comprador de un inmueble
arrendado
4.
Compraventa de inmueble con pacto comisorio y posterior arrendamiento
5.
Legitimación del anterior arrendador para reclamar las rentas
anteriores al cambio de titularidad dominical
Artículo 30. Conservación, mejora y obras del arrendatario
I. Consideraciones generales
1.
Similitudes y diferencias entre la LAU y el Código Civil.
2. La
inaplicación del art. 24 LAU.
II. Casuística jurisprudencial
1.
Conservación del inmueble
A) Concepto de reparaciones necesarias
B) Exclusión de la responsabilidad por
pacto contractual
C) Condena al arrendador a la ejecución
de obras de conservación
D) Obras de conservación en elementos
comunes. Responsabilidad de la comunidad de propietarios
2. Obras
de mejora
3. Obras
del arrendatario
A) Jurisprudencia que estima la
resolución del contrato
B) Jurisprudencia que desestima la
resolución del contrato
C) Concurrencia de consentimiento tácito
en las obras ejecutadas
D) Ejecución por el arrendatario de
obras urgentes, sin mediar autorización del arrendador
E) Necesidad de acreditar el estado del
local al firmar el contrato de arrendamiento.
4.
Habitabilidad del inmueble.
Artículo 31. Derecho de adquisición preferente.
I. Consideraciones generales
II. Casuística jurisprudencial
1. El
derecho de retracto en los arrendamientos de temporada
2. El
derecho de retracto no procede en los arrendamientos de industria
3. El
derecho de retracto no procede en los arrendamientos de plaza de garaje
Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo
I. Consideraciones generales
1. El
arrendatario debe ejercer una actividad empresarial o profesional
2. El
derecho a elevar la renta
3. Deber
de notificación fehaciente al arrendador
4. No se
reputan cesión los supuestos de fusión, transformación o escisión de la
sociedad arrendataria, pero otorgan derecho a elevar la renta
II. Casuística jurisprudencial
1. El
subarriendo no cambia la naturaleza del contrato
2. El
subarriendo se extingue al extinguirse el arrendamiento, aunque sea por
voluntad del arrendatario-subarrendador
3. El
subarrendatario que se niega a devolver la posesión, una vez extinguido
el contrato de arrendamiento, se halla en precario
4.
Derecho del arrendador a incrementar la renta en el supuesto de fusión
de la entidad arrendataria
5. La
transmisión de las acciones o participaciones sociales de unos socios a
otros no implica cesión del contrato
6. La
ausencia de notificación es causa de resolución del contrato de
arrendamiento salvo que se presuma el conocimiento
7.
Validez del consentimiento tácito del arrendador
8. El
arrendatario que no notifica la cesión o subarriendo sigue obligado al
pago de la renta
9. El
art. 32 LAU no es aplicable a los arrendamientos de industria
10. La
designación en la vivienda de un domicilio social, sin ocupación o un
aprovechamiento real, no es causa de resolución del contrato por cesión
Artículo 33. Muerte del arrendatario
I. Consideraciones generales
1.
Arrendatario persona física que desarrolle una actividad empresarial o
profesional
2.
Condición de heredero o legatario y continuación de la actividad.
Pluralidad de subrogados
3.
Notificación por escrito en los dos meses siguientes
II. Casuística jurisprudencial
1. Sobre
la posible subrogación de varios herederos o legatarios
2.
Continuación del ejercicio de la actividad empresarial o profesional
3.
Efectos de la ausencia de notificación por escrito en los dos meses
siguientes
Artículo 34. Indemnización al arrendatario
I. Consideraciones generales
1.
Presupuestos necesarios
A) Actividad comercial de venta al
público durante los últimos cinco años
B) Manifestación con cuatro meses de
antelación y extinción del contrato
C) Inicio de la misma actividad y en el
mismo municipio dentro de los seis meses siguientes por el arrendatario
o por el arrendador o un tercero en el mismo local
2.
Cuantía de la indemnización
II. Casuística jurisprudencial
1.
Derecho a la indemnización
2.
Inexistencia de indemnización por incumplimiento de los requisitos
legales
3.
Inexistencia de indemnización en los casos de jubilación
4.
Inexistencia de indemnización en los casos de falta de acreditación de
la pérdida de clientela
5. Sobre
la cuantía de la indemnización
Artículo 35. Resolución de pleno derecho
I. Consideraciones generales
1. Sobre
la aplicación del art. 1.124 CC
2.
Resolución por causas imputables al arrendatario.
3. Cesión
o subarriendo incumpliendo el art. 32.
II. Casuística jurisprudencial
1.
Aplicación de los arts. 1.124 y 1.556 CC
A) Acción de resolución a instancias del
arrendador
B) Acción de resolución a instancias del
arrendatario
2. Causas
imputables al arrendatario
A) Falta de pago de la renta u otras
cantidades
B) Falta de pago de la fianza o su
actualización
C) El subarriendo o la cesión
inconsentidos
D) La realización de daños causados
dolosamente u obras no consentidas
E) La realización de actividades
molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas
3. Causas
imputables al arrendador
A) La no realización por el arrendador
de las reparaciones a que se refiere el art. 21
B) La perturbación de hecho o de derecho
que realice el arrendador
4.
Resolución del contrato de arrendamiento en interés del concurso
TÍTULO IV. Disposiciones
comunes (arts. 36 a 37)
Artículo 36. Fianza
I. Consideraciones generales
1.
Naturaleza y cuantía de la fianza
2.
Obligatoriedad de la fianza
A) Supuestos controvertidos:
Arrendamientos de temporada, arrendamientos de uso turístico o
industria y subarriendo
D) La renuncia a la fianza
C) Efectos de la falta de depósito de la
fianza
3.
Actualización de la fianza
A) Actualización y prórroga
B) Actualización y tácita reconducción
4.
Garantías adicionales
A) Modalidades y problemática de las
garantías adicionales
B) Límites a las garantías adicionales
en los arrendamientos de vivienda
5. La
fianza y las Administraciones Públicas
6. La
restitución de la fianza
A) ¿Qué cubre la fianza?
B) Fianza y compensación de rentas
C) Plazo para la devolución de la fianza
D) Problemática sobre la acreditación
del estado del inmueble, por arrendatario y arrendador, y la
reclamación de la devolución de la fianza
II. Casuística jurisprudencial
1. Sobre
la constitucionalidad del depósito de la fianza
2. La
falta de pago de la fianza o de su actualización es motivo de
resolución del contrato
3.
Compensación de la fianza en desahucio por falta de pago y reclamación
de rentas, en ejecución y en procedimientos declarativos
4.
Devolución de la fianza en los casos de cambio de arrendador
5. Sobre
el plazo para la devolución de la fianza
6. El
devengo de intereses en los supuestos de retraso en la devolución de la
fianza, se produce de forma automática
7. Sobre
la aplicación de la fianza a determinados gastos
8. El
problema de la prueba en la devolución de la fianza
9.
Necesidad del requerimiento previo a la demanda al fiador
10. Las
garantías del fiador se extienden a la prórroga legal pero no a la
tácita reconducción
11.
Fianza y concurso de acreedores
Artículo 37. Formalización del arrendamiento
I. Consideraciones generales
1.
Requisitos necesarios del contrato de arrendamiento
2. Tratos
preliminares, reservas de contrato y precontratos
3. Los
contratos verbales
4. El
requerimiento para la formalización por escrito
5. La
referencia catastral
6. El
certificado de eficiencia energética
7. La
cesión de datos de carácter personal
II. Casuística jurisprudencial
1.
Defectos en la formalización del contrato. Ausencia de firmas
2.
Requerimiento para la formalización por escrito
3.
Efectos de los tratos preliminares, reservas y precontratos
4. Los
contratos verbales y su prueba
5. Los
contratos verbales y el precario
DISPOSICIONES ADICIONALES
Primera. Régimen de las
viviendas de protección oficial en arrendamiento
I. Consideraciones generales
1.
Duración y renta máxima de los contratos
2.
Revisión de las rentas
3.
Repercusión del coste real de los servicios
II. Casuística jurisprudencial
1.
Reducción de las rentas que superen la que legalmente corresponda en
los arrendamientos de VPO
2.
Jurisdicción competente para resolver conflictos en materia de
arrendamientos de VPO
3.
Pérdida la calificación especial; el contrato queda sujeto en cuanto a
su duración al régimen general común
Segunda. Modificación de la Ley Hipotecaria
Consideraciones generales
Tercera. Depósito de fianzas
I. Consideraciones generales
1.
Comunidad Autónoma de Andalucía
2.
Comunidad Autónoma de Aragón
3.
Comunidad Autónoma del Principado de Asturias
4.
Comunidad Autónoma de las Islas Baleares
5.
Comunidad Autónoma de Canarias
6.
Comunidad Autónoma de Cantabria
7.
Comunidad Autónoma de Castilla y León
8.
Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha
9.
Comunidad Autónoma de Cataluña
10.
Comunidad Valenciana
11.
Comunidad Autónoma de Extremadura
12.
Comunidad Autónoma de Galicia
13.
Comunidad Autónoma de Madrid
14.
Comunidad Autónoma de la Región de Murcia
15.
Comunidad Foral de Navarra
16.
Comunidad Autónoma del País Vasco
17.
Comunidad Autónoma de La Rioja
18.
Ciudad Autónoma de Ceuta
19.
Ciudad Autónoma de Melilla
II. Casuística jurisprudencial
1. Sobre
la constitucionalidad del depósito de la fianza
Cuarta. Ayudas para acceso a vivienda
Consideraciones generales
Quinta. Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil
Consideraciones generales
Sexta. Censo de arrendamientos urbanos
Consideraciones generales
Séptima. Modificación Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje
I. Consideraciones generales
La
sumisión a arbitraje y mediación de los contratos de arrendamientos
urbanos
II. Casuística jurisprudencial
Principales motivos de nulidad de las cláusulas de sumisión a arbitraje
Octava. Derecho de retorno
I. Consideraciones generales
II. Casuística jurisprudencial
1.
Interpretación de lo que debe entenderse por actuaciones urbanísticas
aisladas no expropiatorias exigidas por el planeamiento urbanístico
2. El
derecho de retorno no procede en los casos de declaración de ruina en
expediente contradictorio
Novena. Declaración de la situación de minusvalía
I. Consideraciones generales
II. Casuística jurisprudencial
1. No es
necesario que la declaración de discapacidad concurra en el momento del
fallecimiento del arrendatario
2. La
discapacidad tiene que ser declarada por las Administraciones Públicas
sin que sean suficientes otros tipos de pruebas
Décima. Prescripción
I. Consideraciones generales
1. Plazos
de prescripción y caducidad de la LAU
2. Plazos
de prescripción del Código Civil
3.
Especialidades del Código Civil de Cataluña
II. Casuística jurisprudencial
1.
Actualización de la renta, aplicación del plazo de prescripción de las
acciones personales del art. 1.964 CC
2.
Reclamación de cantidades complementarias de la renta de carácter
periódico, aplicación del plazo de prescripción del art. 1.966.3.ª CC
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Primera. Contratos
celebrados a partir del 9 de mayo de 1985
I. Consideraciones generales
1. Los
contratos de arrendamiento de vivienda
A) Sobre la duración del contrato
B) Sobre el régimen jurídico aplicable
al resto de cuestiones derivadas del contrato
2. Los
contratos de arrendamiento de local de negocio
A) Sobre la duración del contrato
B) Sobre el régimen jurídico aplicable
al resto de cuestiones derivadas del contrato
3. Los
contratos de arrendamiento asimilados
II. Casuística jurisprudencial
1. El
pacto de duración indefinida en los contratos celebrados a partir del 9
de mayo de 1985 y antes de la entrada en vigor de la LAU
2. Sobre
la interpretación de las cláusulas de sometimiento a prórroga forzosa
3. El
pacto de prórroga forzosa en los contratos de arrendamiento de local de
negocio en los que el arrendatario es una persona física celebrados a
partir del 9 de mayo de 1985 y antes de la entrada en vigor de la LAU
4. El
pacto de prórroga forzosa en los contratos de arrendamiento de local de
negocio en los que el arrendatario es una persona jurídica, celebrados
a partir del 9 de mayo de 1985 y antes de la entrada en vigor de la LAU
5.
Régimen aplicable a los arrendamientos de vivienda una vez vencido el
plazo de tácita reconducción legal de tres años
6.
Aplicación de la Disposición Transitoria Segunda en materia de
subrogación a los arrendamientos de vivienda celebrados a partir del 9
de mayo de 1985 y antes de la entrada en vigor de la LAU
Segunda. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con
anterioridad al 9 de mayo de 1985
I. Consideraciones generales
1.
Régimen jurídico aplicable
2.
Extinción y subrogación
3. Otros
derechos del arrendador
A) Repercusión de tributos
B) Repercusión de obras
C) Repercusión de costes y suministros
4.
Actualización de la renta
II. Casuística jurisprudencial
1.
Límites a la subrogación de viviendas
2. Sobre
la subrogación del cónyuge
3.
Acreditación de la convivencia con arrendatario fallecido
4. Sobre
la declaración de discapacidad del subrogado
5. Sobre
la repercusión de tributos
6. Sobre
la repercusión de obras
7. Sobre
la repercusión de gastos y suministros
8.
Necesidad de notificación previa de la repercusión de tributos, obras y
costes y suministros
9. Sobre
la prescripción del derecho a actualizar la renta
Tercera. Contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados
antes del 9 de mayo de 1985
I. Consideraciones generales
1.
Régimen jurídico aplicable
2.
Extinción y subrogación
A) Cronología extintiva de los contratos
B) Contratos todavía vigentes en el año
2022
C) Problemática de la jubilación e
invalidez del arrendatario
D) Personas con derecho a subrogarse
E) Notificación de la subrogación
3.
Actualización de la renta
4. Otros
derechos del arrendador
5. Otros
derechos del arrendatario
A) La indemnización a favor del
arrendatario
B) Derecho preferente del arrendatario
para continuar en el local arrendado
II. Casuística jurisprudencial
1. La
jubilación parcial no es causa de extinción del contrato de
arrendamiento
2. Sobre
la equiparación entre jubilación e invalidez
3. La
ausencia de notificación de la subrogación no es causa de resolución
del contrato de arrendamiento
4. Sobre
la posible subrogación de varios herederos o legatarios
5. Sobre
la prescripción del derecho a actualizar la renta
6. Sobre
la repercusión de tributos, obras y gastos y suministros
7. Sobre
el derecho a indemnización en los supuestos de extinción del contrato
de arrendamiento por jubilación del arrendatario
Cuarta. Contratos de arrendamiento asimilados celebrados con
anterioridad al 9 de mayo de 1985
I. Consideraciones generales
1.
Concepto de arrendamientos asimilados
A) Asimilados al inquilinato
B) Asimilados a local de negocio
2.
Arrendamientos destinados a actividades profesionales
3.
Régimen jurídico aplicable
II. Casuística jurisprudencial
1. Sobre
los asimilados al inquilinato
A) Asociaciones religiosas
B) Corporaciones sin ánimo de lucro y
otras Asociaciones
2. Sobre
los asimilados a local de negocio
A) Depósitos y almacenes
B) Locales destinados a escritorios u
oficinas
C) Academias de enseñanza
Quinta. Arrendamientos de viviendas de protección oficial
I. Consideraciones generales
II. Casuística jurisprudencial
1. La
Disposición Adicional Primera de la LAU es aplicable igualmente a los
contratos de arrendamiento de VPO anteriores a su entrada en vigor
2.
Inaplicabilidad de las Disposición Transitoria de la LAU por existir
una normativa específica en materia de VPO
Sexta. Procesos judiciales
Consideraciones generales
DISPOSICIÓN DEROGATORIA
Única. Disposiciones que
se derogan
Consideraciones generales
DISPOSICIONES FINALES
Primera. Naturaleza de la
Ley.
Segunda. Entrada en vigor.
Tercera. Publicación por el Gobierno de los Índices de Precios al
Consumo a que se refiere esta ley.
Cuarta. Compensaciones por vía fiscal
Consideraciones generales
1.
Naturaleza de la ley
2.
Entrada en vigor
3.
Índices de Precios al Consumo
4.
Compensaciones por vía fiscal
Anexo I.
Aspectos procesales de los arrendamientos urbanos
I. Introducción
II. El juicio ordinario
III. El juicio verbal
1. Competencia territorial
2. Reconvención y compensación
IV. Especial referencia a los juicios verbales de desahucio
arrendaticios
1. La demanda
A)
Jurisdicción
a) Jurisdicción social
b) Jurisdicción
contencioso-administrativa
c) El caso de las embajadas o de los
diplomáticos extranjeros
B)
Competencia objetiva y territorial
C)
Postulación y defensa. La asistencia jurídica gratuita
D)
Legitimación activa y pasiva
a) Supuestos de pluralidad de
arrendadores
b) Supuestos de pluralidad de
arrendatarios
c) El cónyuge o conviviente del
arrendatario
d) Supuestos de separación, nulidad o
divorcio del arrendatario
e) El fiador o avalista
f) El subarrendatario
E)
Procedimiento. Supuestos controvertidos
a) Arrendamientos de industria
b) Arrendamientos de plaza de garaje
c) Expiración del término por
subrogación legal
F)
Acumulación de acciones
a) Acumulaciones posibles
b) Acumulaciones no admisibles
G)
Cuantía
H)
Presupuestos de fondo
a) Impagos que dan lugar al desahucio
b) El simple retraso en el pago de la
renta como causa de desahucio
c) Impagos concurriendo aval suficiente
I) Costas
a) Las costas en la enervación
b) Las costas en caso de allanamiento
c) Las costas en caso de desistimiento
d) Condonación de las costas al
demandado a condición de desalojar la vivienda
2. Tramitación procedimental
A)
Desahucio por falta de pago
a) Admisión a trámite de la demanda
b) Requerimiento al demandado
c) La problemática del emplazamiento
d) Opciones del demandado
B) Desahucio por expiración del término
a)
Admisión a trámite de la demanda
b)
Traslado al demandado para su contestación por escrito
c)
Celebración de Vista en su caso
3. La enervación
A)
Procedencia de la enervación Presupuesto de admisión de la demanda
B) El
requerimiento previo que excluye la enervación
a) Requisitos necesarios del
requerimiento enervatorio
b) La negativa del arrendatario a
recibir el requerimiento
C)
Facultades dispositivas sobre el derecho a enervar
D) Tiempo
y forma en la que debe efectuarse
E) Sujeto
que puede efectuarla
F) La
enervación en los supuestos de concurso
G) La
enervación y los arrendamientos rústicos y de industria
4. Recursos
A)
Presupuesto de estar al corriente de pago
B) Los
recursos de casación y extraordinario por infracción procesal
5. Ejecución y lanzamiento
A) La
ejecución provisional
B) La
ejecución forzosa
C)
Especial referencia al lanzamiento
a) La existencia de terceros ocupantes
b) Los objetos declarados abandonados
c) La acreditación de los daños
6. La obligación de ofrecer un alquiler
social en el caso de Cataluña
V. El juicio monitorio
1. Más inconvenientes que ventajas
2. Sin resolver el problema de la
competencia en el caso de oposición
3. Tramitación
VI. El desahucio arbitral
1. Arbitraje de derecho y/o de equidad
2. Competencia territorial del arbitraje
y de la ejecución del laudo
3. Motivos de nulidad del laudo arbitral
4. La ejecución del laudo arbitral
VII. La reclamación de las rentas futuras
VIII. Los efectos del concurso de acreedores
IX. La necesaria reforma de la LEC
Anexo II. Los
efectos de la COVID-19 en los arrendamientos urbanos
I. Introducción
1. La COVID-19: Un tsunami jurídico en
el ámbito de los arrendamientos urbanos
2. Un caos legislativo necesario de
conocer
II. Arrendamientos de vivienda
1. Evolución legislativa del RDL
11/2020, de 31 de marzo
A)
Arrendadores: Grandes tenedores
B)
Arrendatarios: Situación de vulnerabilidad
2. Las ayudas a arrendatarios y
compensaciones a arrendadores y propietarios
A) Ayudas
a arrendatarios
B)
Compensaciones a arrendadores y propietarios
3. La prórroga extraordinaria en los
contratos de arrendamiento de vivienda
4. La cláusula anti-COVID-19
5. El control de rentas en Cataluña
III. Arrendamientos de uso distinto al de vivienda
1. Los Reales Decretos-Leyes 15/2020, de
21 de abril, y 35/2020, de 22 de diciembre
2. La compleja situación de Cataluña
IV. La plena vigencia de la cláusula rebus sic stantibus
1. Fuerza mayor o caso fortuito y
cláusula rebus sic stantibus
2. Contenido y presupuestos necesarios
3. Compatibilidad entre la aplicación de
los Reales Decretos-Leyes 15/2020, de 21 de abril, y 35/2020, de 22 de
diciembre, y la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus
4. Sobre cómo formular la cláusula rebus
sic stantibus y sobre cómo oponerse a ella
A)
Distinta estrategia según se defiendan intereses de arrendador o
arrendatario
B) Las
medidas cautelares
C) La
prejudicialidad civil
D) La
oposición de la cláusula rebus sic stantibus en el juicio de desahucio
por falta de pago y en el de desahucio por falta de pago y reclamación
de rentas
5. Jurisprudencia que estima su
aplicación
A)
Jurisprudencia del Tribunal Supremo anterior a la crisis de la COVID-19
B)
Jurisprudencia de las Audiencias Provinciales derivada de la COVID-19
6. Jurisprudencia que desestima su
aplicación
A)
Jurisprudencia del Tribunal Supremo anterior a la crisis de la COVID-19
B)
Jurisprudencia de las Audiencias Provinciales derivada de la COVID-19
V. Los juicios de desahucio de vivienda
1. Evolución legislativa de una
suspensión eterna
2. Los juicios de desahucio arrendaticios
A) Ámbito temporal
B)
Presupuestos necesarios para solicitar la suspensión
C)
Requisitos procedimentales
3. Los juicios de desahucio no
arrendaticios
A) Ámbito temporal
B)
Supuestos en los que procede la suspensión
C) Presupuestos
necesarios para solicitar la suspensión
D)
Requisitos procedimentales
Anexo III.
Legislación complementaria
I. Decreto 4104/1964, de
24 de diciembre, Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos
II. Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política
Económica
III. Real Decreto de 24 de julio de 1889, que dispone la publicación
del Código Civil. El Contrato de Arrendamiento
IV. Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (texto parcial)
V. Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan
Medidas Urgentes Complementarias en el Ámbito Social y Económico para
hacer frente al COVID-19 (texto parcial)
VI. Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de Medidas Urgentes
para hacer frente a las Situaciones de Vulnerabilidad Social y
Económica en el Ámbito de la Vivienda y en materia de Transportes
(texto parcial)
VII. Real Decreto-Ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan
Medidas Urgentes en el Marco del Plan Nacional de respuesta a las
Consecuencias Económicas y Sociales de la Guerra en Ucrania (texto
parcial)
